Openluchtmarkten, winkelcentra en wie wint in winkelvastgoed in Noord-Afrika en Afrika bezuiden de Sahara, van Caïro en Casablanca tot Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi en Dar es Salaam.
Ook beschikbaar in het Frans: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Kies de taal wanneer u het rapport aanvraagt.
Het rapport in zes cijfers
van de Nigeriaanse detailhandelsverkopen loopt via openluchtmarkten. Supermarkten nemen 3% voor hun rekening (USDA FAS, 2024).
verkoopplaatsen per hectare in het ontwerp van het Forum des marchés in Abidjan, tegenover ca. 35 winkels per hectare verhuurbaar vloeroppervlak in Accra Mall (gegevens van Wikipedia; Heirstone-analyse)
van hun eerdere inkomen verdienden gemiddeld de 25 straatverkopers die werden ondervraagd na hun vertrek uit Kejetia (Kumasi) voor de herbouw (WIEGO, 2020)
verandering in de waarde in US-dollar van Ikeja City Mall, van de taxatie in 2019 tot de waarde die volgt uit de verkoop in 2024, terwijl de gerapporteerde leegstand op 2,1% of minder bleef
leegstand in Kumasi City Mall in juni 2024, tegen 32,2% een jaar eerder, doordat Melcom de volledige unit inrichtte die Game had verlaten (Hyprop)
aan winkelcentrumoppervlak per 1.000 inwoners in Groot-Caïro, tegenover ca. 12 m² voor de twee grootste winkelcentra in Accra (Knight Frank; Heirstone-analyse)
In het kort
Buiten Zuid-Afrika is de formele detailhandel een dunne laag boven op een markteconomie. Wij stelden een register samen van 28 markten en 27 winkelcentra in 17 landen, van Caïro en Casablanca tot Lagos, Accra, Abidjan en Nairobi, en volgden 16 herontwikkelingen van markten. De meeste handel vindt plaats op markten die door publieke instanties worden beheerd of gereguleerd, met dichtheden die geen winkelcentrum benadert. De winkelcentra die hun waarde hebben behouden, zijn die waarvan de huur is vastgesteld in de valuta die hun huurders verdienen en waarvan de ruimte voor de trekker door een lokale keten kan worden overgenomen.
Openluchtmarkten nemen 72% van de detailhandelsverkopen in Nigeria voor hun rekening en supermarkten 3%, volgens USDA FAS. Kleine kruideniers hebben 83% van de levensmiddelendetailhandel in Ghana en 63% in Ivoorkust, en de zes grootste supermarktketens van Nigeria hebben samen ca. 90 vestigingen.
Het Forum des marchés in Abidjan is gebouwd voor ca. 8.700 verkoopplaatsen per hectare, tegenover ca. 35 winkels per hectare verhuurbaar vloeroppervlak in Accra Mall. Alle 18 markten in het register met een bekende eigenaar of beheerder zijn in handen van, worden beheerd door of worden gereguleerd door een publieke instantie, en de heffingen op straatverkopers werden geschat op 70% van de eigen inkomsten van Kumasi.
Van de 16 geclassificeerde herontwikkelingen van markten gingen de vier die op hun plaats werden herbouwd weer open als werkende markten. Kejetia in Kumasi kreeg er 8.420 winkels bij, met 500 tafelplaatsen voor zo'n 5.000 straatverkopers, en ondervraagde verkopers verdienden na hun verhuizing ca. een kwart van hun eerdere inkomen.
Ikeja City Mall in Lagos rapporteerde van 2021 tot 2024 een leegstand van 2,1% of minder, maar de waarde daalde van US$ 141 mln in 2019 tot de US$ 85 mln die volgt uit de verkoop in 2024. De huren waren aan de dollar gekoppeld, en de naira verloor van 2019 tot 2024 79% van zijn dollarwaarde.
Game verliet Ghana op 31 december 2022. Binnen 18 maanden daalde de leegstand in Kumasi City Mall van 32,2% naar 4,85% doordat Melcom de hele unit van Game overnam, en franchisenemers van Carrefour namen in Kenia en Oeganda de ruimte of huurcontracten van Shoprite over.
Groot-Caïro telt ca. 2,6 miljoen m² aan lifestylewinkelcentra, verdeeld over 82 projecten, ca. 115 m² per 1.000 inwoners, en kreeg er in 2025 183.730 m² bij. Het Marokkaanse Aradei meldt een bezettingsgraad van 97% over 474.000 m² in 23 steden.
Wat het betekent
Tel vóór het ontwerp elke handelaar, inclusief tafel- en straatverkopers. Herbouw op dezelfde plek en houd de handel op de begane grond, want de inkomsten uit heffingen hangen af van de handelaren die terugkeren.
Stel de huur vast in lokale valuta of maximeer de dollarindexering, en bouw trekkerunits die een lokale keten in hun geheel of gesplitst kan overnemen zonder constructieve ingrepen.
Plan de distributie via markten en hun groothandelaren, en betreed de markt via franchise en lokale partners, die het langer hebben volgehouden dan eigen dochterondernemingen.
Prijs de valuta in vóór de bezettingsgraad, steun exploitatieplatforms en partnerschappen rond marktlocaties, en houd in het budget rekening met exits die jaren duren.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
met naam genoemde locaties in het Heirstone-register van markten en winkelcentra: 28 markten en 27 winkelcentra in 28 steden en 17 landen
projecten in het Heirstone-overzicht van marktherontwikkelingen, van Makola in 1979 tot Onitsha in 2026
toetsen in de Heirstone-levensvatbaarheidstest voor winkelcentra: valuta, diepte van het trekkeraanbod, unitgrootte, kosten en bezoekersaantallen
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Vooral door valuta en het vertrek van trekkers, niet door leegstand. Ikeja City Mall in Lagos bleef op een leegstand van 2,1% of minder, terwijl de dollarwaarde met ca. 40% daalde, omdat de huren aan de dollar waren gekoppeld en de naira van 2019 tot 2024 79% van zijn dollarwaarde verloor.
In Nigeria loopt 72% van de detailhandelsverkopen via openluchtmarkten en 3% via supermarkten, volgens USDA FAS. Kleine kruideniers hebben 83% van de levensmiddelendetailhandel in Ghana en 63% in Ivoorkust, terwijl supermarkten in Zuid-Afrika ca. 75% van de levensmiddelenmarkt hebben.
Tel elke handelaar en bouw daarna opnieuw op de oorspronkelijke locatie, met de handel op de begane grond en op marktdichtheid. De vier markten in het Heirstone-overzicht die op hun plaats werden herbouwd, gingen weer open als werkende markten, terwijl verhuislocaties onderbenut bleven of nooit werden gebouwd.
Vastgoedstrategie
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
