Estrategia comercial de aeropuertos, puertos y puntos de entrada

Los aeropuertos, las terminales de cruceros y los puertos comerciales figuran entre los activos inmobiliarios más valiosos que controla un país y, de forma sistemática, entre los peor monetizados. Asesoramos a gobiernos, autoridades y operadores en la estrategia comercial de estos puntos de entrada: el concepto y el programa espacial, el mix comercial y de concesiones, y el mayor y mejor uso de los terrenos del lado tierra que los rodean.

Nuestra metodología

Evidencia de demanda, área de influencia y tráfico

Toda decisión comercial en un punto de entrada parte del tráfico. Prevemos los volúmenes de pasajeros, escalas de cruceros o carga por segmento y temporada, perfilamos el tiempo de permanencia y la propensión al gasto según el tipo de viajero, y definimos el área de influencia que los terrenos del lado tierra pueden atender de forma realista más allá de los propios usuarios de la terminal.

Desarrollo del concepto y programa espacial

Traducimos esa demanda en un concepto comercial y un programa espacial: el posicionamiento del punto de entrada, la experiencia que debe ofrecer al pasajero o visitante, y la superficie y la relación entre los espacios terminales, comerciales y de apoyo. El resultado es un encargo lo bastante preciso para orientar el diseño, no un diseño en sí.

Mix comercial, de restauración y de concesiones

Definimos el mix comercial en función del perfil de tráfico: reparto por categorías, dimensión y ubicación de los locales a lo largo del flujo de pasajeros, equilibrio entre marcas internacionales, nacionales y locales, y modelo de concesión. Las estructuras de renta y los mínimos garantizados se ponen a prueba para que el mix sea comercialmente defendible y viable para operadores reales.

Mayor y mejor uso de los terrenos del punto de entrada

Los terrenos de un punto de entrada admiten mucho más que la terminal: logística y carga, hotelería, oficinas, usos mixtos y, en los puertos de cruceros, la interfaz del frente marítimo con la propia ciudad. Aplicamos nuestra metodología de mayor y mejor uso a esos terrenos y estructuramos las fases, la liberación de suelo y la vía de concesión o APP que los convierte en un producto invertible.