Ulkoilmatorit, ostoskeskukset ja se, kuka voittaa liikekiinteistömarkkinoilla Pohjois-Afrikassa ja Saharan eteläpuolisessa Afrikassa Kairosta ja Casablancasta Lagosiin, Accraan, Abidjaniin, Nairobiin ja Dar es Salaamiin.
Saatavilla myös ranskaksi: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Valitse kieli, kun tilaat raportin.
Raportti kuutena lukuna
Nigerian vähittäismyynnistä kulkee ulkotorien kautta. Supermarkettien osuus on 3 % (USDA FAS, 2024).
kauppapaikkaa hehtaaria kohden on suunniteltu Abidjanin Forum des marchésiin, kun Accra Mallissa on noin 35 myymälää hehtaaria kohden vuokrattavaa lattiapinta-alaa (Wikipedia-tiedot; Heirstonen analyysi)
aiemmista tuloistaan saivat keskimäärin 25 haastateltua katukauppiasta, jotka olivat muuttaneet pois Kumasin Kejetia-torilta sen uudelleenrakennuksen ajaksi (WIEGO, 2020)
muutos Ikeja City Mallin Yhdysvaltain dollarin arvossa vuoden 2019 arvostuksesta vuoden 2024 kaupan implikoimaan arvoon, kun raportoitu tyhjäkäyttöaste pysyi 2,1 %:ssa tai sen alle
tyhjäkäyttöaste Kumasi City Mallissa kesäkuussa 2024, vuotta aiemmin se oli 32,2 %, kun Melcom sisusti koko tilan, jonka Game oli jättänyt (Hyprop)
ostoskeskustilaa 1 000 asukasta kohden Suur-Kairossa, kun kahdella Accran suurimmalla ostoskeskuksella luku on noin 12 m² (Knight Frank; Heirstonen analyysi)
Lyhyesti
Etelä-Afrikan ulkopuolella muodollinen vähittäiskauppa on ohut kerros torikaupan päällä. Kokosimme rekisterin 28 torista ja 27 ostoskeskuksesta 17 maassa Kairosta ja Casablancasta Lagosiin, Accraan, Abidjaniin ja Nairobiin ja jäljitimme 16 torin uudistushanketta. Suurin osa kaupasta käydään julkisten tahojen ylläpitämillä tai sääntelemillä toreilla, tiheyksillä, joihin mikään ostoskeskus ei yllä. Arvonsa ovat säilyttäneet ne ostoskeskukset, joiden vuokra määräytyy vuokralaisten ansaitsemassa valuutassa ja joiden ankkuritilan paikallinen ketju voi ottaa haltuunsa.
Ulkotorit saavat 72 % Nigerian vähittäismyynnistä ja supermarketit 3 % USDA FAS:n mukaan. Pienkauppiaiden osuus on 83 % Ghanan ja 63 % Norsunluurannikon ruokakaupasta, ja Nigerian kuusi johtavaa supermarkettiketjua pyörittävät yhteensä noin 90 myymälää.
Abidjanin Forum des marchés rakennettiin noin 8 700 paikalle hehtaaria kohden, kun Accra Mallissa on noin 35 myymälää hehtaaria kohden vuokrattavaa lattiapinta-alaa. Kaikki rekisterin 18 toria, joiden omistaja tai ylläpitäjä on tiedossa, ovat julkisen tahon omistamia, ylläpitämiä tai sääntelemiä, ja katukauppiaiden maksujen arvioitiin olleen 70 % Kumasin omista tuloista.
Luokitelluista 16 torin uudistushankkeesta neljä paikalleen uudelleen rakennettua toria avattiin uudelleen toimivina toreina. Kumasin Kejetiaan tuli 8 420 myymälää ja 500 pöytäpaikkaa noin 5 000 katukauppiaalle, ja muuton jälkeen haastatellut kauppiaat ansaitsivat noin neljänneksen aiemmista tuloistaan.
Lagosin Ikeja City Mallin raportoitu tyhjäkäyttöaste oli 2,1 % tai alle vuosina 2021–2024, mutta sen arvo laski 141 milj. US$:sta vuonna 2019 vuoden 2024 kaupan implikoimaan 85 milj. US$:iin. Sen vuokrat oli sidottu dollariin, ja naira menetti 79 % dollariarvostaan vuosina 2019–2024.
Game poistui Ghanasta 31. joulukuuta 2022. Alle 18 kuukaudessa Kumasi City Mallin tyhjäkäyttöaste laski 32,2 %:sta 4,85 %:iin, kun Melcom otti koko Gamen tilan, ja Carrefour-franchising-yrittäjät ottivat haltuunsa Shoprite-ketjun tilat tai vuokrasopimukset Keniassa ja Ugandassa.
Suur-Kairossa on noin 2,6 miljoonaa m² lifestyle-ostoskeskustilaa 82 hankkeessa, noin 115 m² 1 000 asukasta kohden, ja sinne lisättiin 183 730 m² vuonna 2025. Marokon Aradei raportoi 97 %:n käyttöasteen 474 000 m²:llä 23 kaupungissa.
Mitä tämä tarkoittaa
Laskekaa jokainen kauppias, myös pöytä- ja katukauppiaat, ennen suunnittelua. Rakentakaa uudelleen paikalleen ja pitäkää kauppa katutasossa, sillä maksupohja riippuu kauppiaista, jotka palaavat.
Määrittäkää vuokra paikallisessa valuutassa tai rajoittakaa dollari-indeksointia, ja rakentakaa ankkuritiloja, jotka paikallinen ketju voi ottaa kokonaisina tai jakaa ilman rakenteellisia töitä.
Suunnitelkaa jakelu torien ja niiden tukkureiden kautta ja tulkaa markkinoille franchising- ja paikallisten kumppanien kautta, jotka ovat kestäneet pidempään kuin omat tytäryhtiöt.
Hinnoitelkaa valuutta ennen käyttöastetta, tukekaa operointialustoja ja torialueiden kumppanuuksia ja varautukaa vuosia kestäviin irtautumisiin.
Koko raportin sisältö
Heirstonen aineistot
nimettyä kohdetta Heirstonen tori- ja ostoskeskusrekisterissä: 28 toria ja 27 ostoskeskusta 28 kaupungissa ja 17 maassa
hanketta Heirstonen torien uudistusrekisterissä, Makolasta vuonna 1979 Onitshaan vuonna 2026
testiä Heirstonen ostoskeskuksen elinkelpoisuustestissä: valuutta, ankkurisyvyys, tilakoko, kustannukset ja asiakasvirta
Koottu lokakuussa 2026 ajantasaisista julkisista lähteistä. Jokaiselle luvulle on raportissa lähdeviite, ja julkaistuja lukuja yhdistämällä johdetut luvut on merkitty Heirstonen analyysiksi.
Pääasiassa valuutan ja ankkurivuokralaisten lähdön vuoksi eikä tyhjien tilojen takia. Lagosin Ikeja City Mallin tyhjäkäyttöaste pysyi 2,1 %:ssa tai sen alle, vaikka sen dollariarvo laski noin 40 %, koska sen vuokrat oli sidottu dollariin ja nairan dollariarvo laski 79 % vuosina 2019–2024.
Nigeriassa 72 % vähittäismyynnistä kulkee ulkotorien kautta ja 3 % supermarkettien kautta USDA FAS:n mukaan. Pienkauppiaiden osuus on 83 % Ghanan ja 63 % Norsunluurannikon ruokakaupasta, kun taas Etelä-Afrikassa supermarketeilla on noin 75 % päivittäistavarakaupasta.
Laskekaa jokainen kauppias ja rakentakaa uudelleen alkuperäiselle paikalle niin, että kauppa pysyy katutasossa ja torin tiheys säilyy. Heirstonen aineiston neljä paikalleen uudelleen rakennettua toria avattiin uudelleen toimivina toreina, kun taas siirtopaikat jäivät vajaakäyttöön tai niitä ei koskaan rakennettu.
Kiinteistöstrategia
Heirstone Consultingin tutkimus
Keskustele suoraan johtavan osakkaan kanssa hankkeestasi, kohteestasi tai ohjelmastasi.
Ota yhteyttä
