Открытые рынки, торговые центры и кто выигрывает на рынке торговой недвижимости Северной Африки и Африки к югу от Сахары: от Каира и Касабланки до Лагоса, Аккры, Абиджана, Найроби и Дар-эс-Салама.
Также доступен на французском языке: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Язык выбирается при запросе отчёта.
Отчёт в шести цифрах
розничных продаж в Нигерии приходится на открытые рынки. На супермаркеты — 3% (USDA FAS, 2024).
торговых мест на гектар предусмотрено на абиджанском Forum des marchés — против примерно 35 магазинов на гектар арендопригодной площади в Accra Mall (данные «Википедии»; анализ Heirstone)
прежнего дохода в среднем получали 25 опрошенных уличных торговцев после переезда с рынка Kejetia в Кумаси на время его перестройки (WIEGO, 2020)
изменение стоимости Ikeja City Mall в долларах США — от оценки 2019 года до стоимости, подразумеваемой сделкой 2024 года, при том что заявленная вакантность оставалась на уровне 2,1% или ниже
вакантность Kumasi City Mall в июне 2024 года — против 32,2% годом ранее, поскольку Melcom обустроил всё помещение, которое освободил Game (Hyprop)
площади торговых центров на 1000 жителей в Большом Каире — против примерно 12 м² у двух крупнейших торговых центров Аккры (Knight Frank; анализ Heirstone)
Коротко
За пределами Южной Африки формальная розница — лишь тонкий слой над рыночной экономикой. Мы составили реестр из 28 рынков и 27 торговых центров в 17 странах, от Каира и Касабланки до Лагоса, Аккры, Абиджана и Найроби, и проследили 16 реконструкций рынков. Основная торговля идёт на рынках, которыми управляют или которые регулируют государственные органы, с плотностью, недостижимой для торговых центров. Сохранили стоимость те торговые центры, арендная плата которых установлена в валюте заработка арендаторов, а площади под якорных арендаторов может занять местная сеть.
На открытые рынки приходится 72% розничных продаж Нигерии, на супермаркеты — 3% (данные USDA FAS). Небольшие продуктовые магазины занимают 83% розницы продуктов питания в Гане и 63% в Кот-д’Ивуаре, а шесть ведущих супермаркетных сетей Нигерии вместе насчитывают около 90 точек.
Абиджанский Forum des marchés был рассчитан примерно на 8700 мест на гектар — против около 35 магазинов на гектар арендопригодной площади в Accra Mall. Все 18 рынков из реестра, для которых известен собственник или управляющий, находятся в собственности, управлении или регулировании государственного органа, а сборы с уличных торговцев, по оценке, составляли 70% собственных доходов Кумаси.
Из 16 классифицированных реконструкций рынков четыре, перестроенные на прежнем месте, возобновили работу как действующие рынки. Рынок Kejetia в Кумаси получил 8420 магазинов и 500 прилавочных мест для примерно 5000 уличных торговцев, а торговцы, опрошенные после переезда, зарабатывали около четверти прежнего дохода.
Вакантность Ikeja City Mall в Лагосе в 2021–2024 годах не превышала 2,1%, однако его стоимость снизилась со $141 млн в 2019 году до $85 млн, подразумеваемых сделкой 2024 года. Арендные ставки были привязаны к доллару, а найра в 2019–2024 годах потеряла 79% своей долларовой стоимости.
Game покинула Гану 31 декабря 2022 года. За 18 месяцев вакантность Kumasi City Mall снизилась с 32,2% до 4,85%, поскольку Melcom заняла всё помещение Game, а франчайзи Carrefour заняли площади или договоры аренды Shoprite в Кении и Уганде.
В Большом Каире около 2,6 млн м² площадей лайфстайл-центров в 82 проектах, или около 115 м² на 1000 жителей; в 2025 году добавилось 183 730 м². Марокканская Aradei сообщает о заполняемости 97% на 474 000 м² в 23 городах.
Что это значит
До начала проектирования сосчитайте каждого торговца, включая прилавочных и уличных. Перестраивайте на прежнем месте и сохраняйте торговлю на первом этаже, поскольку база сборов зависит от торговцев, которые возвращаются.
Устанавливайте аренду в местной валюте или ограничивайте долларовую индексацию и проектируйте помещения для якорных арендаторов так, чтобы местная сеть могла занять их целиком или разделить без строительных работ.
Планируйте дистрибуцию через рынки и их оптовиков, а выходите на рынок через франшизу и местных партнёров, которые оказались долговечнее собственных дочерних компаний.
Оценивайте валютный риск раньше заполняемости, поддерживайте операционные платформы и партнёрства по рыночным площадкам и закладывайте в бюджет выходы, которые занимают годы.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
объектов с названиями в Реестре Heirstone «Рынки и торговые центры»: 28 рынков и 27 торговых центров в 28 городах и 17 странах
проектов в Реестре Heirstone «Реконструкция рынков» — от Makola в 1979 году до Onitsha в 2026 году
проверок в Тесте Heirstone «Жизнеспособность торгового центра»: валюта, глубина якорной группы, размер помещений, затраты и посещаемость
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
В основном из-за валюты и ухода якорных арендаторов, а не из-за пустующих площадей. Вакантность Ikeja City Mall в Лагосе не превышала 2,1%, тогда как его стоимость в долларах упала примерно на 40%: арендные ставки были привязаны к доллару, а найра в 2019–2024 годах потеряла 79% своей долларовой стоимости.
В Нигерии на открытые рынки приходится 72% розничных продаж, на супермаркеты — 3% (данные USDA FAS). Небольшие продуктовые магазины занимают 83% розницы продуктов питания в Гане и 63% в Кот-д’Ивуаре, тогда как в Южной Африке на супермаркеты приходится около 75% продуктовой торговли.
Посчитать каждого торговца, затем перестроить рынок на прежнем месте, сохранив торговлю на первом этаже и плотность рынка. Четыре рынка из реестра Heirstone, перестроенные на прежнем месте, возобновили работу как действующие рынки, тогда как площадки для переселения использовались слабо или не были построены вовсе.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
