Análisis de mayor y mejor uso: guía práctica
El análisis de mayor y mejor uso responde a una pregunta aparentemente sencilla —para qué debería utilizarse realmente este emplazamiento—, pero hacerlo bien exige contrastar esa respuesta, de forma secuencial, con las restricciones legales, físicas, financieras y de productividad, en lugar de darla por sentada desde el principio. Bien ejecutado, es el análisis con más probabilidades de cambiar la economía de un emplazamiento antes de comprometer el capital.
El análisis de mayor y mejor uso identifica el uso de un emplazamiento que es razonablemente probable, legalmente permitido, físicamente realizable y financieramente viable, y que genera el mayor valor sostenible entre las alternativas realistas. No es simplemente lo más rentable que en teoría podría construirse, sino el uso más valioso que podría materializarse de forma realista en ese emplazamiento concreto, dadas sus restricciones reales.
El análisis es especialmente importante precisamente cuando la respuesta no es evidente: un terreno calificado hoy para un uso pero que podría recalificarse para otro; una parcela grande que admitiría un único uso dominante o una combinación de usos mixtos; un emplazamiento cuyo mercado circundante ha cambiado desde que se fijó su calificación original. En estas situaciones, el propietario, el promotor o el financiador que prescinde del análisis de mayor y mejor uso y se limita a lo que permite hoy la calificación, o a lo que hizo el último proyecto vecino, con mucha frecuencia deja escapar un valor considerable o respalda un uso que el mercado ya no sostiene.
Qué usos están realmente permitidos en el emplazamiento según la calificación urbanística vigente y, por separado, qué usos podrían lograrse de forma realista mediante una recalificación, una excepción o un cambio en los derechos de edificación, teniendo en cuenta los precedentes urbanísticos locales y la voluntad política. Esta prueba abarca también las restricciones privadas: servidumbres, cláusulas restrictivas, protecciones patrimoniales o de conservación y cualquier condición contractual de uso del suelo vinculada al título.
Qué puede soportar realmente el propio emplazamiento: su tamaño, forma, topografía, características del suelo, accesos, capacidad de suministros y cualquier limitación física, como el riesgo de inundación o la presencia de estructuras patrimoniales. Un uso que supera la prueba legal puede fracasar aquí si las características físicas del terreno no permiten acogerlo en la práctica a una escala viable.
De los usos que superan las dos primeras pruebas, cuáles generarían una rentabilidad positiva suficiente para atraer capital y justificar el desarrollo, con costes de construcción, hipótesis de absorción y precios de mercado realistas para ese uso concreto en esa ubicación concreta. Aquí es donde la evidencia del mercado local —y no las referencias regionales importadas— determina si el uso teórico es realmente invertible, y sometemos este paso a prueba con datos de mercado independientes en lugar de hipótesis optimistas.
Entre los usos que superan las tres pruebas anteriores, cuál genera el mayor valor residual del suelo o la mayor rentabilidad. En esta última prueba el análisis converge en un único uso recomendado o, en muchos casos reales, en una combinación de usos mixtos que supera a cualquier uso individual.
En la práctica, las cuatro pruebas se aplican de forma secuencial, y cada una reduce el conjunto de usos viables antes de aplicar la siguiente, en lugar de realizar cuatro análisis en paralelo y conciliarlos al final.
Un estudio de mayor y mejor uso bien realizado genera un pequeño conjunto de entregables concretos, no una conclusión aislada:
Este último punto es lo que distingue un estudio de mayor y mejor uso verdaderamente útil de un informe que se limita a confirmar lo que el cliente ya pensaba construir. Un estudio incapaz de mostrar su propia sensibilidad no está cumpliendo su función.
El análisis de mayor y mejor uso compensa su coste en momentos de decisión concretos: al adquirir un emplazamiento cuyo uso previsto no está fijado, al evaluar un terreno cuya calificación podría cambiar de forma plausible, al refinanciar o reposicionar un activo con bajo rendimiento, al resolver una controversia sobre el valor del suelo con fines transaccionales, fiscales o jurídicos, o al comprobar si el uso que un promotor o un organismo público tiene previsto para un emplazamiento es realmente el más valioso. Cuando el uso recomendado requiere capital de socios o capacidad de ejecución local de la que el propietario no dispone internamente, ese resultado se convierte en el punto de partida para estructurar una alianza de codesarrollo o una empresa conjunta.
Si posee, adquiere o reposiciona un emplazamiento y no tiene la certeza de que su uso actual o previsto sea realmente el de mayor y mejor uso, conviene resolver esa incertidumbre antes de comprometer el capital, no después. Nuestros equipos de Dubái y El Cairo realizan estudios de mayor y mejor uso como parte de una práctica más amplia de estrategia inmobiliaria: póngase en contacto con nosotros para hablar del emplazamiento.
Es un análisis estructurado que identifica el uso de un emplazamiento que es legalmente admisible, físicamente posible, financieramente viable y de máxima productividad, por ese orden, con el fin de determinar el uso que genera el mayor valor sostenible para el terreno.
Suelen encargar estos estudios los propietarios y promotores que adquieren o reposicionan un emplazamiento, los financiadores que respaldan una tasación y los organismos públicos o titulares de suelo que dirimen controversias sobre el valor o el uso previsto de un terreno, sobre todo cuando es plausible un cambio de calificación urbanística o cuando el mercado del entorno ha cambiado.
Los plazos dependen de la complejidad del emplazamiento y del volumen de investigación primaria de mercado necesario para establecer la demanda específica de su área de influencia, sobre todo en mercados con pocos datos de transacciones; el alcance y el calendario suelen acordarse tras una revisión inicial del emplazamiento y de su titularidad.
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