非洲私立学校地产：尼日利亚、埃及与肯尼亚

六个数字读懂本报告

63.3%

科特迪瓦中学生就读私立学校的比例，为报告所涉国家中最高；其 15 至 19 岁人口到 2035 年将增长 25.6%

1,890 万

尼日利亚、加纳、科特迪瓦和喀麦隆的私立中小学生人数（Heirstone 分析）；我们在这四国均未发现上市学校集团

69% 至 72%

Curro 在 2018 年至 2024 年每年已建学位的使用比例；2024 年约有 31,000 个学位闲置

5,600 美元

Curro（2024 年）和 ADvTECH（2025 年）每个已建学位的账面物业价值，相当于每名学生 1.2 至 1.5 年的学费或收入（Heirstone 分析）

0.97 倍

2025 年 Curro 私有化交易所隐含的企业价值，相当于其账面物业、厂房及设备的倍数（Heirstone 分析）

990 万

若小学阶段私立占比延续趋势，到 2035 年 13 个市场新增的私立学位数；若占比保持不变，则为 270 万（Heirstone 情景测算）

要点速览

非洲已拥有庞大的私立学校市场。稀缺的是坐满学生的学校，以及学校所在土地的所有者。

本报告把 13 个非洲市场的私立中小学视为房地产，考察学位、土地、建筑、单位学位资本和产权期限。这些市场约有 3,000 万名学生就读于私立学校，从尼日利亚、科特迪瓦到埃及和南非，然而投资者能够衡量和购买的学校，大多位于南非和埃及。从房地产的角度看，这个行业取决于一个变量：学校的满员程度。

私立占比最高的市场，恰恰没有上市的学校集团。
科特迪瓦有 63% 的中学生就读于私立学校，加纳、喀麦隆和尼日利亚有 23% 至 28% 的小学生就读于私立学校。这四个市场共有约 1,890 万名私立学生。南非的私立小学生占比仅为 5.8%，却诞生了两家最大的上市集团。
需求增长不均衡，而在埃及正向中学阶段转移。
到 2035 年，13 个市场 5 至 19 岁人口将增加 2,900 万，其中 62% 来自埃塞俄比亚和尼日利亚。摩洛哥将减少 6.5%，突尼斯减少 14%。埃及总量持平，但 15 至 19 岁人口将增加 150 万。
空座是主要风险。
Curro 在 2018 年至 2024 年间平均在校学生数增长了 42%，但每年只填满其已建学位的 69% 至 72%，2024 年约有 31,000 个学位闲置，对应约 32 亿兰特（1.72 亿美元）账面物业。ADvTECH 现有产能的使用率为 84%，埃及的 CIRA 为 94%。
每个已建学位承载约 5,600 美元的物业价值。
Curro（2024 年）和 ADvTECH（2025 年）每个已建学位各持有约 100,000 兰特的物业、厂房及设备，相当于每名学生 1.2 至 1.5 年的学费或收入。Curro 2025 年的私有化交易隐含的估值为其账面物业的 0.97 倍。
在南非以外，学校回本更快，而且买比建更便宜。
ADvTECH 在非洲其他地区的学校 2025 年营业利润率为 33.7%，而在其本土为 20.9%；按营业利润计，约 4.4 年即可收回物业投入，而本土为 6.8 年。内罗毕的 Regis Runda 每个已建学位成本为 85,600 兰特，而南非的扩建项目每新增一个学位为 114,000 至 138,000 兰特。
发展融资基本缺席校舍建设。
国际金融公司（IFC）表示，不为收费的私立 K-12 学校提供资金。我们发现的融资来源都是本地的、资产担保的或慈善性质的：埃及 CIRA 以四所学校发行的 6 亿埃及镑伊贾拉（ijara）伊斯兰债券、银行对 Curro 低收费 Meridian 学校的再融资，以及一家基金会对 Curro 的收购。

启示

分对象建议

片区总开发商

在社区的第一期预留学校用地，分阶段建设，每一阶段利用率超过 80% 后再建下一阶段，并把地块定价作为需求规划的一部分。

学校运营方

在学位已经满员的地方扩张，通常通过收购与扩建，并在产权条件允许时，让土地不计入运营资产负债表。

投资者、贷款方与发展金融机构

持有以长期租约出租给成熟运营方的学校物业，并以七年的利用率历史数据为依据进行投资评估，同时在 70% 和 85% 的利用率下测试租金覆盖倍数。

政府与土地机构

每年公布私立学校的在读人数和容量，使办学登记的产权期限与建筑物的使用寿命相匹配，并公布新城学校地块的出让条件。

完整报告内容

29 页实证、对标与检验

家长已在付费的地方
清点未来十年的学位
利用率决定回报
一个学位的价格
Heirstone 学校物业对标
把学校与土地分开
新城的第一位租户
从马格里布到好望角的五类市场

Heirstone 数据集

Heirstone 学校物业对标中的学校与集团，按学位、利用率、土地、单位学位物业价值、学费、利润率、回收期和产权期限衡量

Heirstone 学校选址检验中的问题，每项均设有及格线，需在签署学校地块之前作答

Heirstone 学校物业模式，从自由产权下的业主自营到国有校舍加合作伙伴管理

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

非洲私立学校市场有多大？

在 Heirstone 考察的 13 个市场中，约有 3,030 万名中小学生就读于私立学校，其中 40% 在尼日利亚。科特迪瓦有 63.3% 的中学生就读于私立学校，但上市的学校集团却在南非和埃及。

在非洲建一个私立学校学位要花多少钱？

在南非的 Curro 和 ADvTECH，每个已建学位的账面物业价值均约为 5,600 美元，即约 100,000 兰特。近期在内罗毕和亚的斯亚贝巴收购的学校，每个学位或每名学生的价格为 2,500 至 4,800 美元，而扩建每新增一个学位的成本为 114,000 至 138,000 兰特。

为什么利用率对私立学校房地产至关重要？

因为当利用率低于 80% 时，每名在读学生分摊的物业价值会急剧上升：利用率为 70% 时，每名学生约分摊 8,000 美元物业，94% 时约为 6,000 美元。Curro 在 2018 年至 2024 年间每年只填满其已建学位的 69% 至 72%，而埃及的 CIRA 其 40,000 个学位的使用率为 93.6%。