北非与红海度假区开发：国家度假区计划

六个数字读懂本报告

约 15,000

2023 年摩洛哥“阿祖尔计划”六座度假区的床位数，而 2008 年度假区规划为 110,786 张

65%

截至 2016 年 1 月，埃及四个旅游开发局园区已获批酒店客房中据报已建成的比例：215,521 间中的 140,004 间

125%

雅斯明哈马马特（Yasmine Hammamet）相对于规划的交付量：277 公顷土地上约 30,000 张床位，规划为 24,000 张（据维基百科汇编的数据）

72%

2023 财年埃尔古纳的客房入住率，该度假区临近年旅客量 960 万人次的赫尔格达机场，而其姊妹度假区塔巴高地为 42%

51%

截至 2015 年年中，计入“2020 愿景”目标的阿祖尔床位中位于别墅或酒店式住宅的比例（Heirstone 分析）

6 年

沙特红海项目从宣布到迎来首批客人所用的时间，为记录中最快，其自有机场于 2023 年 9 月启用

要点速览

国家度假区规划的规模，几乎无法告诉我们最终会建成什么。真正客满的度假区拥有航空座位、率先开业的酒店，以及有耐心等待的业主。

我们把摩洛哥、突尼斯、埃及、塞内加尔、佛得角、毛里求斯和阿尔及利亚的国家度假区计划，与当今沙特和埃及的超大型项目作了比较。记录跨度之大，从一座超出规划四分之一的度假区，到另一座启动 25 年后仍无一张床位。土地、道路和许可证是国家交付最可靠的部分；需求则取决于国家无法掌控的航空公司和运营商。

坦率的成绩单，从零分到 125% 不等。
突尼斯的雅斯明哈马马特建成约 30,000 张床位，规划为 24,000 张。埃及旅游开发局报告称，截至 2016 年其园区已建成 140,004 间酒店客房，占获批数量的 65%。摩洛哥“阿祖尔计划”2023 年约有 15,000 张床位，而 2008 年度假区规划为 110,786 张，规划 30,000 张床位的白沙滩则一张也没有。
摩洛哥的度假区在总开发商离场后陷入停滞，在国家资本介入下重启。
2008 年至 2012 年间，赛伊迪亚（Saïdia）、利克苏斯（Lixus）和塔加祖特（Taghazout）的开发商要么失败，要么退出，要么被替换。截至 2019 年，赛伊迪亚的 CDG 与 FMDT 合资公司已投入 17 亿摩洛哥迪拉姆（1.77 亿美元），国家关联股东持有塔加祖特湾开发商 75% 的股份，该开发商自 2015 年以来已开业七家酒店。
航空座位决定了哪些度假区客满，哪些不能。
2023 财年，靠近赫尔格达的埃尔古纳（El Gouna）入住率为 72%，比邻近一座规模小得多的机场的姊妹度假区高出 30 个百分点。随着塔加祖特湾开业，阿加迪尔的客流从 2019 年到 2024 年增长了 54%。赛伊迪亚没有来自核心客源市场的直飞航班，每年只客满约两个月。
把酒店建设分散给众多投资者的模式，建成的数量最多。
突尼斯旅游土地署（Agence Foncière Touristique）称已创建 170,000 张床位，埃及旅游开发局（TDA）则与 896 家开发商打过交道。2014 年，突尼斯银行业承担了 40 亿突尼斯第纳尔的酒店债务，其中 57.5% 被列为不良；而 TDA 把风险留给开发商，并在 2015 年收回了 2,220 万 m² 闲置土地。
当酒店停滞时，规划就会向第二居所漂移。
2008 年的阿祖尔规划中，非酒店床位占 32%，但截至 2015 年年中计入“2020 愿景”目标的床位中，有 51% 位于别墅或酒店式住宅。住宅在酒店已能运转的地方才卖得出去：埃尔古纳在 2024 财年售出 289 套，平均每平方米 5,287 美元。
两个超大型项目规划了自己的机场。
红海项目于 2023 年启用机场和首个度假村，规划 11% 的单元为住宅。拉斯赫克马以一笔 350 亿美元的交易起步，埃及保留其中 35%。其总体规划包括一座新的国际机场，2026 年宣布了两家酒店。

启示

分对象建议

政府与旅游主管部门

每年公布每个园区按规划交付的床位或客房数，把第二期与目标市场公布的航空座位运力挂钩，并在启动时就预留预算，以备充当最后兜底的开发商。

土地管理机构与总开发商

向众多投资者出售已完成配套的地块，把建设期限写入每一宗地块并严格执行，同时限制住宅比例，并随酒店客房开业逐步释放。

主权基金与发展融资机构

同时为机场和首批酒店提供资金，并核算全部账单：在塞内加尔的新园区，国家基础设施占规划投资的 7%，酒店占 93%。

酒店投资者、贷款方与运营商

先为机场做投资评估，再看海滩；限制对单一旅游运营商的风险敞口；并在下一次冲击到来之前关注酒店债务。

完整报告内容

29 页实证、对标与检验

坦率的成绩单
移动的靶子
谁承担了风险
座位说了算
向第二居所漂移
度假区检验
当今的计划

Heirstone 数据集

Heirstone 国家度假区台账中八个国家的计划、度假区和园区，从坎塔维港（Port El Kantaoui）到沙特红海和拉斯赫克马

Heirstone 度假区检验中的检验项：座位、酒店先行、多方参与、耐心的业主、不用则失，以及与酒店挂钩的住宅

按度假区检验评分的已记录案例，从阿祖尔计划、雅斯明哈马马特到埃尔古纳和萨尔岛（Sal）

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

摩洛哥“阿祖尔计划”的度假区后来怎样了？

只交付了计划的一小部分：2023 年六座度假区约有 15,000 张床位，而 2008 年的度假区规划为 110,786 张。赛伊迪亚（Saïdia）和塔加祖特湾（Taghazout Bay）至少占已建成床位的 70%，二者均由国家支持的业主持有，而规划 30,000 张床位的白沙滩（Plage Blanche）则一张也没有。

为什么有些规划中的海滨度假区客满，另一些却空着？

航空座位是记录中最清晰的预测指标。距离年旅客量 960 万人次的赫尔格达机场 20 公里的埃尔古纳（El Gouna），2023 财年入住率为 72%，而塔巴高地（Taba Heights）附近的机场仅处理了 41,142 名旅客，其入住率为 42%。赛伊迪亚没有来自核心客源市场的直飞航班，每年只客满约两个月。