非洲大学与学生公寓：座位背后的床位
非洲 18 至 24 岁的年轻人、争夺他们的大学，以及 15 个国家学生床位的经济账：从开罗、阿尔及尔到拉各斯、内罗毕和比勒陀利亚。
28 页 · PDF · 英文和法文 · 免费
另有法文版：Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place。索取报告时可选择语言。
非洲 18 至 24 岁的年轻人、争夺他们的大学，以及 15 个国家学生床位的经济账：从开罗、阿尔及尔到拉各斯、内罗毕和比勒陀利亚。
另有法文版：Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place。索取报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
报告所涉 15 个国家 18 至 24 岁人口 2035 年比 2025 年的增量（1.264 亿增至 1.562 亿），依据世界银行预测
在有最新 UNESCO 数据的 12 个国家，到 2035 年为维持当前入学率所需新增的大学学位
2024 年埃及的国际学生人数，两年增长 79%，而 2023 年埃及出国留学人数为 68,024 人
2026 年尼日利亚的私立大学数量，高于 2019 年的 79 所，占全国大学总数的 55.5%
内罗毕经济型学生床位的月租，约占肯尼亚月最低工资的 87% 至 90%
2025 年 Acorn 内罗毕稳定运营的学生公寓组合的 EPRA 净初始收益率，平均出租率为 81%
要点速览
本报告涉及的 15 个国家，从埃及、摩洛哥、阿尔及利亚到尼日利亚、肯尼亚和南非，到 2035 年 18 至 24 岁人口将比 2025 年多出 2,980 万。政府和私立大学正在增加学位来容纳这些人口，而用于安置他们的住房，建设的少得多，甚至连统计都很少。在回报可以核查的内罗毕，表现良好的学生公寓都靠近校园，定价也与学生或其资助方的支付能力相符。
在有最新 UNESCO 数据的 12 个国家，要把当前的毛入学率维持到 2035 年，需要新增约 280 万个大学学位，其中三分之二在埃及和阿尔及利亚。若维持所有国家的入学率，并把低于 20% 的国家提升到这一底线，则需要约 540 万个。再加上按估算数据计入的尼日利亚、埃塞俄比亚和乌干达，要在所有国家达到 20%，需要约 1,150 万个。
2023 年尼日利亚有 146,286 名学生在海外，是 2019 年的两倍多。海外学生相当于突尼斯国内入学人数的 9.6%、喀麦隆的 8.1% 和塞内加尔的 6.8%。埃及则走向了相反的方向：2024 年接收了 125,128 名国际学生，而出国留学的埃及人为 68,024 人。
尼日利亚的私立大学从 2019 年的 79 所增至 2026 年的 182 所，埃及新行政首都则集中了四个分校园区枢纽，是我们在非洲发现的最大集群。肯尼亚是唯一能够计算每名学生床位数的市场，为每 100 名学生 44.5 张；而德班一座规划容纳 8,000 名学生的校园仅配有 500 张床位。
Acorn 位于内罗毕的稳定运营组合在 2025 年平均出租率为 81%：四处核心资产为 94%，三处试点资产为 62%。出租率最低的一栋仅 48%，位于距主要院校刚过 2.5 公里之处，而靠近国际美国大学非洲校区（USIU-Africa）的两处分别为 94% 和 95%。
内罗毕经济型床位月租约 110 美元，相当于肯尼亚月最低工资的 87% 至 90%，Acorn 开发型房地产信托基金已开业床位中，有四分之三属于这一档。豪登省合住床位相当于南非最低工资的 111%，而 AUC 和 Ashesi 的校内房间分别约为当地最低工资的 1.9 倍和 4.2 倍。
Acorn 的高端 Qwetu 项目每张床位开发成本约 12,500 至 15,100 美元，其中档的埃尔多雷特（Eldoret）项目约 8,100 美元。南非学生住房基础设施计划（Student Housing Infrastructure Programme）第一期建成 11,407 张床位，每张约 18,400 美元。
启示
在批准学位的同时一并批准床位，并公布现有情况：宿舍容量、经认证的私营床位及其租金。在公私合作招标中采用单床位成本基准。
在首批新生入学前锁定住房合作伙伴，并以提供土地、转介协议或主租约作为交换。
先选校园，再选城市，在同一项目中建设两到三档价格，并在生源将减少的地方为第二种用途做好设计，如 2035 年之后的突尼斯和摩洛哥。
以主力校园和租金工资比为依据进行投资评估，以租金计价的货币放贷，并把各国的床位缺口估算仅作为背景参考。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 学生城市对标中的国家，从阿尔及尔到比勒陀利亚，分为五类学生体系
Heirstone 学生床位检验中的检验项，均取自已公布的运营数据：主力校园、租金适配、起步期、成本、资本与退出
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
在有最新联合国教科文组织（UNESCO）数据的 12 个国家，要维持当前入学率，需要新增约 280 万个学位，其中三分之二在埃及和阿尔及利亚。若要使报告所涉全部 15 个国家（尼日利亚、埃塞俄比亚和乌干达按估算数据）达到 20% 的入学率，则需要约 1,150 万个。
Acorn 位于内罗毕的稳定运营组合在 2025 年平均出租率 81%，EPRA 净初始收益率为 6.7%，总收入约占物业价值的 9.6%。经济型床位月租约 110 美元，高端床位每张建设成本约 12,500 至 15,100 美元。
位于新开罗的开罗美国大学（AUC）双人间月租约 250 美元，尼日利亚美国大学约拉校区的住宿为 51 至 92 美元，豪登省 Respublica 的合住床位约 348 美元，相当于南非最低工资的 111%。内罗毕的经济型床位约 110 美元。
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