L'analisi del massimo e migliore utilizzo: una guida pratica
L'analisi del massimo e migliore utilizzo risponde a una domanda solo in apparenza semplice — a quale uso dovrebbe effettivamente essere destinato questo sito? — ma per farlo correttamente occorre verificare la risposta rispetto a vincoli giuridici, fisici, finanziari e di produttività, in sequenza, anziché darla per scontata fin dall'inizio. Se condotta bene, è l'analisi che più di ogni altra può cambiare l'economia di un sito prima che il capitale venga impegnato.
L'analisi del massimo e migliore utilizzo (in inglese highest and best use, HBU) individua l'utilizzo di un sito ragionevolmente probabile, giuridicamente consentito, fisicamente realizzabile e finanziariamente sostenibile, e che produce il valore più elevato giustificabile tra le alternative realistiche. Non è semplicemente la soluzione più redditizia che si potrebbe costruire in teoria: è l'utilizzo di maggior valore che potrebbe realisticamente essere realizzato su quello specifico sito, tenuto conto dei suoi vincoli effettivi.
L'analisi è tanto più importante quanto meno la risposta è ovvia: un sito oggi destinato a un uso ma plausibilmente riconvertibile a un altro; un lotto di grandi dimensioni che potrebbe ospitare un unico uso prevalente oppure una ripartizione a uso misto; un sito il cui mercato circostante è cambiato da quando ne è stata fissata la destinazione urbanistica originaria. In questi casi, il proprietario, lo sviluppatore o il finanziatore che rinuncia all'analisi HBU e si affida alla destinazione attuale del sito, o a quanto realizzato dall'ultimo intervento nelle vicinanze, molto spesso lascia sul tavolo un valore rilevante, oppure finanzia un utilizzo che il mercato non sostiene più.
Quali utilizzi sono effettivamente consentiti sul sito dalla disciplina urbanistica vigente e — separatamente — quali potrebbero realisticamente essere ottenuti tramite variante urbanistica, deroga o modifica dei titoli edilizi, considerati i precedenti di pianificazione locali e l'orientamento politico. Questo test riguarda anche i vincoli di natura privata: servitù, obblighi convenzionali, vincoli storici o paesaggistici ed eventuali condizioni contrattuali sull'uso del suolo legate al titolo di proprietà.
Che cosa il sito è effettivamente in grado di sostenere: dimensioni, forma, topografia, caratteristiche del terreno, accessibilità, capacità delle reti e qualsiasi vincolo fisico, come il rischio di esondazione o la presenza di strutture storiche. Un utilizzo che supera il test giuridico può comunque fallire in questa fase se le caratteristiche fisiche del sito non consentono, in pratica, di accoglierlo su una scala sostenibile.
Tra gli utilizzi che superano i primi due test, quali genererebbero un rendimento positivo sufficiente ad attrarre capitali e a giustificare lo sviluppo, considerati costi di costruzione realistici, ipotesi di assorbimento e prezzi di mercato per quello specifico utilizzo in quella specifica localizzazione. È qui che le evidenze del mercato locale — e non benchmark regionali presi in prestito — stabiliscono se l'utilizzo teorico sia davvero investibile; per questo sottoponiamo questa fase a stress test su dati di mercato indipendenti anziché su ipotesi ottimistiche.
Tra gli utilizzi che superano tutti e tre i test precedenti, quale produce il valore residuo del terreno o il rendimento più elevato. In quest'ultimo test l'analisi converge su un unico utilizzo raccomandato oppure, in molti casi reali, su una combinazione a uso misto che supera qualsiasi singolo utilizzo preso isolatamente.
In pratica, i quattro test vengono applicati in sequenza: ciascuno restringe l'insieme degli utilizzi possibili prima di passare al successivo, anziché condurre quattro analisi parallele da riconciliare alla fine.
Uno studio HBU condotto correttamente produce un insieme ristretto di elaborati concreti, non una singola conclusione isolata:
Quest'ultimo punto distingue uno studio HBU davvero utile da un rapporto che si limita a confermare ciò che il cliente intendeva già costruire. Uno studio che non è in grado di mostrare la propria sensitività non sta facendo il suo lavoro.
L'analisi HBU ripaga il suo costo in momenti decisionali precisi: l'acquisizione di un sito la cui destinazione non è ancora definita, la valutazione di un sito la cui disciplina urbanistica potrebbe plausibilmente cambiare, il rifinanziamento o il riposizionamento di un asset con performance insoddisfacenti, la risoluzione di una controversia sul valore di un terreno a fini transattivi, fiscali o legali, oppure la verifica che l'utilizzo previsto per un sito da uno sviluppatore o da un ente pubblico sia davvero quello di maggior valore. Quando l'utilizzo raccomandato richiede capitali di partner o capacità esecutive locali di cui il proprietario non dispone internamente, l'output dello studio HBU diventa il documento di partenza per strutturare una partnership di co-sviluppo o una joint venture.
Se detiene, sta acquisendo o intende riposizionare un sito e non è certo che il suo utilizzo attuale o previsto sia davvero il massimo e migliore utilizzo, è opportuno sciogliere questo dubbio prima che il capitale venga impiegato, non dopo. I nostri team di Dubai e del Cairo conducono studi HBU nell'ambito di un'area di competenza più ampia di strategia immobiliare: ci contatti per parlare del sito.
È un'analisi strutturata che individua l'utilizzo di un sito giuridicamente ammissibile, fisicamente realizzabile, finanziariamente sostenibile e massimamente produttivo, in quest'ordine, al fine di determinare l'utilizzo che genera per il sito il valore più elevato giustificabile.
Proprietari e sviluppatori che acquisiscono o riposizionano un sito, finanziatori che devono istruire una valutazione, enti pubblici o proprietari fondiari impegnati a dirimere controversie sul valore o sulla destinazione di un terreno: sono loro a commissionare più spesso studi HBU, in particolare quando la destinazione urbanistica potrebbe plausibilmente cambiare o il mercato circostante si è modificato.
I tempi dipendono dalla complessità del sito e dalla quantità di ricerca primaria necessaria per stimare la domanda specifica del bacino di riferimento, soprattutto nei mercati con pochi dati di transazione disponibili; perimetro e tempistiche vengono di norma concordati dopo un primo esame del sito e del titolo di proprietà.
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