Onafhankelijk onderzoek van Heirstone Consulting naar vastgoed, infrastructuur, toerisme en speciale projecten in Afrika, het Midden-Oosten, het Middellandse Zeegebied en Centraal-Azië. Elk rapport zet de onderbouwing, onze eigen benchmarks en praktische toetsen uiteen. Gratis te downloaden, met de Afrika-reeks in het Engels en het Frans en de rapporten over Centraal-Azië in het Engels en het Russisch.
Nog geen rapport voldoet aan deze filters. Wis een filter of kies een andere regio.
Onderzoek van Heirstone Consulting · oktober 2026
Negentien rapporten over vastgoed, infrastructuur en toerisme in heel Afrika, van Lagos, Nairobi en Abidjan tot Casablanca, Caïro en Johannesburg. Elk rapport is beschikbaar in het Engels en het Frans.
Wie Afrikaans vastgoed in lokale valuta financiert, waarom zo weinig daarvan bij vastgoed terechtkomt en wanneer lenen in dollars nog zinvol is, in 14 valuta's van Egypte en Marokko tot Nigeria, Kenia, Ivoorkust en Zuid-Afrika.
7,7x wat er nu in Ethiopische birr verschuldigd is op een lening in US$ die in december 2015 werd opgenomen, tegenover 0,95 keer in CFA-frank (september 2026)
Hoe geld en kopers uit het buitenland de woningvraag, prijzen en leegstand in Afrikaanse steden bepalen, van Caïro, Casablanca en Tanger tot Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Abeba en Praia.
US$ 36,5 mld naar huis gestuurd door Egyptenaren in het buitenland in het boekjaar tot juni 2025, een record en 66% meer dan een jaar eerder (Central Bank of Egypt)
Bereik, kosten, valuta en talent bij de keuze van een hoofdkantoor voor Afrika, en waarom die taak nu over meerdere steden wordt verdeeld, getoetst aan 16 Afrikaanse steden van Casablanca en Caïro tot Nairobi, Johannesburg en Abidjan, met Dubai als benchmark.
38 Afrikaanse hoofdsteden in 2026 rechtstreeks bereikbaar vanuit Addis Abeba, tegenover 26 vanuit Casablanca, 23 vanuit Johannesburg en 22 vanuit Nairobi
Hoe exploitanten van flexkantoren de inrichting en het risico teruggeven aan gebouweigenaren, en welke structuur past bij verhuurders van Caïro en Casablanca tot Lagos, Nairobi, Abidjan en de Golf.
98% van de 728 centra die IWG in de eerste helft van 2026 tekende, was kapitaalextensief, gefinancierd door gebouweigenaren of franchisepartners
Openluchtmarkten, winkelcentra en wie wint in winkelvastgoed in Noord-Afrika en Afrika bezuiden de Sahara, van Caïro en Casablanca tot Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi en Dar es Salaam.
72% van de Nigeriaanse detailhandelsverkopen loopt via openluchtmarkten. Supermarkten nemen 3% voor hun rekening (USDA FAS, 2024).
Waarom de pijplijn van ketenhotels in Afrika nooit groter is geweest, terwijl het aantal kamers dat jaarlijks openging tussen 2017 en 2023 met meer dan de helft daalde, met een toets om een hotel dat opengaat te onderscheiden van een hotel dat niet opengaat, van Egypte en Marokko tot Nigeria, Ghana, Kenia en Ethiopië.
123.846 kamers in 675 hotels in de Afrikaanse ontwikkelpijplijn van de hotelketens begin 2026, een record en 19% meer dan een jaar eerder
Zendmasten, glasvezel en de grond onder de digitale netwerken van Afrika, en waarom de grondhuur en het recht van doorgang hun zwakke schakels zijn, van Nigeria, Zuid-Afrika en Kenia tot Egypte, Marokko, Senegal en Ivoorkust.
89% van de locaties van IHS Towers staat op gehuurde grond, met gemiddeld nog 11,4 jaar resterende looptijd; SBA bezit of beheerst de grond van 71% van zijn locaties voor meer dan 20 jaar
De Afrikaanse industrieparken werden gepland rond bedrijfshallen, stroom en belastingvoordelen, en de bedden voor werknemers werden aan de markt overgelaten. Een benchmark van 17 zones in tien landen, van Hawassa in Ethiopië en 10th of Ramadan in Egypte tot Tanger, Kenia en Benin, met de rekensom van een huurbed.
7 speciaal bestemde bedden per 100 banen in het Ethiopische Hawassa Industrial Park, waar 91% van de 33.199 werknemers van buiten de stad kwam
De 18- tot 24-jarigen in Afrika, de universiteiten die strijden om hen op te leiden en de economie van het studentenbed in 15 landen, van Caïro en Algiers tot Lagos, Nairobi en Pretoria.
29,8 mln meer mensen van 18 tot 24 jaar in de 15 landen van het rapport in 2035 dan in 2025 (van 126,4 mln naar 156,2 mln), volgens prognoses van de Wereldbank
Particuliere basis- en middelbare scholen in Afrika gelezen als vastgoed: schoolplaatsen, grond, kapitaal per plaats en grondrechten in 13 markten, van Egypte en Marokko tot Nigeria, Ivoorkust, Kenia en Zuid-Afrika.
63,3% van de leerlingen in het voortgezet onderwijs in Ivoorkust zit op een privéschool, het hoogste aandeel van alle landen in het rapport; de bevolking van 15 tot 19 jaar groeit tot 2035 met 25,6%
Hoe industriezones, havens en de steden eromheen een exportbasis opbouwen in Afrika, van Tanger Med en Kenitra in Marokko tot Sokhna in Egypte, Nkok in Gabon, Glo-Djigbé in Benin en Diamniadio in Senegal.
3,4x investering in het industriële platform van Tanger Med voor elke dollar in het havencomplex, volgens de eigen verdeling van de groep tot en met 2024 (US$ 6,39 mld tegenover US$ 1,9 mld), waarin US$ 5,25 mld aan publiek geld niet is toegerekend
Agro-industriële parken en agropolen: wat ze hebben opgeleverd en waar de verwerking in Afrika werkelijk plaatsvindt. Een register van 20 zones in 12 landen, van Marokko en Egypte tot Nigeria, Senegal, Ivoorkust, Benin en Ethiopië.
700 directe banen in het Ethiopische Yirgalem-park eind 2024, tegenover meer dan 100.000 die bij de opening in 2021 werden verwacht
Havens, droge havens, grenssteden en knooppunten na de Afrikaanse continentale vrijhandelszone, en waar opslag en industriegrond moeten volgen, van Marokko en Egypte tot Kenia, Tanzania, Zambia, Nigeria en Ivoorkust.
106,7 uur gemiddelde verblijftijd van containerlading in de haven van Mombasa in 2025, meer dan twee keer de doelstelling van de haven van 48 uur
Wat Afrikaanse mijnsteden worden tijdens en na de mijn, en wat bepaalt of een mijn een stad of een spookstad achterlaat, van de Zambiaanse en Congolese Copperbelt tot Botswana, Ghana, Tanzania, Marokko en Guinee.
8 van 28 mijnsteden in het Heirstone-panel van mijnsteden groeiden over dezelfde censusjaren sneller dan de stedelijke bevolking van hun land. Zes krompen.
Stoelen, routes, ticketprijzen, belastingen, visa en open skies: wat toeristische aankomsten in Noord-Afrika en Afrika bezuiden de Sahara werkelijk beperkt, van Marrakech en de Rode Zee tot Kaapstad en Zanzibar, en wat overheden, luchthavens en investeerders kunnen veranderen.
32,3% passagiersgroei in Sharm-el-Sheikh in 2025, de snelste van de 26 grootste luchthavens van Afrika
Wat de overheidsprogramma's voor resorts in Noord- en West-Afrika beloofden en bouwden, van het Marokkaanse Plan Azur en de Egyptische TDA-zones tot Tunesië, Senegal en Kaapverdië, en wat de resultaten leren voor de gigaprojecten aan de Rode Zee en de Middellandse Zee die nu in uitvoering zijn.
ca. 15.000 bedden in de zes badplaatsen van het Marokkaanse Plan Azur in 2023, tegenover 110.786 in de plannen voor de badplaatsen uit 2008
Wat hoogwaardig toerisme met lage volumes per bed en per hectare oplevert in Kenia, Rwanda, Botswana, Tanzania en Namibië, wie er voor de grond wordt betaald, en wat er nodig zou zijn om het model in Noord-Afrika te laten werken.
6,2-6,7 bedden per 1.000 ha in de conservancies Olare Motorogi en Naboisho in de Maasai Mara, zes keer de 1,05 van de Okavangodelta (Heirstone-analyse)
Wat terugkeerreizen Afrika waard zijn, hoeveel ervan in één seizoen valt, en wat ze betekenen voor hotels, kortetermijnverhuur, erfgoedsteden en kustvastgoed, van Ghana, Nigeria en Benin tot Marokko, Egypte en Kenia.
79% van de groei van het aantal internationale aankomsten in Ghana in 2025 viel in december: +14.395 van +18.158 (Heirstone-analyse)
Wat internationale congressen waard zijn voor een Afrikaanse hoofdstad en wat een congrescentrum moet dragen om ze binnen te halen, van Caïro, Marrakech en Abidjan tot Nairobi, Kigali en Kaapstad.
2 tot 3% aandeel van Afrika in de 12.438 internationale verenigingscongressen die ICCA wereldwijd telde in zijn ranglijsten van 2025, ruwweg 250 tot 370 congressen per jaar
Onderzoek van Heirstone Consulting · oktober 2026
Zeven rapporten over vastgoed, toerisme en speciale projecten, met een blik vanuit Egypte, Saoedi-Arabië, de VAE en het bredere Middellandse Zeegebied.
Wat een merk toevoegt aan een woning na aftrek van vergoedingen en exploitatiekosten, en waar branded projecten tekortschieten, met een blik op de VAE, Egypte en Saoedi-Arabië.
19,7% merkmeerprijs op een woning in Dubai die door een royalty van 5,5% en een gangbare verhoging van de servicekosten volledig zou worden opgebruikt (Heirstone-analyse)
Overtollige staatsgrond en -gebouwen vrijgeven zonder de waarde weg te geven: onderbouwing uit 27 met naam genoemde uitgiftes en vijf nationale vastgoedportefeuilles, en de routes die nu worden gebruikt in Egypte, Saoedi-Arabië, de VAE en Marokko.
0,18% van de portefeuillewaarde in één jaar gerealiseerd uit verkopen, door zowel het Britse centrale overheidsvastgoed (2024-25) als het Rijksvastgoedbedrijf (2023), op verschillende waarderingsgrondslagen. Heirstone-analyse
Superjachten, jachthavens en de economie van het jachtwaterfront, met een blik vanuit de Golf, de Rode Zee en Egypte, gebaseerd op een benchmark van 37 jachthavens van Tanger tot Muscat.
6.022 superjachten van 30 m of langer in de vaart eind 2024, tegenover 917 in 1987
Wat een toeristische kust verandert in een stad die het hele jaar leeft, gemeten in 31 badplaatsen, en wat dit betekent voor de Egyptische Noordkust, Ras El Hekma en de Saoedische Rode Zee.
38,2% van de luchtvaartpassagiers tussen de EU en Egypte vloog in de periode november tot en met maart 2025, een groter winteraandeel dan op welke luchthaven aan de Middellandse Zee in de Heirstone-index ook
Waarom erfgoedlocaties recordaantallen bezoekers trekken terwijl de grond eromheen weinig vasthoudt van wat bezoekers uitgeven, en wat er op die grond moet komen, met een blik op Egypte, Saoedi-Arabië en de bredere regio.
3% een toegangskaartje voor een buitenlandse volwassene in het Grand Egyptian Museum, ongeveer US$ 30, als aandeel van de US$ 975 die de gemiddelde internationale bezoeker in 2024 in Egypte besteedde
Cruise- en veerterminals als vastgoed en infrastructuur, en een toets voor wanneer een zeepoort zijn grond terugverdient in Egypte, Saoedi-Arabië en de Golf.
22:1 veerpassagiers per cruisepassagier in EU-havens in 2024: in totaal 417,8 miljoen zeepassagiers, van wie 17,9 miljoen op cruises
Wat er werd van 30 olympische, Expo- en WK-locaties nadat het publiek was vertrokken, en wat de Golf en Egypte nu kunnen vastleggen voor de locaties die zij hierna bouwen.
156% gemiddelde reële kostenoverschrijding van de Olympische Spelen van 1960 tot en met 2016; alle Spelen waarvan gegevens bestaan, overschreden hun budget
Onderzoek van Heirstone Consulting · oktober 2026
Twee rapporten over resorts en nieuwe steden in Kirgizië en Oezbekistan, van het Issyk-Koelmeer en het Chatkaldal tot New Tashkent. Beide zijn beschikbaar in het Engels en het Russisch.
Het Issyk-Koelmeer, het zomermeer van Kirgizië, en wat de andere maanden van een resort vult, gemeten aan vergelijkbare meer- en berggebieden van het Balatonmeer tot Shymbulak, met het Chatkal-cluster naast Tasjkent.
49% van de 5,3 miljoen geregistreerde vakantiegangers in Kirgizië verbleef in 2025 aan het Issyk-Koelmeer, in één korte zomer
New Tashkent, de woning- en kantorenboom in de hoofdstad, en wat een nieuwe stad naast een hoofdstad vult, gemeten aan 23 nieuwe steden van Caïro tot Astana.
19.721 ha in 2023 bij decreet bestemd voor New Tashkent, ten oosten van de hoofdstad. De eerste 6.000 ha zijn gepland voor 600.000 mensen.
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op