Aeroportos, terminais de cruzeiros e portos comerciais estão entre os ativos imobiliários mais valiosos que um país controla — e entre os mais sistematicamente subaproveitados. Assessoramos governos, autoridades e operadores na estratégia comercial destas portas de entrada: o conceito e o programa espacial, o mix comercial e de concessões, e o maior e melhor uso dos terrenos do lado terra que as rodeiam.
Todas as decisões comerciais numa porta de entrada partem do tráfego. Prevemos os volumes de passageiros, escalas de cruzeiros ou carga por segmento e estação, traçamos o perfil do tempo de permanência e da propensão ao consumo por tipo de viajante e definimos a área de influência que os terrenos do lado terra podem servir de forma realista, para além dos próprios utilizadores do terminal.
Traduzimos essa procura num conceito comercial e num programa espacial: o posicionamento da porta de entrada, a experiência que deve proporcionar ao passageiro ou visitante, e a área e a articulação dos espaços do terminal, comerciais e de apoio. O resultado é um programa suficientemente preciso para orientar o projeto — não o projeto em si.
Definimos o mix comercial em função do perfil de tráfego: repartição por categorias, dimensão e localização das lojas ao longo do percurso dos passageiros, equilíbrio entre marcas internacionais, nacionais e locais, e modelo de concessão. As estruturas de renda e os mínimos garantidos são testados para que o mix seja comercialmente defensável e exequível com operadores reais.
Os terrenos de uma porta de entrada suportam muito mais do que o terminal — logística e carga, hotelaria, escritórios, usos mistos e, nos portos de cruzeiros, a interface da frente de água com a própria cidade. Aplicamos a esses terrenos a nossa metodologia de maior e melhor uso e estruturamos o faseamento, a disponibilização de terrenos e a via de concessão ou PPP que os transforma num produto investível.
Desenvolvimento turístico
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