Шекаралық нарықтардағы жылжымайтын мүлік стратегиясы
Жылжымайтын мүлік стратегиясының құралдарының көбі мәмілелер тарихы бай, статистикасы сенімді және салыстырмалы деректері өтімді нарықтарға арналып жасалған. MENA, Африка және Орталық Азиядағы шекаралық және жоғары өсу қарқыны бар нарықтарда мұндай жағдайлар сирек кездеседі, ал оларды бар деп болжайтын стратегиялар әдетте үнсіз сәтсіздікке ұшырайды — бір қате шешімнің кесірінен емес, өзгеден алынған болжамдардың жинақталуынан. Бұл нарықтарда берік стратегия құру үшін төменірек емес, басқаша жүйелілік қажет.
Жылжымайтын мүліктің дәстүрлі стратегиясы салыстырмалы мәмілелерге, жарияланған сіңірілу көрсеткіштеріне, капиталдандыру мөлшерлемелерінің бенчмарктеріне және жаңартылып, аудиттен өткен әрі жалпы алғанда сенімді демографиялық деректерге қатты сүйенеді. Дамыған нарықтарда талдамалық жұмыстың басым бөлігін осы деректер инфрақұрылымы атқарады. Шекаралық және жоғары өсу қарқыны бар нарықтарда ол жиі жоқ, кешігіп жарияланады, бейресми немесе мүлдем қате болады: жер тізілімдері толық емес, мәміле бағалары төмендетіліп көрсетіледі, халық саны мен табыс туралы ресми деректер шынайы жағдайдан жылдар бойы артта қалады, ал ұсыныс пен сұраныстың елеулі бөлігі ешбір деректер жиынтығында көрінбейді.
Жиі кездесетін сәтсіздіктің себебі — талдаудың болмауы емес, оның қате негізге құрылуы. Кеңесшілер мен девелоперлер көршілес эталондық нарықтан салыстырмалы деректерді алып, оларды екінші деңгейлі қалаға немесе бұрын-соңды болмаған актив сыныбына қолданады, өйткені ол деректер қолжетімді, ал жергілікті баламасы жоқ. Нәтижесінде қағаз жүзінде мұқият көрінетін, бірақ іс жүзінде қате стратегия пайда болады: бейресми бәсекелес ұсынысты ескермейтін сіңірілу болжамдары, табыс деңгейі қате айқындалған өнім құрамы және жергілікті төлем мәдениеті мен қаржыландыруға қолжетімділікті дұрыс бағаламайтын баға белгілеу.
Деректері тапшы нарықта берік стратегия сенімді қайталама деректердің жоқтығын ескертпеде айтылатын шектеу ретінде емес, шешілуі тиіс басты мәселе ретінде қарастырудан басталады. Бұл бастапқы дәлелдерді тікелей жинауды білдіреді:
Мұның ешқайсысы кәсіби пайымдауды алмастырмайды. Ол болжамды инвестициялық комитеттің, кредитордың немесе мемлекеттік контрагенттің мұқият тексеруіне төтеп бере алатын, бірнеше дереккөзбен расталған берік дәлелдермен алмастырады.
Біз актив сыныбына немесе географияға қарамастан жылжымайтын мүлік стратегиясы бойынша әр жобаға бірдей төрт өлшемді құрылымды қолданамыз, өйткені әр өлшем сәтсіздіктің әртүрлі санатын анықтайды.
Өзгеден алынған болжамдарға немесе девелопердің оптимизміне емес, бастапқы зерттеуге негізделген: нарық іс жүзінде нені қалайды және оған шын мәнінде қанша төлеуге дайын.
Бұл актив үшін шынайы түрде қандай қаржыландыру қолжетімді, қандай құнмен, қандай шарттармен және осы нақты тәуекел бейініне арналған инвесторлар ортасы іс жүзінде қандай.
Нарық шындығы мен қолжетімді капиталды іс жүзінде салуға және сатуға немесе жалға беруге болатын жобаға айналдыратын дұрыс актив құрамы, кезеңдеу және іске асыру реттілігі.
Іске асыруды жеделдететін немесе тежейтін реттеу, саясат, жерге құқық және мүдделі тараптар факторлары, сондай-ақ стратегияны оларға қарамастан емес, оларды ескере отырып қалай ретпен құру керектігі.
Осы өлшемдердің тек екеуінен немесе үшеуінен ғана өтетін стратегия — ішінара табыс емес, бұл жетіспейтін өлшем көрініс тапқанда, әдетте іске асыру циклінің ең қолайсыз сәтінде, байқалатын жасырын сәтсіздік.
Дәлелдік база сенімді болған соң, стратегиялық сұрақтар нақтылана түседі. Учаске үшін заңмен рұқсат етілген, физикалық тұрғыдан мүмкін, қаржылық тұрғыдан тиімді және барынша өнімді пайдалану түрін тексеретін мұқият ең тиімді пайдалану бағалауы өнім туралы шешімдерден кейін емес, олардан бұрын жүргізілуі тиіс. Шекаралық нарықтарда бұл сынақтың маңызы азаймайды, керісінше артады, өйткені көршілес нарықта табысты болған нәрсеге сүйену азғыруы дәл жергілікті дәлелдерді жинау ең қиын жерде ең күшті болады.
Кезеңдеу — сенімді нарықтық тарихы жоқ ортада жұмыс істейтін девелопер үшін тәуекелді басқарудың басты құралы. Бір кезеңнен тұратын, толық міндеттеме қабылданған жоба барлық болжамдардың бір мезетте дұрыс болуын талап етеді. Дұрыс ретпен құрылған стратегия кейінгі кезеңдерге капитал салынғанға дейін сұранысты растайтын тетіктерді — пилоттық кезеңді, алдын ала сатудың шекті деңгейін, якорь жалға алушының міндеттемесін — қамтиды. Бұл сақтық үшін сақтық емес; берік стратегия шынайы белгісіздікті дәл осылай басқарылатын, кезең-кезеңімен бөлінген тәуекелге айналдырады.
Капиталды құрылымдау да осы логикаға бағынады. Шекаралық нарықтардағы жылжымайтын мүлік ауқымды көлемде бір ғана біртекті капитал көзін сирек тартады. Іс жүзінде өміршең стратегиялар әдетте капиталды саналы түрде біріктіреді: якорь үлестік капитал, іске асыру межелеріне байланысты кезең-кезеңімен игеру, актив дамуға ықпал ететін жағдайда даму институттарының немесе экспорттық-кредиттік агенттіктердің қатысуы, сондай-ақ шектеу капиталда емес, жергілікті іске асыру әлеуетінде болған жағдайда құрылымдалған бірлескен девелопмент серіктестіктері. Жоба үшін оңтайлы жол өз бетінше салу емес, сәйкес бірлескен девелопмент немесе бірлескен кәсіпорын құрылымы болған жағдайда, біз активке сай келмейтін капитал құрылымын таңудың орнына, сол серіктестік жолына қарай құрылымдаймыз.
Біздің тәжірибемізде нақты нарық жағдайларына төтеп беретін стратегиялардың бірнеше ортақ сипаттамасы бар:
Біз жиі кездестіретін әрі алдын алуға ең оңай қате — учаске немесе капитал туралы міндеттеме қабылданып қойғаннан кейін стратегиялық жұмысқа тапсырыс беру: бұл шынайы стратегиялық жұмысты негіздеме жасауға айналдырады. Екінші жиі кездесетін қате — техникалық-экономикалық негіздемені стратегияның орнына қарастыру: техникалық-экономикалық негіздеме бір нақты жобаның жұмыс істейтінін тексереді, ал стратегия оның жалпы тексеруге тұрарлық дұрыс жоба екенін тексереді.
Егер Сіз қажетті деректер әлі пайдалануға жарамды түрде жоқ нарықта жылжымайтын мүлікке инвестиция салу немесе құрылыс туралы шешімді салмақтап отырсаңыз, Дубай мен Каирдегі командаларымыз дәл осындай жағдайға арналған. Нарықты, активті және капитал салынғанға дейін берік стратегия нені айқындауы тиіс екенін талқылау үшін бізбен байланысыңыз.
Ол ресми деректер сенімсіз болған жағдайда бастапқы нарықтық дәлелдерді жинауды, содан кейін неғұрлым дамыған нарықтардан алынған салыстырмалы деректерге сүйенбей, берік актив стратегиясын айқындау үшін нарықтық сұранысты, капиталдың қолжетімділігін, даму логикасын және реттеу ортасын қамтитын құрылымдалған негізді қолдануды көздейді.
Бірнеше дереккөзге негізделген бастапқы зерттеу арқылы: сұранысқа құрылымдалған сауалнамалар, нақты қол жеткізілген бағаларды жергілікті жерде картаға түсіре отырып бәсекелестікті талдау, инженерлік желілерге қосылу және рұқсаттар сияқты жанама көрсеткіштер және бір дереккөзге емес, бір-бірімен салыстырып тексерілген тәуелсіз жергілікті желілер.
Техникалық-экономикалық негіздеме бір нақты жобаның қаржылық және операциялық тұрғыдан жұмыс істейтінін тексереді; ал жылжымайтын мүлік стратегиясы нақты жоба бекітілгенге дейін нарықтық позициялауды, кезеңдеуді, капитал құрылымын және реттеу рәсімдерінің реттілігін қамти отырып, бұл жобаны жалпы жүзеге асырудың дұрыс екенін тексереді.
Жобаңызды, активіңізді немесе бағдарламаңызды аға серіктеспен тікелей талқылаңыз.
Бізбен байланысыңыз