Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania: praktyczny przewodnik
Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania odpowiada na pozornie proste pytanie — do czego właściwie powinien służyć ten teren — ale rzetelne jej przeprowadzenie wymaga sprawdzenia odpowiedzi kolejno pod kątem ograniczeń prawnych, fizycznych, finansowych i produktywności, a nie przyjmowania jej z góry. Dobrze wykonana jest tą analizą, która z największym prawdopodobieństwem zmieni ekonomikę terenu, zanim zostanie zaangażowany kapitał.
Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania (HBU) wskazuje takie wykorzystanie terenu, które jest racjonalnie prawdopodobne, dopuszczalne prawnie, osiągalne fizycznie i wykonalne finansowo oraz daje najwyższą uzasadnioną wartość spośród realnych alternatyw. Nie chodzi po prostu o najbardziej dochodowy obiekt, jaki teoretycznie można by zbudować — lecz o najcenniejsze wykorzystanie, które da się realnie zrealizować na tym konkretnym terenie przy jego faktycznych ograniczeniach.
Analiza ma największe znaczenie właśnie wtedy, gdy odpowiedź nie jest oczywista: teren przeznaczony obecnie pod jedną funkcję, ale z realną szansą na zmianę przeznaczenia; duża działka, która mogłaby pomieścić jedną dominującą funkcję lub kilka funkcji jednocześnie; teren, którego otoczenie rynkowe zmieniło się od czasu ustalenia pierwotnego przeznaczenia planistycznego. W takich sytuacjach właściciel, deweloper lub kredytodawca, który pomija analizę HBU i domyślnie przyjmuje obecne przeznaczenie terenu albo rozwiązanie z ostatniego projektu w okolicy, bardzo często traci istotną wartość lub finansuje funkcję, której rynek już nie uzasadnia.
Jakie funkcje są faktycznie dopuszczalne na terenie w świetle obecnego przeznaczenia planistycznego oraz — odrębnie — jakie można realnie uzyskać poprzez zmianę planu, odstępstwo lub zmianę uprawnień do zabudowy, biorąc pod uwagę lokalne precedensy planistyczne i wolę polityczną. Test ten obejmuje także ograniczenia prywatnoprawne: służebności, klauzule ograniczające, ochronę konserwatorską lub przyrodniczą oraz wszelkie umowne warunki zagospodarowania związane z tytułem prawnym.
Co sam teren faktycznie może pomieścić — jego wielkość, kształt, ukształtowanie, warunki gruntowe, dostęp, przepustowość mediów oraz wszelkie ograniczenia fizyczne, takie jak ryzyko powodziowe czy zabytkowe obiekty na terenie. Funkcja, która przeszła test prawny, może odpaść na tym etapie, jeśli cechy fizyczne terenu nie pozwalają praktycznie zrealizować jej w opłacalnej skali.
Które z funkcji spełniających dwa pierwsze testy przyniosłyby dodatnią stopę zwrotu wystarczającą, by przyciągnąć kapitał i uzasadnić inwestycję, przy realistycznych kosztach budowy, założeniach dotyczących absorpcji i cenach rynkowych dla danej funkcji w danej lokalizacji. Na tym etapie to lokalne dane rynkowe — a nie zapożyczone benchmarki regionalne — przesądzają, czy teoretyczna funkcja nadaje się do inwestowania, a my weryfikujemy ten krok testami warunków skrajnych na niezależnych danych rynkowych, a nie na optymistycznych założeniach.
Która spośród funkcji spełniających trzy poprzednie testy daje najwyższą rezydualną wartość gruntu lub stopę zwrotu. W tym ostatnim teście analiza zbiega się do jednej rekomendowanej funkcji — lub, w wielu rzeczywistych przypadkach, do połączenia funkcji, które daje lepsze wyniki niż którakolwiek z nich osobno.
W praktyce cztery testy stosuje się kolejno — każdy zawęża zbiór możliwych funkcji przed zastosowaniem następnego — zamiast prowadzić cztery równoległe analizy i uzgadniać je na końcu.
Prawidłowo przeprowadzona analiza HBU daje niewielki zestaw konkretnych produktów, a nie pojedynczy, oderwany od kontekstu wniosek:
Ten ostatni punkt odróżnia naprawdę użyteczną analizę HBU od raportu, który jedynie potwierdza to, co klient i tak zamierzał zbudować. Analiza, która nie potrafi wykazać własnej wrażliwości, nie spełnia swojej funkcji.
Analiza HBU uzasadnia swój koszt w konkretnych momentach decyzyjnych: przy nabyciu terenu, którego docelowa funkcja nie jest przesądzona, ocenie terenu, którego przeznaczenie planistyczne może realnie się zmienić, refinansowaniu lub zmianie pozycjonowania aktywa o słabych wynikach, rozstrzyganiu sporu o wartość gruntu na potrzeby transakcji, podatkowe lub prawne, a także przy sprawdzaniu, czy funkcja, którą deweloper lub agencja rządowa przewiduje obecnie dla terenu, jest rzeczywiście najcenniejsza. Jeśli rekomendowana funkcja wymaga kapitału partnerskiego lub lokalnych zdolności wykonawczych, którymi właściciel nie dysponuje, wynik analizy HBU staje się wyjściowym założeniem dla strukturyzacji partnerstwa w formie wspólnej inwestycji lub joint venture.
Jeśli są Państwo właścicielem terenu, nabywają go lub zmieniają jego pozycjonowanie i nie mają pewności, czy obecna lub planowana funkcja jest rzeczywiście najlepszym i najefektywniejszym wykorzystaniem, warto rozstrzygnąć tę niepewność przed zaangażowaniem kapitału, a nie po nim. Nasze zespoły w Dubaju i Kairze prowadzą analizy HBU w ramach szerszego obszaru strategii nieruchomości — zapraszamy do kontaktu, aby omówić Państwa teren.
To ustrukturyzowana analiza, która wskazuje takie wykorzystanie terenu, które jest dopuszczalne prawnie, możliwe fizycznie, wykonalne finansowo i maksymalnie produktywne — badane w tej kolejności — aby określić sposób wykorzystania generujący najwyższą uzasadnioną wartość terenu.
Analizy HBU zlecają zwykle właściciele i deweloperzy nabywający teren lub zmieniający jego pozycjonowanie, kredytodawcy weryfikujący wycenę oraz agencje rządowe lub właściciele gruntów rozstrzygający spory o wartość gruntu lub jego przeznaczenie — zwłaszcza tam, gdzie przeznaczenie planistyczne może realnie ulec zmianie lub otaczający rynek uległ przemianie.
Harmonogram zależy od złożoności terenu i zakresu pierwotnych badań rynku potrzebnych do ustalenia popytu w konkretnym obszarze ciążenia, zwłaszcza na rynkach o ograniczonych danych transakcyjnych; zakres i harmonogram ustala się zazwyczaj po wstępnym przeglądzie terenu i tytułu prawnego.
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu