Африканская молодёжь 18–24 лет, университеты, которые борются за неё, и экономика студенческой койки в 15 странах — от Каира и Алжира до Лагоса, Найроби и Претории.
Также доступен на французском языке: Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place. Язык выбирается при запросе отчёта.
Отчёт в шести цифрах
человек в возрасте 18–24 лет добавится в 15 странах отчёта к 2035 году по сравнению с 2025-м (со 126,4 до 156,2 млн) по прогнозам Всемирного банка
дополнительных университетских мест потребуется к 2035 году, чтобы сохранить нынешние показатели охвата в 12 странах, по которым есть актуальные данные ЮНЕСКО
иностранных студентов в Египте в 2024 году — на 79% больше за два года — против 68 024 египтян, учившихся за рубежом в 2023 году
частных университетов в Нигерии в 2026 году — против 79 в 2019 году, 55,5% всех её университетов
ежемесячная аренда доступной студенческой койки в Найроби — около 87–90% месячной минимальной зарплаты в Кении
чистая начальная доходность EPRA стабилизированного портфеля студенческого жилья Acorn в Найроби в 2025 году при средней заполняемости 81%
Коротко
В 15 странах этого отчёта — от Египта, Марокко и Алжира до Нигерии, Кении и Южной Африки — в 2035 году будет на 29,8 млн человек в возрасте 18–24 лет больше, чем в 2025-м. Правительства и частные университеты добавляют места, чтобы их принять. Гораздо меньше строится, а то и просто учитывается, чтобы их разместить. Там, где доходность можно проверить, — в Найроби, — успешным оказывается студенческое жильё вблизи кампуса, с ценой, рассчитанной на возможности студентов или тех, кто их финансирует.
В 12 странах с актуальными данными ЮНЕСКО сохранение нынешних валовых показателей охвата до 2035 года требует около 2,8 млн дополнительных университетских мест, две трети из них — в Египте и Алжире. Чтобы сохранить все показатели и подтянуть те, что ниже 20%, до этого минимума, нужно около 5,4 млн. Если добавить Нигерию, Эфиопию и Уганду на оценочной основе, для достижения 20% во всех странах нужно около 11,5 млн.
В 2023 году за рубежом учились 146 286 нигерийцев — более чем вдвое больше, чем в 2019-м. Студенты за рубежом составляют 9,6% внутреннего набора в Тунисе, 8,1% в Камеруне и 6,8% в Сенегале. Египет движется в обратную сторону: в 2024 году он принял 125 128 иностранных студентов против 68 024 египтян, учившихся за рубежом.
Число частных университетов Нигерии выросло с 79 в 2019 году до 182 в 2026-м, а в Новой административной столице Египта расположены четыре хаба филиалов зарубежных вузов — крупнейший кластер, который мы нашли в Африке. Кения — единственный рынок, где удалось рассчитать число коек на студента: 44,5 на 100, а кампус в Дурбане, рассчитанный на 8000 студентов, включает 500 коек.
Стабилизированный портфель Acorn в Найроби в 2025 году имел среднюю заполняемость 81%: 94% в четырёх основных объектах и 62% в трёх пилотных. Самый пустой корпус — 48% — находится чуть дальше 2,5 км от главных учебных заведений, тогда как два корпуса рядом с USIU-Africa показали 94 и 95%.
Доступная койка в Найроби стоит около $110 в месяц — 87–90% месячной минимальной зарплаты в Кении, и три из четырёх коек, открытых девелоперским REIT Acorn, относятся к этой категории. Место в комнате на несколько человек в Гаутенге стоит 111% минимальной зарплаты в Южной Африке, а комнаты в кампусах AUC и Ashesi — примерно 1,9 и 4,2 местной минимальной зарплаты.
Строительство премиальных комплексов Acorn Qwetu обходится примерно в $12 500–15 100 за койку, а комплекса среднего ценового сегмента в Элдорете — около $8100. Южноафриканская Программа развития инфраструктуры студенческого жилья ввела на первом этапе 11 407 коек примерно по $18 400 за койку.
Что это значит
Лицензируйте койки вместе с местами и публикуйте данные о том, что есть: мощности общежитий, аккредитованные частные койки и арендные ставки. Используйте бенчмарки затрат на одну койку в тендерах по ГЧП.
Найдите партнёра по жилью до первого набора и предложите взамен землю, соглашения о направлении студентов или генеральную аренду.
Выбирайте кампус раньше города, стройте в одном комплексе два-три ценовых уровня и закладывайте возможность иного использования там, где когорта будет сокращаться, как в Тунисе и Марокко после 2035 года.
Оценивайте якорный кампус и соотношение аренды и зарплаты, кредитуйте в валюте арендной платы и воспринимайте национальные оценки дефицита коек как фон.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
стран в Бенчмарке Heirstone «Студенческий город» — от Алжира до Претории, разделённых на пять типов студенческих систем
проверок в Тесте Heirstone «Студенческая койка», каждая из которых опирается на опубликованные операционные данные: якорь, соответствие аренды, запас времени, затраты, капитал и выход
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
Около 2,8 млн дополнительных мест, чтобы сохранить нынешние показатели охвата в 12 странах, по которым есть актуальные данные ЮНЕСКО, — две трети из них в Египте и Алжире. Чтобы достичь охвата в 20% во всех 15 странах отчёта (для Нигерии, Эфиопии и Уганды — на оценочной основе), нужно около 11,5 млн.
Стабилизированный портфель Acorn в Найроби в 2025 году принёс чистую начальную доходность EPRA 6,7% при средней заполняемости 81%, а валовой доход составил около 9,6% стоимости недвижимости. Доступные койки сдаются примерно по $110 в месяц, а строительство каждой премиальной койки обходится примерно в $12 500–15 100.
Двухместная комната в AUC в Новом Каире стоит около $250 в месяц, проживание в Американском университете Нигерии в Йоле — $51–92, а место в комнате на несколько человек у Respublica в Гаутенге — около $348, или 111% минимальной зарплаты в Южной Африке. Доступная койка в Найроби стоит около $110.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
