Puertos, puertos secos, ciudades fronterizas y nudos de transporte tras la Zona de Libre Comercio Continental Africana, y dónde deben seguir los almacenes y el suelo industrial, de Marruecos y Egipto a Kenia, Tanzania, Zambia, Nigeria y Costa de Marfil.
También disponible en francés: Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
de permanencia media de la carga contenerizada en el puerto de Mombasa en 2025, más del doble del objetivo de 48 horas del puerto
de su capacidad de diseño de 450.000 TEU utilizó en 2025 el depósito interior de contenedores de Naivasha, en Kenia; el de Nairobi utilizó el 69 %
de los pares de países de la AfCFTA en los que ambas partes habían publicado sus calendarios arancelarios en el boletín oficial en abril de 2025 (análisis de Heirstone)
de crecimiento de la población de Chirundu, en el primer puesto fronterizo de ventanilla única de Zambia, entre los censos de 2010 y 2022; Lusaka creció un 27 %
alquiler logístico prime por m² al mes en siete ciudades de corredor en el segundo semestre de 2025, con rentabilidades del 8 % cerca de la costa al 13 % en Kampala
de las 548,6 ha de suelo industrial de la MFEZ de Lusaka Sur estaban asignadas en junio de 2025, con 20 inversores en espera
En resumen
Los corredores suelen venderse por kilómetro. Este informe los mide en horas y toneladas en 34 nodos de 22 países, de Tanger Med y Port Said a Mombasa, Dar es Salaam, Lagos y las ciudades fronterizas de Zambia. Buena parte del tiempo que un contenedor tarda entre el buque y el cliente se pierde en la puerta del puerto y en el depósito de despacho del interior, y el suelo que gana valor es el que elimina esas horas.
Cincuenta países han ratificado la AfCFTA, pero solo 23 habían publicado sus calendarios arancelarios en el boletín oficial en abril de 2025, de modo que, con ese criterio, alrededor del 21 % de los pares de países podía utilizar sus aranceles. El comercio intraafricano fue el 14,7 % del comercio de África en 2024, frente al 21,2 % dentro de la ASEAN.
La carga contenerizada esperó una media de 106,7 horas en Mombasa en 2025, más del doble del objetivo de 48 horas del puerto. Los camiones necesitan de 30 a 35 horas para trasladar un contenedor del puerto de Dar es Salaam al puerto seco de Kwala, frente a aproximadamente una hora por ferrocarril. Las fronteras terrestres con puestos de ventanilla única tardan de unos 40 minutos a 12 horas.
El depósito de Naivasha utilizó el 1,8 % de su capacidad en 2025 y el ferrocarril Adís Abeba-Yibuti, cerca del 16 %, mientras que el de Nairobi funcionó al 69 %. Según las cifras de Wikipedia, el coste de capital de la línea etíope fue de 1100 a 1400 US$ por tonelada transportada en 2025, y el objetivo de Lobito, de 4,6 Mt, equivale a 1,4 veces el máximo de 1973 de la línea de Benguela.
Port Said ocupó el 3.º puesto y Tanger Med el 5.º en el índice portuario del Banco Mundial de 2024, mientras que la mayoría de las puertas de entrada subsaharianas ocuparon del 309.º al 405.º en la edición de 2023. En los hubs, el valor del suelo está en las zonas francas; en las puertas de entrada, en el suelo que alivia la puerta.
Entre los censos de Zambia de 2010 y 2022, Chirundu creció un 161 % y Nakonde un 118 %, frente al 27 % de Lusaka, y Beitbridge es cinco veces mayor que en 1992. Los puestos de paso, como Malaba, siguen siendo pequeños, y las ganancias de ventanilla única de Chirundu se erosionaron al crecer el tráfico.
Los alquileres logísticos prime se sitúan en 4 a 7 US$ por m² al mes, y solo Lagos y Kampala están por encima de su nivel de 2021. Las rentabilidades del 12 al 13 % en Kampala y Lusaka, frente al 8 al 10 % cerca de la costa, muestran dónde podrían aportar más valor unos corredores más rápidos, y el suelo urbanizado en nodos en funcionamiento está ocupado.
Qué significa
Mantener existencias regionales donde la carga despacha en aduana y circulan trenes, y comprobar cada ruta comercial con la lista de calendarios publicados en el boletín oficial antes de contar con ahorros arancelarios.
Evaluar el volumen real de tráfico y las horas ahorradas, tratar la capacidad de diseño como un techo y esperar la mayor parte del rendimiento del suelo y de la compresión de rentabilidades.
Comprar al alcance de la puerta y construir en las ciudades donde la carga se transborda: estaciones de carga de contenedores, aparcamientos de camiones, depósitos aduaneros y vivienda para trabajadores.
Publicar los tiempos de permanencia y liberar suelo urbanizado junto a puertas y depósitos en funcionamiento. En los casos analizados, la mera calificación del suelo no ha atraído ocupantes.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
nodos de corredor en 22 países en el Benchmark Heirstone de Nodos de Corredor: hubs, puertos de entrada, depósitos interiores, ciudades fronterizas y enlaces
nodos puntuados con la Prueba Heirstone de Nodos, de cinco partes, de 4 a 8 puntos sobre 10
puertos, líneas ferroviarias y depósitos interiores en el Registro Heirstone de Uso de Capacidad, de Naivasha, con un 1,8 %, a Lomé, con un 89 %
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
Menos de lo que sugiere el tratado. Cincuenta países lo han ratificado, pero solo 23 habían publicado sus calendarios arancelarios en el boletín oficial en abril de 2025, de modo que alrededor del 21 % de los pares de países podía utilizar sus aranceles. El comercio intraafricano fue el 14,7 % del comercio de África en 2024, frente al 21,2 % dentro de la ASEAN.
Donde la carga tiene que detenerse y se están recortando las horas: junto a las puertas de puertos en funcionamiento y los depósitos con acceso ferroviario, y en ciudades fronterizas donde la carga se transborda. Chirundu creció un 161 % y Nakonde un 118 % entre los censos de Zambia de 2010 y 2022, frente al 27 % de Lusaka.
Los alquileres logísticos prime fueron de 4 a 7 US$ por m² al mes en siete ciudades de corredor en el segundo semestre de 2025, y solo Lagos y Kampala superaban su nivel de 2021 en dólares. Las rentabilidades prime van del 8 % cerca de la costa al 13 % en Kampala y del 12 al 12,5 % en Lusaka, y las ciudades más hacia el interior cotizan más alto.
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