Stratégie commerciale des aéroports, ports et portes d'entrée

Les aéroports, terminaux de croisière et ports de commerce comptent parmi les actifs immobiliers les plus précieux d'un pays — et parmi les plus systématiquement sous-valorisés. Nous conseillons gouvernements, autorités et exploitants sur la stratégie commerciale de ces portes d'entrée : le concept et le programme spatial, l'offre commerciale et de concessions, et l'utilisation optimale des emprises foncières côté ville qui les entourent.

Notre méthodologie

Demande, zone de chalandise et trafic

Toute décision commerciale dans une porte d'entrée découle du trafic. Nous prévoyons les volumes de passagers, d'escales de croisière ou de fret par segment et par saison, nous analysons le temps de séjour et la propension à dépenser selon le profil de voyageur, et nous définissons la zone de chalandise que les emprises côté ville peuvent réellement desservir au-delà des seuls usagers du terminal.

Développement du concept et programme spatial

Nous traduisons cette demande en un concept commercial et un programme spatial : le positionnement de la porte d'entrée, l'expérience qu'elle doit offrir au passager ou au visiteur, ainsi que la surface et l'agencement des espaces du terminal, des commerces et des fonctions support. Le livrable est un cahier des charges suffisamment précis pour orienter la conception — pas la conception elle-même.

Commerces, restauration et offre de concessions

Nous définissons l'offre commerciale en fonction du profil de trafic : répartition par catégories, taille et emplacement des cellules le long du parcours passager, équilibre entre enseignes internationales, nationales et locales, et modèle de concession. Les structures de loyer et les minimums garantis sont testés afin que l'offre soit à la fois défendable commercialement et réalisable avec de vrais exploitants.

Utilisation optimale des emprises de la porte d'entrée

Le foncier d'une porte d'entrée accueille bien plus que le terminal : logistique et fret, hôtellerie, bureaux, usages mixtes et, pour les ports de croisière, l'interface du front de mer avec la ville elle-même. Nous appliquons notre méthodologie d'utilisation optimale à ce foncier et structurons le phasage, la libération des terrains et le recours à la concession ou au PPP qui en font un produit investissable.