Pasar terbuka, mal, dan siapa yang unggul dalam properti ritel di Afrika Utara dan Sub-Sahara, dari Kairo dan Casablanca hingga Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi, dan Dar es Salaam.
Juga tersedia dalam bahasa Prancis: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Pilih bahasa saat Anda meminta laporan ini.
Laporan ini dalam enam angka
penjualan ritel di Nigeria berlangsung di pasar terbuka. Supermarket mengambil porsi 3% (USDA FAS, 2024).
tempat berdagang per hektare yang dirancang di Forum des marchés, Abidjan, dibandingkan sekitar 35 toko per hektare luas lantai sewa di Accra Mall (data Wikipedia; analisis Heirstone)
dari pendapatan sebelumnya yang diperoleh, secara rata-rata, oleh 25 pedagang kaki lima yang disurvei setelah dipindahkan dari Kejetia, Kumasi, untuk pembangunan ulang pasar tersebut (WIEGO, 2020)
perubahan nilai Ikeja City Mall dalam dolar AS dari penilaian 2019 hingga nilai yang tersirat dari penjualannya pada 2024, sementara tingkat kekosongan yang dilaporkan tetap 2,1% atau kurang
tingkat kekosongan di Kumasi City Mall pada Juni 2024, turun dari 32,2% setahun sebelumnya, setelah Melcom melakukan pekerjaan interior (fit-out) di seluruh unit yang ditinggalkan Game (Hyprop)
ruang mal per 1.000 penduduk di Kairo Raya, dibandingkan sekitar 12 m² untuk dua mal terbesar di Accra (Knight Frank; analisis Heirstone)
Ringkasan
Di luar Afrika Selatan, ritel formal hanyalah lapisan tipis di atas ekonomi pasar tradisional. Kami menyusun daftar 28 pasar dan 27 mal di 17 negara, dari Kairo dan Casablanca hingga Lagos, Accra, Abidjan, dan Nairobi, serta menelusuri 16 revitalisasi pasar. Sebagian besar perdagangan berlangsung di pasar yang dikelola atau diatur oleh lembaga publik, pada tingkat kepadatan yang tidak dapat didekati mal mana pun. Mal yang mampu mempertahankan nilainya adalah mal yang sewanya ditetapkan dalam mata uang pendapatan penyewanya dan yang ruang penyewa jangkarnya dapat diambil alih oleh jaringan ritel lokal.
Pasar terbuka menguasai 72% penjualan ritel Nigeria dan supermarket 3%, menurut USDA FAS. Toko kelontong kecil menguasai 83% ritel pangan di Ghana dan 63% di Pantai Gading, dan enam jaringan supermarket terkemuka Nigeria secara keseluruhan mengoperasikan sekitar 90 gerai.
Forum des marchés di Abidjan dibangun untuk sekitar 8.700 tempat berdagang per hektare, dibandingkan sekitar 35 toko per hektare luas lantai sewa di Accra Mall. Seluruh 18 pasar dalam daftar yang pemilik atau pengelolanya tercatat semuanya dimiliki, dikelola, atau diatur oleh lembaga publik, dan retribusi pedagang kaki lima diperkirakan mencapai 70% pendapatan asli daerah Kumasi.
Dari 16 revitalisasi pasar yang diklasifikasikan, empat pasar yang dibangun ulang di lokasi semula dibuka kembali sebagai pasar yang berfungsi. Kejetia di Kumasi menambah 8.420 kios dengan 500 tempat lapak meja untuk sekitar 5.000 pedagang kaki lima, dan pedagang yang disurvei setelah dipindahkan memperoleh sekitar seperempat dari pendapatan sebelumnya.
Ikeja City Mall di Lagos melaporkan tingkat kekosongan 2,1% atau kurang dari 2021 hingga 2024, tetapi nilainya turun dari US$141 juta pada 2019 menjadi US$85 juta sebagaimana tersirat dari penjualannya pada 2024. Sewanya diindeks ke dolar, dan naira kehilangan 79% nilainya terhadap dolar sepanjang 2019 hingga 2024.
Game keluar dari Ghana pada 31 Desember 2022. Dalam 18 bulan, tingkat kekosongan Kumasi City Mall turun dari 32,2% menjadi 4,85% setelah Melcom mengambil seluruh unit bekas Game, dan pemegang waralaba Carrefour mengambil alih ruang atau kontrak sewa Shoprite di Kenya dan Uganda.
Kairo Raya memiliki sekitar 2,6 juta m² ruang mal gaya hidup di 82 proyek, sekitar 115 m² per 1.000 penduduk, dan menambah 183.730 m² pada 2025. Aradei di Maroko melaporkan okupansi 97% pada 474.000 m² di 23 kota.
Apa artinya
Hitung setiap pedagang, termasuk pedagang lapak meja dan pedagang kaki lima, sebelum tahap desain. Bangun ulang di lokasi semula dan pertahankan aktivitas dagang di lantai dasar, karena basis retribusi bergantung pada pedagang yang kembali.
Tetapkan sewa dalam mata uang lokal atau batasi indeksasi ke dolar, dan bangun unit penyewa jangkar yang dapat diambil utuh atau dipecah oleh jaringan ritel lokal tanpa pekerjaan struktural.
Rencanakan distribusi melalui pasar tradisional dan pedagang grosirnya, dan masuki pasar melalui waralaba dan mitra lokal, yang terbukti bertahan lebih lama daripada anak perusahaan milik sendiri.
Perhitungkan risiko mata uang sebelum okupansi, dukung platform operasional dan kemitraan di lokasi pasar, dan anggarkan proses divestasi yang memakan waktu bertahun-tahun.
Isi laporan lengkap
Kumpulan data Heirstone
lokasi teridentifikasi dalam Daftar Pasar dan Mal Heirstone: 28 pasar dan 27 mal di 28 kota dan 17 negara
proyek dalam Catatan Revitalisasi Pasar Heirstone, dari Makola pada 1979 hingga Onitsha pada 2026
uji dalam Uji Kelayakan Mal Heirstone: mata uang, kedalaman penyewa jangkar, ukuran unit, biaya, dan jumlah pengunjung
Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.
Sebagian besar karena faktor mata uang dan hengkangnya penyewa jangkar, bukan karena ruang kosong. Ikeja City Mall di Lagos mempertahankan tingkat kekosongan 2,1% atau kurang, sementara nilainya dalam dolar turun sekitar 40%, karena sewanya diindeks ke dolar dan naira kehilangan 79% nilainya terhadap dolar sepanjang 2019 hingga 2024.
Di Nigeria, 72% penjualan ritel berlangsung di pasar terbuka dan 3% di supermarket, menurut USDA FAS. Toko kelontong kecil menguasai 83% ritel pangan di Ghana dan 63% di Pantai Gading, sedangkan di Afrika Selatan supermarket menguasai sekitar 75% pasar bahan pangan.
Hitung setiap pedagang, lalu bangun kembali di lokasi semula dengan aktivitas dagang tetap di lantai dasar dan pada kepadatan pasar. Empat pasar dalam catatan Heirstone yang dibangun kembali di lokasi semula dibuka kembali sebagai pasar yang berfungsi, sedangkan lokasi relokasi kurang dimanfaatkan atau tidak pernah dibangun.
Strategi Properti
Riset Heirstone Consulting
Bicarakan langsung proyek, aset, atau program Anda dengan partner senior.
Hubungi Kami
