Курортная недвижимость: Северная Африка

Отчёт в шести цифрах

около 15 000

койко-мест на шести курортах Plan Azur в Марокко в 2023 году — против 110 786 в планах 2008 года

65%

одобренных гостиничных номеров, построенных в четырёх зонах TDA в Египте по состоянию на январь 2016 года: 140 004 из 215 521

125%

реализация плана в Ясмин-Хаммамете: около 30 000 койко-мест на 277 га против 24 000 запланированных (по данным, собранным «Википедией»)

72%

загрузка номеров в Эль-Гуне в 2023 финансовом году вблизи аэропорта Хургады с 9,6 млн пассажиров — против 42% у соседнего курорта Таба-Хайтс

51%

коек Azur, учтённых в зачёт цели «Видение 2020» к середине 2015 года, приходились на виллы или отель-резиденцию (анализ Heirstone)

6 лет

от объявления до первых гостей проекта The Red Sea в Саудовской Аравии — самый быстрый результат в Журнале, с собственным аэропортом, открытым в сентябре 2023 года

Коротко

Масштаб государственного плана курорта мало что говорил о том, что будет построено. Заполнялись те курорты, у которых были авиаместа, первыми открывавшиеся отели и собственник, способный ждать.

Мы сопоставили государственные курортные программы Марокко, Туниса, Египта, Сенегала, Кабо-Верде, Маврикия и Алжира с нынешними саудовскими и египетскими мегапроектами. Диапазон результатов — от курорта, превысившего план на четверть, до курорта, на котором через 25 лет после запуска нет ни одной койки. Земля, дороги и разрешения были тем, что государства обеспечивали надёжнее всего. Спрос же зависел от авиакомпаний и операторов, которых они не контролировали.

Честный итог варьируется от нуля до 125%.
В Ясмин-Хаммамете в Тунисе построили около 30 000 койко-мест против 24 000 запланированных. Управление по развитию туризма Египта сообщило о 140 004 построенных гостиничных номерах в своих зонах к 2016 году — 65% от одобренных. В шести курортах Plan Azur в Марокко в 2023 году насчитывалось около 15 000 койко-мест против 110 786 в планах 2008 года, а Плаж-Бланш, рассчитанный на 30 000 койко-мест, не имеет ни одного.
Курорты Марокко остановились, когда ушли их мастер-девелоперы, и возобновились на государственный капитал.
В 2008–2012 годах девелоперы Сайдии, Ликсуса и Тагазута потерпели неудачу, вышли из проектов или были заменены. Компания CDG и FMDT в Сайдии к 2019 году вложила 1,7 млрд MAD ($177 млн), а структуры, связанные с государством, владеют 75% девелопера Taghazout Bay, который с 2015 года открыл семь отелей.
Авиаместа отделяют курорты, которые заполняются, от тех, которые нет.
В 2023 финансовом году Эль-Гуна близ Хургады показала загрузку 72% — на 30 пунктов выше, чем у родственного курорта рядом с гораздо меньшим аэропортом. Пассажиропоток Агадира вырос на 54% в 2019–2024 годах по мере открытия Taghazout Bay. Сайдия, где нет прямых рейсов из основных стран-источников, заполняется примерно два месяца в году.
Больше всего построили модели, распределявшие строительство отелей между многими инвесторами.
Земельное агентство по туризму Туниса сообщает, что создало 170 000 койко-мест, а египетское TDA работало с 896 девелоперами. Тунисские банки в 2014 году держали гостиничных долгов на 4 млрд TND, из которых 57,5% были классифицированы как проблемные, тогда как TDA оставляло риск за девелоперами и в 2015 году вернуло 22,2 млн м² неиспользуемой земли.
Когда отели стоят, планы смещаются в сторону вторых домов.
В планах Azur 2008 года 32% койко-мест приходилось не на отели, однако к середине 2015 года 51% коек, учтённых в зачёт цели «Видение 2020», приходилось на виллы или отель-резиденцию. Жильё продаётся там, где отели уже работают: Эль-Гуна продала 289 объектов в 2024 финансовом году в среднем по $5287 за м².
Два мегапроекта планируют собственные аэропорты.
Проект The Red Sea открыл свой аэропорт и первый курорт в 2023 году и планирует, что 11% объектов будут резиденциями. Рас-эль-Хикма началась со сделки на $35 млрд, по которой Египет сохраняет 35%. Мастер-план включает новый международный аэропорт, а два отеля были объявлены в 2026 году.

Что это значит

29 страниц данных, бенчмарков и тестов

Честный итог
Движущаяся цель
Кто нёс риск
Решают места
Дрейф к вторым домам
Тест курорта
Нынешние программы

Базы данных Heirstone

программ, курортов и зон в восьми странах в Журнале Heirstone «Государственные курорты» — от Порт-эль-Кантауи до саудовского Красного моря и Рас-эль-Хикмы

проверок в Тесте Heirstone «Курорт»: авиаместа, отели в первую очередь, много участников, терпеливый собственник, «используй или потеряй» и жильё, привязанное к отелям

задокументированных кейсов, оценённых по Тесту курорта, — от Plan Azur и Ясмин-Хаммамета до Эль-Гуны и Сала

Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.

Часто задаваемые вопросы

Что произошло с курортами Plan Azur в Марокко?

Они реализовали лишь часть плана: около 15 000 койко-мест на шести курортах в 2023 году против 110 786 в планах 2008 года. На Сайдию и Тагазут-Бэй приходится не менее 70% построенного, оба принадлежат структурам с государственной поддержкой, тогда как Плаж-Бланш, рассчитанный на 30 000 койко-мест, не имеет ни одного.

Почему одни запланированные пляжные курорты заполняются, а другие остаются пустыми?

Авиаместа — самый надёжный предиктор из всех, что показывает опыт. Эль-Гуна в 20 км от аэропорта Хургады с 9,6 млн пассажиров показала загрузку 72% в 2023 финансовом году — против 42% у Таба-Хайтс рядом с аэропортом, обслужившим 41 142 пассажира. Сайдия, где нет прямых рейсов из основных стран-источников, заполняется примерно два месяца в году.

Что прошлые государственные курортные программы значат для мегапроектов Красного моря?

Обеспечить авиаместа, открывать отели первыми и сохранять собственника, способного ждать. Проект The Red Sea принял первых гостей через шесть лет после объявления, построив собственный аэропорт, — быстрее всех в Журнале Heirstone. Тест Heirstone «Курорт» задаёт шесть проверок — от авиамест до жилья, привязанного к отелям, — для The Red Sea, AMAALA и Рас-эль-Хикмы.