Las escuelas privadas de primaria y secundaria de África vistas como inmobiliario: plazas, suelo, capital por plaza y régimen de tenencia en 13 mercados, de Egipto y Marruecos a Nigeria, Costa de Marfil, Kenia y Sudáfrica.
También disponible en francés: L’enseignement privé en Afrique: La place vide. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
de los alumnos de secundaria de Costa de Marfil están en escuelas privadas, la proporción más alta de todos los países del informe; su población de 15 a 19 años crece un 25,6 % hasta 2035
alumnos de primaria y secundaria privadas en Nigeria, Ghana, Costa de Marfil y Camerún (análisis de Heirstone); no encontramos ningún grupo escolar cotizado en ninguno de ellos
de las plazas construidas de Curro estuvieron en uso cada año de 2018 a 2024; unas 31.000 plazas quedaron vacías en 2024
de valor contable inmobiliario por plaza construida tanto en Curro (2024) como en ADvTECH (2025), equivalente a entre 1,2 y 1,5 años de matrícula o de ingresos por alumno (análisis de Heirstone)
valor empresarial implícito en la exclusión de bolsa de Curro en 2025, como múltiplo de su inmovilizado material contable (análisis de Heirstone)
plazas privadas adicionales en 13 mercados hasta 2035 si las cuotas privadas en primaria mantienen su tendencia; 2,7 millones si se mantienen constantes (escenarios de Heirstone)
En resumen
Este informe analiza como inmobiliario las escuelas privadas de primaria y secundaria de 13 mercados africanos: plazas, suelo, edificios, capital por plaza y régimen de tenencia. Unos 30 millones de alumnos asisten a escuelas privadas en ellos, de Nigeria y Costa de Marfil a Egipto y Sudáfrica, pero las escuelas que los inversores pueden medir y comprar están sobre todo en Sudáfrica y Egipto. Visto como inmobiliario, el sector depende de una sola variable: cuán lleno está una escuela.
Costa de Marfil tiene el 63 % de sus alumnos de secundaria en escuelas privadas, y Ghana, Camerún y Nigeria tienen entre el 23 y el 28 % de los de primaria. Estos cuatro mercados reúnen a unos 18,9 millones de alumnos privados. Sudáfrica, con un 5,8 % de los alumnos de primaria, dio origen a los dos mayores grupos cotizados.
La población de 5 a 19 años en los 13 mercados crece en 29 millones hasta 2035, el 62 % de ella en Etiopía y Nigeria. La de Marruecos se reduce un 6,5 % y la de Túnez, un 14 %. La de Egipto se mantiene estable mientras que el grupo de 15 a 19 años suma 1,5 millones.
Curro aumentó su media de alumnos un 42 % entre 2018 y 2024, pero llenó solo entre el 69 y el 72 % de sus plazas construidas cada año, lo que dejó unas 31.000 vacías en 2024, cerca de 3200 millones de rand (172 millones de US$) de valor contable inmobiliario. ADvTECH ocupa el 84 % de su capacidad existente y CIRA, en Egipto, el 94 %.
Curro (2024) y ADvTECH (2025) mantienen cada una unos 100.000 rand de inmovilizado material por plaza construida, o entre 1,2 y 1,5 años de matrícula o de ingresos por alumno. La exclusión de bolsa de Curro en 2025 implicó 0,97 veces su valor contable inmobiliario.
Las escuelas de ADvTECH en el resto de África obtuvieron en 2025 un margen operativo del 33,7 %, frente al 20,9 % en Sudáfrica, y recuperan su inmueble en unos 4,4 años de beneficio operativo frente a 6,8. Regis Runda, en Nairobi, costó 85.600 rand por plaza construida, mientras que las ampliaciones sudafricanas cuestan entre 114.000 y 138.000 rand por plaza añadida.
IFC afirma que no financia escuelas privadas de pago de educación infantil a secundaria. La financiación que encontramos es local, respaldada por activos o filantrópica: un sukuk ijara de 600 millones de EGP de CIRA sobre cuatro escuelas en Egipto, una refinanciación bancaria de las escuelas Meridian de bajo coste de Curro y la compra de Curro por una fundación.
Qué significa
Reservar suelo escolar en la primera fase de una comunidad, construirlo por etapas que superen el 80 % de ocupación antes de construir la siguiente y valorar la parcela como parte del plan de demanda.
Crecer donde las plazas ya se llenan, a menudo comprando y ampliando, y mantener el suelo fuera del balance operativo allí donde el régimen de tenencia lo permita.
Mantener inmuebles escolares alquilados a largo plazo a operadores contrastados, con una evaluación basada en siete años de historial de ocupación y una cobertura de la renta sometida a pruebas de estrés al 70 % y al 85 %.
Publicar cada año la matrícula y la capacidad privadas, ajustar el régimen de tenencia de las inscripciones a la vida útil de los edificios y publicar las condiciones de las parcelas escolares en las ciudades nuevas.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
escuelas y grupos en el Benchmark Heirstone del Patrimonio Escolar, medidos por plazas, ocupación, suelo, inmueble por plaza, matrícula, margen, plazo de recuperación y régimen de tenencia
preguntas de la Prueba Heirstone de Suelo Escolar, cada una con su nota de corte, que responder antes de firmar una parcela escolar
Modelos Heirstone de Patrimonio Escolar, del propietario-operador en plena propiedad a los edificios estatales con gestión por un socio
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
Unos 30,3 millones de alumnos de primaria y secundaria asisten a escuelas privadas en los 13 mercados que analizó Heirstone, el 40 % de ellos en Nigeria. En Costa de Marfil, el 63,3 % de los alumnos de secundaria está en escuelas privadas, y sin embargo los grupos escolares cotizados están en Sudáfrica y Egipto.
Unos 5600 US$ de valor contable inmobiliario por plaza construida, cerca de 100.000 rand, tanto en Curro como en ADvTECH, en Sudáfrica. Las compras recientes de escuelas en Nairobi y Adís Abeba se cerraron entre 2500 y 4800 US$ por plaza o alumno, mientras que las ampliaciones cuestan entre 114.000 y 138.000 rand por plaza añadida.
Porque el inmueble por alumno matriculado se encarece con rapidez por debajo del 80 % de ocupación: con un 70 %, cada alumno soporta unos 8000 US$ de inmueble; con un 94 %, unos 6000 US$. Curro ocupó entre el 69 y el 72 % de sus plazas construidas de 2018 a 2024, mientras que CIRA, en Egipto, utiliza el 93,6 % de sus 40.000 plazas.
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