Aeroporti, terminal crocieristici e porti commerciali sono tra gli asset immobiliari più preziosi di un Paese e, sistematicamente, tra i meno valorizzati. Affianchiamo governi, autorità e operatori nella strategia commerciale dei gateway: il concept e il programma degli spazi, il mix di retail e concessioni e il massimo e migliore utilizzo delle aree landside che li circondano.
Ogni decisione commerciale in un gateway parte dal traffico. Prevediamo i volumi di passeggeri, approdi crocieristici o merci per segmento e stagione, analizziamo il tempo di permanenza e la propensione alla spesa per tipologia di viaggiatore e definiamo il bacino d'utenza che le aree landside possono servire realisticamente oltre ai soli utenti del terminal.
Traduciamo la domanda in un concept commerciale e in un programma degli spazi: il posizionamento del gateway, l'esperienza che deve offrire a passeggeri e visitatori, le superfici e le relazioni tra spazi terminali, commerciali e di servizio. Il risultato è un documento d'indirizzo abbastanza preciso da guidare la progettazione, non il progetto stesso.
Definiamo il mix commerciale in base al profilo del traffico: ripartizione per categorie, dimensione e posizione delle unità lungo il flusso dei passeggeri, equilibrio tra marchi internazionali, nazionali e locali, e modello di concessione. Strutture dei canoni e minimi garantiti vengono verificati affinché il mix sia sostenibile commercialmente e realizzabile con operatori reali.
Le aree di un gateway ospitano molto più del terminal: logistica e merci, hospitality, uffici, funzioni miste e, per i porti crocieristici, l'interfaccia del waterfront con la città stessa. Applichiamo a queste aree la nostra metodologia del massimo e migliore utilizzo e definiamo fasi, rilascio dei terreni e percorso di concessione o PPP che le trasformano in un prodotto investibile.
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