非洲贸易走廊：货物停驻之处
非洲大陆自由贸易区启动后，港口、陆港、边境城镇与交通枢纽将如何重塑，仓储和工业用地又应落在何处：覆盖摩洛哥、埃及、肯尼亚、坦桑尼亚、赞比亚、尼日利亚和科特迪瓦。
30 页 · PDF · 英文和法文 · 免费
另有法文版：Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête。索取报告时可选择语言。
非洲大陆自由贸易区启动后，港口、陆港、边境城镇与交通枢纽将如何重塑，仓储和工业用地又应落在何处：覆盖摩洛哥、埃及、肯尼亚、坦桑尼亚、赞比亚、尼日利亚和科特迪瓦。
另有法文版：Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête。索取报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
2025 年蒙巴萨港集装箱货物的平均滞留时间，是该港 48 小时目标的两倍多
2025 年肯尼亚奈瓦沙内陆集装箱堆场使用的设计产能（450,000 TEU）占比；内罗毕堆场为 69%
截至 2025 年 4 月，双方均已公布关税减让表的 AfCFTA 国家对占比（Heirstone 分析）
2010 年至 2022 年两次人口普查之间，赞比亚首个一站式边境口岸所在地奇伦杜的人口增长；卢萨卡增长 27%
2025 年下半年七座走廊城市每月每平方米的核心物流租金，收益率从沿海附近的 8% 到坎帕拉的 13%
截至 2025 年 6 月，卢萨卡南部多功能经济区（MFEZ）548.6 公顷工业用地中已分配的比例，另有 20 家投资者在排队等待
要点速览
走廊通常按公里来推销。本报告则以小时和吨位来衡量，涵盖 22 个国家的 34 个节点，从丹吉尔地中海港和塞得港到蒙巴萨、达累斯萨拉姆、拉各斯和赞比亚的边境城镇。一只集装箱从船舶到客户之间的大部分时间，都耗在港口闸口和内陆清关场站，而增值的土地，正是那些能消除这些时间损耗的土地。
已有 50 个国家批准 AfCFTA，但截至 2025 年 4 月只有 23 个国家公布了关税减让表，因此按此统计，约有 21% 的国家对可以使用其关税优惠。2024 年，非洲内部贸易占非洲贸易的 14.7%，而东盟内部为 21.2%。
2025 年，集装箱货物在蒙巴萨平均等待 106.7 小时，是该港 48 小时目标的两倍多。卡车从达累斯萨拉姆港把一只集装箱运到夸拉（Kwala）内陆港需要 30 至 35 小时，而铁路约需一小时。设有一站式口岸的陆路边境大约需要 40 分钟至 12 小时。
2025 年，奈瓦沙堆场仅使用了其产能的 1.8%，亚的斯亚贝巴至吉布提铁路约使用 16%，而内罗毕堆场的使用率为 69%。据维基百科数据，2025 年埃塞俄比亚这条铁路每运送一吨货物对应的资本成本为 1,100 至 1,400 美元，而洛比托走廊 460 万吨的目标是本格拉铁路 1973 年峰值的 1.4 倍。
在世界银行 2024 年港口指数中，塞得港排名第 3，丹吉尔地中海港排名第 5，而大多数撒哈拉以南非洲门户港口在 2023 年版中排在第 309 至 405 位。在枢纽港，土地价值体现在自由区；在门户港，则体现在能缓解闸口压力的土地。
在赞比亚 2010 年至 2022 年两次人口普查之间，奇伦杜增长了 161%，纳孔德增长 118%，而卢萨卡为 27%；贝特布里奇（Beitbridge）的规模是 1992 年的五倍。像马拉巴（Malaba）这样的过境口岸依然很小，而奇伦杜一站式口岸带来的收益也随着车流增加而被侵蚀。
核心物流租金为每月每平方米 4 至 7 美元，只有拉各斯和坎帕拉高于 2021 年的水平。坎帕拉和卢萨卡 12% 至 13% 的收益率，对比沿海附近的 8% 至 10%，显示出走廊提速后最能增值的地方，而运转节点上完成配套的土地已经满员。
启示
把区域库存放在货物完成清关和有火车运行之处，并在指望关税节省之前，对照已公布的关税减让表逐一核查每条贸易通道。
以实测吞吐量和节省的时间为依据进行投资评估，把设计产能视为上限，并预期大部分回报来自土地和收益率压缩。
在闸口可达范围内购置土地，并在货物拆分转运的城镇建设：集装箱货运站、卡车停车场、保税堆场和员工住房。
公布滞留时间，并在运转中的闸口和堆场旁释放已完成配套的土地。在所考察的案例中，仅靠划定用途并未吸引到使用者。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 走廊节点对标中涵盖 22 个国家的走廊节点：枢纽港、门户港、内陆堆场、边境城镇和交汇点
按 Heirstone 五项节点检验评分的节点，得分在 10 分制下为 4 至 8 分
Heirstone 产能使用台账中的港口、铁路线和内陆堆场，从使用率 1.8% 的奈瓦沙到 89% 的洛美
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
改变不及条约所暗示的那样大。已有 50 个国家批准了该协定，但截至 2025 年 4 月，只有 23 个国家公布了关税减让表，因此约有 21% 的国家对可以使用其关税优惠。2024 年，非洲内部贸易占非洲贸易的 14.7%，而东盟内部为 21.2%。
在货物必须停靠、耽误时间正被压缩的地方：运转中的港口闸口和有铁路接入的堆场旁边，以及货物需要拆分转运的边境城镇。奇伦杜（Chirundu）在赞比亚 2010 年至 2022 年两次人口普查之间增长了 161%，纳孔德（Nakonde）增长 118%，而卢萨卡为 27%。
2025 年下半年，七座走廊城市的核心物流租金为每月每平方米 4 至 7 美元，以美元计只有拉各斯和坎帕拉高于 2021 年的水平。核心收益率从沿海附近的 8% 到坎帕拉的 13%，以及卢萨卡的 12% 至 12.5%，越靠内陆的城市定价越高。
房地产战略
Heirstone Consulting 研究
与资深合伙人直接沟通您的项目、资产或计划。
联系我们
