Les écoles privées primaires et secondaires d'Afrique lues comme de l'immobilier : places, foncier, capital par place et mode d'occupation sur 13 marchés, de l'Égypte et du Maroc au Nigeria, à la Côte d'Ivoire, au Kenya et à l'Afrique du Sud.
Disponible aussi en français : L’enseignement privé en Afrique : La place vide. Choisissez la langue lorsque vous demandez le rapport.
Le rapport en six chiffres
des élèves du secondaire de Côte d'Ivoire sont dans le privé, la proportion la plus élevée de tous les pays du rapport ; sa population de 15 à 19 ans augmente de 25,6 % d'ici 2035
élèves du primaire et du secondaire dans le privé au Nigeria, au Ghana, en Côte d'Ivoire et au Cameroun (analyse Heirstone) ; nous n'avons trouvé aucun groupe scolaire coté dans ces pays
part des places construites de Curro utilisées chaque année de 2018 à 2024 ; environ 31 000 places sont restées vides en 2024
de valeur comptable immobilière par place construite chez Curro (2024) comme chez ADvTECH (2025), soit de 1,2 à 1,5 année de frais de scolarité ou de chiffre d'affaires par élève (analyse Heirstone)
valeur d'entreprise implicite lors de la reprise de Curro et de son retrait de la cote en 2025, rapportée à la valeur comptable de ses immobilisations corporelles (analyse Heirstone)
de places supplémentaires dans le privé dans 13 marchés d'ici 2035 si les parts du privé au primaire suivent leur tendance ; 2,7 millions si elles restent constantes (scénarios Heirstone)
En bref
Ce rapport analyse les écoles privées primaires et secondaires de 13 marchés africains comme des actifs immobiliers : places, foncier, bâtiments, capital par place et régime d'occupation. Quelque 30 millions d'élèves y fréquentent des établissements privés, du Nigeria et de la Côte d'Ivoire à l'Égypte et à l'Afrique du Sud, mais les écoles que les investisseurs peuvent mesurer et acquérir se trouvent surtout en Afrique du Sud et en Égypte. Lu comme de l'immobilier, le secteur dépend d'une seule variable : le taux de remplissage d'une école.
La Côte d'Ivoire compte 63 % de ses élèves du secondaire dans le privé, et le Ghana, le Cameroun et le Nigeria de 23 à 28 % de leurs élèves du primaire. Ces quatre marchés regroupent environ 18,9 millions d'élèves du privé. L'Afrique du Sud, avec 5,8 % des élèves du primaire, a produit les deux plus grands groupes cotés.
La population de 5 à 19 ans des 13 marchés augmente de 29 millions d'ici 2035, dont 62 % en Éthiopie et au Nigeria. Celle du Maroc diminue de 6,5 % et celle de la Tunisie de 14 %. En Égypte, elle reste stable tandis que la tranche des 15 à 19 ans gagne 1,5 million.
Curro a accru de 42 % son nombre moyen d'élèves entre 2018 et 2024, mais n'a rempli que 69 à 72 % de ses places construites chaque année, laissant environ 31 000 places vides en 2024, soit à peu près 3,2 milliards de rands (172 M US$) de valeur comptable immobilière. ADvTECH remplit 84 % de sa capacité existante et CIRA, en Égypte, 94 %.
Curro (2024) et ADvTECH (2025) détiennent chacun environ 100 000 rands d'immobilisations corporelles par place construite, soit de 1,2 à 1,5 année de frais de scolarité ou de chiffre d'affaires par élève. La reprise de Curro et son retrait de la cote en 2025 impliquent 0,97 fois sa valeur comptable immobilière.
Les écoles d'ADvTECH dans le reste de l'Afrique ont dégagé une marge d'exploitation de 33,7 % en 2025, contre 20,9 % en Afrique du Sud, et récupèrent leur investissement immobilier en environ 4,4 années de résultat d'exploitation contre 6,8. Regis Runda, à Nairobi, a coûté 85 600 rands par place construite, alors que les extensions sud-africaines coûtent de 114 000 à 138 000 rands par place ajoutée.
L'IFC indique qu'elle ne finance pas les établissements privés payants de la maternelle à la terminale. Les financements que nous avons trouvés sont locaux, adossés à des actifs ou philanthropiques : le sukuk ijara de 600 M EGP de CIRA sur quatre écoles en Égypte, un refinancement bancaire des écoles Meridian à bas coût de Curro et le rachat de Curro par une fondation.
Ce que cela implique
Réserver le foncier scolaire dès la première phase d'un quartier, le construire par étapes qui dépassent 80 % d'utilisation avant de lancer la suivante, et chiffrer la parcelle comme un élément du plan de demande.
Se développer là où les places se remplissent déjà, souvent par acquisition et extension, et sortir le foncier du bilan d'exploitation lorsque le régime d'occupation le permet.
Détenir des actifs scolaires loués à long terme à des opérateurs éprouvés, évalués sur sept années d'historique d'utilisation et une couverture du loyer testée à 70 et 85 %.
Publier chaque année les effectifs et les capacités du privé, aligner la durée d'enregistrement du foncier sur la durée de vie des bâtiments et publier les conditions d'attribution des parcelles scolaires dans les villes nouvelles.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
écoles et groupes dans le Benchmark Heirstone du patrimoine scolaire, mesurés par les places, l'utilisation, le foncier, l'immobilier par place, les frais de scolarité, la marge, le délai de récupération et le régime d'occupation
questions du Test Heirstone des sites scolaires, chacune assortie d'un seuil de réussite, à trancher avant la signature d'une parcelle scolaire
modèles Heirstone de patrimoine scolaire, du propriétaire-exploitant en pleine propriété aux bâtiments publics en gestion partenariale
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Environ 30,3 millions d'élèves du primaire et du secondaire fréquentent des écoles privées dans les 13 marchés examinés par Heirstone, dont 40 % au Nigeria. La Côte d'Ivoire compte 63,3 % de ses élèves du secondaire dans le privé, et pourtant les groupes scolaires cotés se trouvent en Afrique du Sud et en Égypte.
Environ 5 600 US$ de valeur comptable immobilière par place construite, soit à peu près 100 000 rands, chez Curro comme chez ADvTECH en Afrique du Sud. Les récentes acquisitions d'écoles à Nairobi et à Addis-Abeba se sont conclues entre 2 500 et 4 800 US$ par place ou par élève, tandis que les extensions coûtent de 114 000 à 138 000 rands par place ajoutée.
Parce que l'immobilier par élève inscrit augmente fortement sous 80 % d'utilisation : à 70 %, chaque élève porte environ 8 000 US$ d'immobilier, à 94 %, environ 6 000 US$. Curro a rempli de 69 à 72 % de ses places construites de 2018 à 2024, tandis que CIRA, en Égypte, utilise 93,6 % de ses 40 000 places.
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