Analyse van het hoogste en beste gebruik: een praktische gids
Een analyse van het hoogste en beste gebruik beantwoordt een bedrieglijk eenvoudige vraag — waarvoor moet deze locatie eigenlijk worden gebruikt — maar om dat goed te doen, moet dat antwoord achtereenvolgens worden getoetst aan juridische, fysieke, financiële en productiviteitsbeperkingen, in plaats van het vanaf het begin aan te nemen. Goed uitgevoerd is het de analyse die de economie van een locatie het meest waarschijnlijk verandert voordat er kapitaal wordt vastgelegd.
Een analyse van het hoogste en beste gebruik, of HBU-analyse, bepaalt het gebruik van een locatie dat redelijkerwijs waarschijnlijk, juridisch toegestaan, fysiek realiseerbaar en financieel haalbaar is, en dat onder de realistische alternatieven de hoogste onderbouwbare waarde oplevert. Het is niet simpelweg het meest winstgevende dat u theoretisch zou kunnen bouwen — het is het waardevolste gebruik dat realistisch kan worden gerealiseerd op die specifieke locatie, gegeven de werkelijke beperkingen.
De analyse is juist het belangrijkst wanneer het antwoord niet voor de hand ligt: een locatie met een bestemming voor het ene gebruik die aannemelijk naar een ander gebruik kan worden omgezet; een groot perceel dat één dominant gebruik of een multifunctionele verdeling kan dragen; een locatie waarvan de omliggende markt is verschoven sinds de oorspronkelijke planologische bestemming werd vastgesteld. In zulke situaties laat een eigenaar, ontwikkelaar of kredietverstrekker die de HBU-analyse overslaat en terugvalt op de huidige bestemming of op wat het laatste project in de buurt deed, heel vaak wezenlijke waarde liggen, of financiert hij een gebruik dat de markt niet meer ondersteunt.
Welke functies volgens het huidige bestemmingsplan daadwerkelijk zijn toegestaan op de locatie, en — los daarvan — welke functies realistisch haalbaar zijn via een bestemmingswijziging, ontheffing of wijziging van de bouwrechten, gelet op lokale planologische precedenten en politieke bereidheid. Deze toets omvat ook privaatrechtelijke beperkingen: erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, aanwijzingen als erfgoed of beschermd gebied, en eventuele contractuele voorwaarden voor het grondgebruik die aan de eigendomstitel zijn verbonden.
Wat de locatie zelf werkelijk kan dragen — omvang, vorm, topografie, bodemgesteldheid, ontsluiting, capaciteit van nutsvoorzieningen en fysieke beperkingen zoals overstromingsrisico of erfgoedbebouwing op de locatie. Een functie die de juridische toets doorstaat, kan hier alsnog stranden als de fysieke kenmerken van de locatie haar praktisch niet op een rendabele schaal kunnen accommoderen.
Welke van de functies die de eerste twee toetsen doorstaan, zou een positief rendement opleveren dat voldoende is om kapitaal aan te trekken en ontwikkeling te rechtvaardigen, gegeven realistische bouwkosten, afzetaannames en marktprijzen voor die specifieke functie op die specifieke locatie. Hier bepaalt lokaal marktbewijs — in plaats van geleende regionale benchmarks — of het theoretische gebruik werkelijk investeerbaar is, en wij toetsen deze stap aan onafhankelijke marktdata in plaats van aan optimistische aannames.
Welke van de functies die alle drie voorgaande toetsen doorstaan, levert de hoogste residuele grondwaarde of het hoogste rendement op. Bij deze laatste toets komt de analyse uit op één aanbevolen gebruik — of, in veel praktijkgevallen, een multifunctionele combinatie die beter presteert dan elk afzonderlijk gebruik.
In de praktijk worden de vier toetsen na elkaar toegepast, waarbij elke toets de reeks levensvatbare functies verkleint voordat de volgende wordt toegepast, in plaats van vier parallelle analyses uit te voeren en die aan het eind met elkaar te verzoenen.
Een goed uitgevoerde HBU-studie levert een klein aantal concrete resultaten op, geen losstaande conclusie:
Dit laatste punt onderscheidt een werkelijk bruikbare HBU-studie van een rapport dat simpelweg bevestigt wat de klant al van plan was te bouwen. Een studie die haar eigen gevoeligheid niet kan laten zien, doet haar werk niet.
Een HBU-analyse verdient zich terug op specifieke beslismomenten: bij de aankoop van een locatie waarvan het beoogde gebruik niet vastligt, bij de beoordeling van een locatie waarvan de bestemming aannemelijk kan wijzigen, bij de herfinanciering of herpositionering van een ondermaats presterend asset, bij het beslechten van een geschil over grondwaarde voor een transactie of voor fiscale of juridische doeleinden, of bij de toets of een locatie die een ontwikkelaar of overheidsinstantie momenteel voor één gebruik heeft bestemd, werkelijk haar meest waardevolle gebruik heeft. Waar het aanbevolen gebruik partnerkapitaal of lokale uitvoeringscapaciteit vraagt die de eigenaar zelf niet in huis heeft, wordt de HBU-uitkomst het vertrekpunt voor het structureren van een gezamenlijke ontwikkeling of een joint venture.
Als u een locatie aanhoudt, verwerft of herpositioneert en er niet zeker van bent dat het huidige of beoogde gebruik werkelijk het hoogste en beste gebruik is, loont het die onzekerheid weg te nemen voordat het kapitaal in beweging komt, niet erna. Onze teams in Dubai en Caïro voeren HBU-studies uit als onderdeel van een breder vakgebied vastgoedstrategie — neem contact op om de locatie te bespreken.
Het is een gestructureerde analyse die het gebruik van een locatie bepaalt dat juridisch toelaatbaar, fysiek mogelijk, financieel haalbaar en maximaal productief is, in die volgorde, om vast te stellen welk gebruik de hoogste onderbouwbare waarde voor de locatie oplevert.
Eigenaren en ontwikkelaars die een locatie verwerven of herpositioneren, kredietverstrekkers die een taxatie toetsen, en overheidsinstanties of grondeigenaren die geschillen over grondwaarde of beoogd gebruik beslechten, laten allemaal geregeld HBU-studies uitvoeren, vooral waar de bestemming aannemelijk kan wijzigen of de omliggende markt is verschoven.
De doorlooptijd hangt af van de complexiteit van de locatie en van hoeveel primair marktonderzoek nodig is om de vraag in het specifieke verzorgingsgebied vast te stellen, vooral in markten met weinig bestaande transactiedata; reikwijdte en planning worden doorgaans afgesproken na een eerste beoordeling van locatie en eigendomstitel.
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op