Análise de maior e melhor uso: um guia prático
A análise de maior e melhor uso responde a uma pergunta aparentemente simples — a que uso se deve realmente destinar este terreno —, mas fazê-lo como deve ser exige testar essa resposta face a restrições legais, físicas, financeiras e de produtividade, por ordem, em vez de a dar como adquirida à partida. Bem conduzida, é a análise com maior probabilidade de alterar a economia de um terreno antes de o capital ser comprometido.
A análise de maior e melhor uso identifica o uso de um terreno que é razoavelmente provável, legalmente permitido, fisicamente exequível e financeiramente viável, e que produz o valor sustentável mais elevado entre as alternativas realistas. Não se trata simplesmente da opção mais rentável que teoricamente se poderia construir — é o uso mais valioso que poderia, de forma realista, ser concretizado naquele terreno específico, dadas as suas restrições efetivas.
A análise é mais importante precisamente quando a resposta não é óbvia: um terreno atualmente classificado para um uso, mas que poderia plausivelmente ser reclassificado para outro; uma parcela de grandes dimensões que poderia acolher um único uso dominante ou uma combinação de usos mistos; um terreno cujo mercado envolvente se alterou desde que foi fixada a sua classificação urbanística original. Nestas situações, um proprietário, promotor ou financiador que dispense a análise de maior e melhor uso e se limite ao uso hoje previsto para o terreno, ou ao que fez o último empreendimento vizinho, está muitas vezes a desperdiçar valor significativo — ou a financiar um uso que o mercado já não sustenta.
Que usos são efetivamente permitidos no terreno ao abrigo da classificação urbanística em vigor e — separadamente — que usos se poderiam realisticamente alcançar por via de reclassificação, derrogação ou alteração dos direitos de construção, tendo em conta os precedentes de planeamento locais e a recetividade política. Este teste abrange também as restrições de natureza privada: servidões, ónus, classificações patrimoniais ou de conservação e quaisquer condições contratuais de uso do solo associadas ao título.
O que o próprio terreno consegue efetivamente suportar — a sua dimensão, forma, topografia, características do solo, acessos, capacidade das redes e quaisquer condicionantes físicas, como o risco de cheia ou a existência de estruturas patrimoniais no local. Um uso que passa no teste legal pode ainda falhar aqui, se as características físicas do terreno não o comportarem, na prática, a uma escala viável.
Dos usos que passam nos dois primeiros testes, quais gerariam um retorno positivo suficiente para atrair capital e justificar o investimento, considerando custos de construção realistas, pressupostos de absorção e preços de mercado para esse uso concreto nessa localização concreta. É aqui que a evidência do mercado local — e não referências regionais importadas — determina se o uso teórico é efetivamente investível; e submetemos esta etapa a testes de esforço com dados de mercado independentes, em vez de pressupostos otimistas.
De entre os usos que passam nos três testes anteriores, qual produz o valor residual do terreno ou o retorno mais elevado. É neste último teste que a análise converge para um único uso recomendado — ou, em muitos casos reais, para uma combinação de usos mistos que supera qualquer uso isolado.
Na prática, os quatro testes são aplicados sequencialmente, cada um restringindo o conjunto de usos viáveis antes de se aplicar o seguinte, em vez de se realizarem quatro análises paralelas que são conciliadas no final.
Um estudo de maior e melhor uso bem conduzido produz um pequeno conjunto de resultados concretos, e não uma conclusão isolada:
É este último ponto que distingue um estudo de maior e melhor uso verdadeiramente útil de um relatório que se limita a confirmar o que o cliente já tencionava construir. Um estudo que não consegue demonstrar a sua própria sensibilidade não está a cumprir a sua função.
A análise de maior e melhor uso justifica o seu custo em momentos de decisão específicos: na aquisição de um terreno cujo uso previsto não está fixado, na avaliação de um terreno cuja classificação urbanística poderá plausivelmente mudar, no refinanciamento ou reposicionamento de um ativo com desempenho insuficiente, na resolução de um litígio sobre o valor do terreno para efeitos de transação, fiscais ou jurídicos, ou para testar se um terreno atualmente destinado a um uso por um promotor ou entidade pública corresponde efetivamente ao seu uso mais valioso. Quando o uso recomendado exige capital de parceiros ou capacidade de execução local de que o proprietário não dispõe internamente, esse resultado torna-se o caderno de encargos de partida para estruturar uma parceria de codesenvolvimento ou uma joint venture.
Se detém, está a adquirir ou a reposicionar um terreno e não tem a certeza de que o seu uso atual ou previsto corresponde efetivamente ao seu maior e melhor uso, vale a pena esclarecer essa incerteza antes de o capital avançar, e não depois. As nossas equipas do Dubai e do Cairo realizam estudos de maior e melhor uso no âmbito de uma prática mais ampla de estratégia imobiliária — contacte-nos para analisarmos o terreno.
É uma análise estruturada que identifica o uso de um terreno que é legalmente admissível, fisicamente possível, financeiramente viável e maximamente produtivo, por esta ordem, de modo a determinar o uso que gera o valor sustentável mais elevado para o terreno.
Proprietários e promotores que adquirem ou reposicionam um terreno, financiadores que suportam uma avaliação e entidades públicas ou detentores de terrenos que dirimem litígios sobre o valor ou o uso previsto do solo encomendam frequentemente estudos de maior e melhor uso, sobretudo quando a classificação urbanística pode plausivelmente mudar ou o mercado envolvente se alterou.
Os prazos dependem da complexidade do terreno e do volume de investigação primária de mercado necessária para apurar a procura específica da área de influência, em particular em mercados com poucos dados de transações; o âmbito e o calendário são normalmente acordados após uma análise inicial do terreno e da respetiva titularidade.
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