Θέρετρα: Βόρεια Αφρική και Ερυθρά Θάλασσα

Η έκθεση σε έξι αριθμούς

περ. 15.000

κρεβάτια στους έξι σταθμούς του Plan Azur του Μαρόκου το 2023, έναντι 110.786 στα σχέδια σταθμών του 2008

65%

των εγκεκριμένων δωματίων ξενοδοχείων δηλώθηκαν ως χτισμένα στις τέσσερις ζώνες TDA της Αιγύπτου τον Ιανουάριο του 2016: 140.004 από 215.521

125%

η υλοποίηση του Yasmine Hammamet έναντι του σχεδίου: περίπου 30.000 κρεβάτια σε 277 εκτάρια έναντι 24.000 προγραμματισμένων, με στοιχεία που συγκέντρωσε η Wikipédia

72%

πληρότητα δωματίων στο El Gouna το οικονομικό έτος 2023, κοντά στο αεροδρόμιο της Χουργκάδα με 9,6 εκατ. επιβάτες, έναντι 42% στο αδελφό θέρετρο Taba Heights

51%

των κρεβατιών Azur που μετρήθηκαν έναντι του στόχου Vision 2020 έως τα μέσα του 2015 βρίσκονταν σε βίλες ή σε ξενοδοχείο-κατοικία (ανάλυση Heirstone)

6 χρόνια

από την ανακοίνωση έως τους πρώτους επισκέπτες στο The Red Sea στη Σαουδική Αραβία, το ταχύτερο στο Βιβλίο Καταγραφής, με δικό του αεροδρόμιο που άνοιξε τον Σεπτέμβριο του 2023

Με μια ματιά

Το μέγεθος ενός κρατικού σχεδίου θερέτρου μάς είπε λίγα για το τι θα χτιστεί. Οι τουριστικοί σταθμοί που γέμισαν είχαν αεροπορικές θέσεις, ξενοδοχεία που άνοιξαν πρώτα και έναν ιδιοκτήτη ικανό να περιμένει.

Συγκρίναμε τα κρατικά προγράμματα θερέτρων στο Μαρόκο, την Τυνησία, την Αίγυπτο, τη Σενεγάλη, το Πράσινο Ακρωτήριο, τον Μαυρίκιο και την Αλγερία με τα σημερινά σαουδαραβικά και αιγυπτιακά γιγαέργα. Το ιστορικό εκτείνεται από έναν σταθμό που ξεπέρασε το σχέδιό του κατά ένα τέταρτο έως έναν χωρίς κανένα κρεβάτι 25 χρόνια μετά την έναρξη. Η γη, οι δρόμοι και οι άδειες ήταν τα στοιχεία που τα κράτη παρέδιδαν με τη μεγαλύτερη συνέπεια. Η ζήτηση εξαρτιόταν από αεροπορικές εταιρείες και φορείς λειτουργίας που δεν έλεγχαν.

Ο ειλικρινής απολογισμός κυμαίνεται από μηδέν έως 125%.
Το Yasmine Hammamet στην Τυνησία έχτισε περίπου 30.000 κρεβάτια έναντι 24.000 προγραμματισμένων. Η Αρχή Τουριστικής Ανάπτυξης της Αιγύπτου δήλωσε 140.004 δωμάτια ξενοδοχείων χτισμένα στις ζώνες της έως το 2016, δηλαδή το 65% των εγκεκριμένων. Το Plan Azur του Μαρόκου διέθετε περίπου 15.000 κρεβάτια το 2023 έναντι 110.786 στα σχέδια σταθμών του 2008, ενώ η Plage Blanche, που σχεδιάστηκε για 30.000 κρεβάτια, δεν έχει κανένα.
Οι σταθμοί του Μαρόκου κόλλησαν όταν αποχώρησαν οι κύριοι developers τους, και ξεκίνησαν ξανά με κρατικό κεφάλαιο.
Μεταξύ 2008 και 2012 οι developers των Saïdia, Lixus και Taghazout απέτυχαν, αποσύρθηκαν ή αντικαταστάθηκαν. Η εταιρεία των CDG και FMDT στο Saïdia είχε επενδύσει 1,7 δισ. MAD (177 εκατ. US$) έως το 2019, ενώ κρατικά συνδεδεμένοι μέτοχοι κατέχουν το 75% του developer του Taghazout Bay, ο οποίος έχει ανοίξει επτά ξενοδοχεία από το 2015.
Οι αεροπορικές θέσεις ξεχωρίζουν τα θέρετρα που γεμίζουν από εκείνα που δεν γεμίζουν.
Το οικονομικό έτος 2023 το El Gouna, κοντά στη Χουργκάδα, λειτούργησε με πληρότητα 72%, 30 μονάδες πάνω από ένα αδελφό θέρετρο κοντά σε πολύ μικρότερο αεροδρόμιο. Η επισκεψιμότητα του Αγκαντίρ αυξήθηκε κατά 54% από το 2019 έως το 2024, καθώς άνοιγε το Taghazout Bay. Το Saïdia, χωρίς απευθείας πτήσεις από τις βασικές αγορές του, γεμίζει για περίπου δύο μήνες τον χρόνο.
Τα μοντέλα που διέσπειραν την ξενοδοχειακή δόμηση σε πολλούς επενδυτές έχτισαν τα περισσότερα.
Η Agence Foncière Touristique της Τυνησίας λέει ότι δημιούργησε 170.000 κρεβάτια, και η TDA της Αιγύπτου συνεργάστηκε με 896 developers. Οι τράπεζες της Τυνησίας είχαν 4 δισ. TND ξενοδοχειακού χρέους το 2014, το 57,5% του οποίου ήταν σε καθεστώς ταξινόμησης ως προβληματικό, ενώ η TDA άφησε τον κίνδυνο στους developers και ανέκτησε 22,2 εκατ. μ² αναξιοποίητης γης το 2015.
Όταν τα ξενοδοχεία κολλούν, τα σχέδια γέρνουν προς τις δεύτερες κατοικίες.
Τα σχέδια Azur του 2008 περιείχαν 32% κρεβάτια εκτός ξενοδοχείων, ωστόσο το 51% των κρεβατιών που μετρήθηκαν έναντι του στόχου Vision 2020 έως τα μέσα του 2015 βρισκόταν σε βίλες ή σε ξενοδοχείο-κατοικία. Οι κατοικίες πωλούνται εκεί όπου τα ξενοδοχεία ήδη λειτουργούν: το El Gouna πούλησε 289 το οικονομικό έτος 2024 σε μέση τιμή 5.287 US$ ανά μ².
Δύο γιγαέργα σχεδιάζουν δικά τους αεροδρόμια.
Το The Red Sea άνοιξε το αεροδρόμιο και το πρώτο θέρετρό του το 2023 και σχεδιάζει το 11% των μονάδων ως κατοικίες. Το Ras El Hekma ξεκίνησε με συναλλαγή 35 δισ. US$ στην οποία η Αίγυπτος κρατά το 35%. Το γενικό του σχέδιο περιλαμβάνει νέο διεθνές αεροδρόμιο, και δύο ξενοδοχεία ανακοινώθηκαν το 2026.

Τι σημαίνει

Συστάσεις ανά κοινό

Κυβερνήσεις και τουριστικές αρχές

Δημοσιεύστε κάθε χρόνο τα κρεβάτια ή τα δωμάτια που παραδόθηκαν έναντι του σχεδίου για κάθε ζώνη, συνδέστε τη δεύτερη φάση με δημοσιευμένη δυναμικότητα θέσεων από τις αγορές-στόχους και προβλέψτε από την έναρξη τον ρόλο του developer έσχατης ανάγκης.

Φορείς γης και κύριοι developers

Πουλήστε οικόπεδα με υποδομές σε πολλούς επενδυτές, ορίστε προθεσμίες δόμησης σε κάθε οικόπεδο και εφαρμόστε τις, και θέστε πλαφόν στις κατοικίες, αποδεσμεύοντάς τες καθώς ανοίγουν δωμάτια ξενοδοχείων.

Κρατικά επενδυτικά ταμεία και αναπτυξιακή χρηματοδότηση

Χρηματοδοτήστε μαζί το αεροδρόμιο και τα πρώτα ξενοδοχεία και υπολογίστε ολόκληρο τον λογαριασμό: στις νέες ζώνες της Σενεγάλης, οι κρατικές υποδομές αντιστοιχούν στο 7% των προγραμματισμένων επενδύσεων και τα ξενοδοχεία στο 93%.

Ξενοδοχειακοί επενδυτές, δανειστές και φορείς λειτουργίας

Αξιολογήστε το αεροδρόμιο πριν από την παραλία, περιορίστε την έκθεση σε έναν μόνο tour operator και παρακολουθείτε το ξενοδοχειακό χρέος πριν από το επόμενο σοκ.

Τι περιλαμβάνει η πλήρης έκθεση

29 σελίδες με τεκμήρια, συγκριτικά στοιχεία και τεστ

Ο ειλικρινής απολογισμός
Ο κινούμενος στόχος
Ποιος σήκωσε τον κίνδυνο
Οι θέσεις αποφασίζουν
Η ολίσθηση προς τις δεύτερες κατοικίες
Το τεστ του σταθμού
Τα σημερινά προγράμματα

Σύνολα δεδομένων της Heirstone

προγράμματα, σταθμοί και ζώνες σε οκτώ χώρες στο Βιβλίο Κρατικών Θερέτρων της Heirstone, από το Port El Kantaoui έως την Ερυθρά Θάλασσα της Σαουδικής Αραβίας και το Ras El Hekma

τεστ στο Τεστ Σταθμού της Heirstone: θέσεις, ξενοδοχεία πρώτα, πολλά χέρια, υπομονετικός ιδιοκτήτης, χρησιμοποίησέ το ή χάσ’ το, και κατοικία συνδεδεμένη με τα ξενοδοχεία

τεκμηριωμένες περιπτώσεις βαθμολογημένες με το Τεστ Σταθμού, από το Plan Azur και το Yasmine Hammamet έως το El Gouna και το Sal

Βασίζεται σε δημόσιες πηγές επικαιροποιημένες τον Οκτώβριο του 2026. Κάθε αριθμός τεκμηριώνεται με παραπομπή στην έκθεση, και όσοι προκύπτουν από συνδυασμό δημοσιευμένων στοιχείων επισημαίνονται ως ανάλυση Heirstone.

Συχνές ερωτήσεις

Τι απέγιναν τα θέρετρα του Plan Azur του Μαρόκου;

Παρέδωσαν ένα κλάσμα του σχεδίου: περίπου 15.000 κρεβάτια στους έξι σταθμούς το 2023 έναντι 110.786 στα σχέδια σταθμών του 2008. Τα Saïdia και Taghazout Bay συγκεντρώνουν τουλάχιστον το 70% όσων χτίστηκαν, και τα δύο με κρατικά υποστηριζόμενους ιδιοκτήτες, ενώ η Plage Blanche, που σχεδιάστηκε για 30.000 κρεβάτια, δεν έχει κανένα.

Γιατί ορισμένα προγραμματισμένα παραθαλάσσια θέρετρα γεμίζουν ενώ άλλα μένουν άδεια;

Οι αεροπορικές θέσεις είναι ο σαφέστερος προγνωστικός δείκτης στο ιστορικό. Το El Gouna, 20 χλμ. από το αεροδρόμιο της Χουργκάδα με 9,6 εκατ. επιβάτες, λειτούργησε με πληρότητα 72% το οικονομικό έτος 2023, έναντι 42% στο Taba Heights κοντά σε αεροδρόμιο που εξυπηρέτησε 41.142 επιβάτες. Το Saïdia, χωρίς απευθείας δρομολόγια από τις βασικές αγορές, γεμίζει για περίπου δύο μήνες τον χρόνο.

Τι σημαίνουν τα προηγούμενα κρατικά προγράμματα θερέτρων για τα γιγαέργα της Ερυθράς Θάλασσας;

Εξασφαλίστε τις θέσεις, ανοίξτε πρώτα τα ξενοδοχεία και κρατήστε έναν ιδιοκτήτη ικανό να περιμένει. Η Ερυθρά Θάλασσα έφτασε στους πρώτους επισκέπτες έξι χρόνια μετά την ανακοίνωση, χτίζοντας δικό της αεροδρόμιο, το ταχύτερο στο Βιβλίο Καταγραφής της Heirstone. Το Τεστ Σταθμού της Heirstone θέτει έξι ελέγχους, από τις θέσεις έως την κατοικία συνδεδεμένη με τα ξενοδοχεία, για το The Red Sea, το AMAALA και το Ras El Hekma.