Resortentwicklung Nordafrika & Rotes Meer

Die Studie in sechs Zahlen

rund 15.000

Betten an den sechs Plan-Azur-Standorten Marokkos 2023, gegenüber 110.786 in den Standortplänen von 2008

65%

der genehmigten Hotelzimmer waren in Ägyptens vier TDA-Zonen im Januar 2016 als gebaut gemeldet: 140.004 von 215.521

125%

Umsetzung des Plans in Yasmine Hammamet: rund 30.000 Betten auf 277 ha gegenüber 24.000 geplanten, nach Zahlen aus Wikipédia

72%

Zimmerauslastung in El Gouna im Geschäftsjahr 2023, nahe dem Flughafen Hurghada mit 9,6 Mio. Passagieren, gegenüber 42 % im Schwesterresort Taba Heights

51%

der bis Mitte 2015 auf das Ziel der Vision 2020 angerechneten Azur-Betten befanden sich in Villen oder einer Hotelresidenz (Heirstone-Analyse)

6 Jahre

von der Ankündigung bis zu den ersten Gästen bei The Red Sea in Saudi-Arabien, der schnellste Wert im Verzeichnis, mit eigenem Flughafen, eröffnet im September 2023

Auf einen Blick

Die Größe eines staatlichen Resortplans sagte uns wenig darüber, was gebaut werden würde. Die Standorte, die sich füllten, hatten Flugsitze, zuerst eröffnete Hotels und einen Eigentümer, der warten konnte.

Wir haben staatliche Resortprogramme in Marokko, Tunesien, Ägypten, Senegal, Kap Verde, Mauritius und Algerien mit den heutigen saudischen und ägyptischen Giga-Projekten verglichen. Die Bilanz reicht von einem Standort, der seinen Plan um ein Viertel übertraf, bis zu einem ohne ein einziges Bett 25 Jahre nach dem Start. Grundstücke, Straßen und Genehmigungen lieferten die Staaten am zuverlässigsten. Die Nachfrage hing von Fluggesellschaften und Betreibern ab, die sie nicht kontrollierten.

Die ehrliche Bilanz reicht von null bis 125 %.
Yasmine Hammamet in Tunesien baute rund 30.000 Betten gegenüber 24.000 geplanten. Ägyptens Tourism Development Authority meldete bis 2016 140.004 in ihren Zonen gebaute Hotelzimmer, 65 % der genehmigten. Marokkos Plan Azur hielt 2023 rund 15.000 Betten gegenüber 110.786 in den Standortplänen von 2008, und Plage Blanche, für 30.000 Betten geplant, hat keines.
Marokkos Resortstandorte gerieten ins Stocken, als ihre Masterentwickler abzogen, und liefen mit staatlichem Kapital wieder an.
Zwischen 2008 und 2012 scheiterten die Entwickler von Saïdia, Lixus und Taghazout, zogen sich zurück oder wurden ersetzt. Das Unternehmen von CDG und FMDT in Saïdia hatte bis 2019 1,7 Mrd. MAD (177 Mio. US$) investiert, und staatsnahe Gesellschafter halten 75 % des Entwicklers von Taghazout Bay, der seit 2015 sieben Hotels eröffnet hat.
Flugsitze trennen die Resorts, die sich füllen, von jenen, die es nicht tun.
Im Geschäftsjahr 2023 erreichte El Gouna bei Hurghada eine Auslastung von 72 %, 30 Punkte mehr als ein Schwesterresort an einem weit kleineren Flughafen. Das Verkehrsaufkommen von Agadir stieg von 2019 bis 2024 um 54 %, als Taghazout Bay eröffnete. Saïdia, ohne Direktflüge aus seinen Kernmärkten, füllt sich nur an rund zwei Monaten im Jahr.
Die Modelle, die den Hotelbau auf viele Investoren verteilten, bauten am meisten.
Tunesiens Agence Foncière Touristique gibt an, 170.000 Betten geschaffen zu haben, und Ägyptens TDA hat mit 896 Entwicklern zusammengearbeitet. Tunesiens Banken trugen 2014 Hotelschulden von 4 Mrd. TND, davon 57,5 % als notleidend eingestuft, während die TDA das Risiko bei den Entwicklern beließ und 2015 22,2 Mio. m² brachliegendes Land zurückholte.
Wenn Hotels stocken, driften Pläne in Richtung Zweitwohnsitze.
Die Azur-Pläne von 2008 sahen 32 % Nicht-Hotelbetten vor, doch 51 % der bis Mitte 2015 auf das Ziel der Vision 2020 angerechneten Betten befanden sich in Villen oder einer Hotelresidenz. Wohnungen verkaufen sich dort, wo Hotels bereits funktionieren: El Gouna verkaufte im Geschäftsjahr 2024 289 zu durchschnittlich 5.287 US$ pro m².
Zwei Giga-Projekte planen eigene Flughäfen.
The Red Sea eröffnete 2023 seinen Flughafen und sein erstes Resort und plant 11 % der Einheiten als Residenzen. Ras El Hekma begann mit einer Transaktion über 35 Mrd. US$, bei der Ägypten 35 % behält. Der Masterplan umfasst einen neuen internationalen Flughafen, und 2026 wurden zwei Hotels angekündigt.

Was daraus folgt

Empfehlungen nach Zielgruppe

Regierungen und Tourismusbehörden

Jährlich für jede Zone die planmäßig gelieferten Betten oder Schlüssel veröffentlichen, die zweite Phase an veröffentlichte Flugsitzkapazitäten aus den Zielmärkten knüpfen und bei Start einplanen, als Entwickler der letzten Instanz einzuspringen.

Grundstücksagenturen und Masterentwickler

Erschlossene Grundstücke an viele Investoren verkaufen, Bauvorgaben mit Fristen in jedes Grundstück schreiben und durchsetzen und den Wohnanteil deckeln, freigegeben in dem Maß, wie Hotelschlüssel eröffnet werden.

Staatsfonds und Entwicklungsfinanzierung

Flughafen und erste Hotels gemeinsam finanzieren und die gesamte Rechnung zählen: In Senegals neuen Zonen entfallen auf staatliche Infrastruktur 7 % der geplanten Investitionen und auf Hotels 93 %.

Hotelinvestoren, Kreditgeber und Betreiber

Den Flughafen vor dem Strand bewerten, das Engagement bei einem einzelnen Reiseveranstalter begrenzen und die Hotelschulden vor dem nächsten Schock im Blick behalten.

Aus dem Inhalt der Studie

29 Seiten mit Belegen, Benchmarks und Tests

Die ehrliche Bilanz
Das bewegliche Ziel
Wer das Risiko trug
Flugsitze entscheiden
Die Drift zum Zweitwohnsitz
Der Standorttest
Die heutigen Programme

Heirstone-Datensätze

Programme, Standorte und Zonen in acht Ländern im Heirstone-Verzeichnis staatlicher Resortprogramme, von Port El Kantaoui bis zum saudischen Roten Meer und Ras El Hekma

Prüfpunkte im Heirstone-Standorttest: Flugsitze, Hotels zuerst, viele Hände, geduldiger Eigentümer, nutzen oder verlieren und an Hotels gekoppelter Wohnbau

dokumentierte Fälle, bewertet am Standorttest, von Plan Azur und Yasmine Hammamet bis El Gouna und Sal

Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.

Häufig gestellte Fragen

Was wurde aus den Resorts des marokkanischen Plan Azur?

Sie lieferten nur einen Bruchteil des Plans: 2023 rund 15.000 Betten an den sechs Standorten gegenüber 110.786 in den Standortplänen von 2008. Saïdia und Taghazout Bay halten mindestens 70 % des Gebauten, beide unter staatlich gestützten Eigentümern, während Plage Blanche, für 30.000 Betten geplant, keines hat.

Warum füllen sich manche geplanten Strandresorts, während andere leer bleiben?

Flugsitze sind der klarste Prädiktor in der Bilanz. El Gouna, 20 km vom Flughafen Hurghada mit 9,6 Mio. Passagieren entfernt, erreichte im Geschäftsjahr 2023 eine Auslastung von 72 %, gegenüber 42 % in Taba Heights nahe einem Flughafen mit 41.142 Passagieren. Saïdia, ohne Direktverbindungen aus den Kernmärkten, füllt sich nur an rund zwei Monaten im Jahr.

Was bedeuten frühere staatliche Resortprogramme für Giga-Projekte am Roten Meer?

Flugsitze sichern, zuerst Hotels eröffnen und einen Eigentümer halten, der warten kann. The Red Sea erreichte die ersten Gäste sechs Jahre nach der Ankündigung, indem es einen eigenen Flughafen baute – der schnellste Wert im Heirstone-Verzeichnis. Der Heirstone-Standorttest setzt sechs Prüfungen an, von Flugsitzen bis zu an Hotels gekoppeltem Wohnbau, für The Red Sea, AMAALA und Ras El Hekma.