北アフリカと西アフリカの国家リゾート計画は何を約束し、何を実現したのか。モロッコのプラン・アズールやエジプトのTDA地区からチュニジア、セネガル、カーボベルデまでを振り返り、その実績が、現在進行中の紅海・地中海のギガプロジェクトに何を示すのかを考察します。
フランス語版もあります：Programmes publics de stations touristiques, vingt ans après: Le plan et la plage。レポートのご請求時に言語をお選びください。
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2023年のモロッコのプラン・アズール6拠点のベッド数。2008年の拠点計画では110,786
エジプトのTDA 4地区で、2016年1月時点に建設済みと報告された承認済みホテル客室の割合：215,521室のうち140,004室
ヤスミン・ハマメットの計画に対する実現度。Wikipédia が集計した数値で、計画24,000ベッドに対し277haで約30,000ベッドを建設
2023会計年度のエル・グーナの客室稼働率。年間旅客960万人のフルガダ空港に近く、姉妹リゾートのタバ・ハイツは42%
2015年半ばまでにビジョン2020の目標に算入したアズールのベッドのうち、ヴィラまたはホテルレジデンスに属していた割合（Heirstone 分析）
サウジアラビアのザ・レッド・シーが、発表から最初の宿泊客を迎えるまでにかかった期間。台帳では最短で、2023年9月に自前の空港を開港
要旨
当社は、モロッコ、チュニジア、エジプト、セネガル、カーボベルデ、モーリシャス、アルジェリアの国家リゾート計画を、サウジアラビアとエジプトの現在のギガプロジェクトと比較しました。記録には、計画を4分の1上回って成長した拠点から、開始25年後もベッドがない拠点まで含まれます。用地、道路、許認可は、国が最も確実に提供できた部分でした。需要は、国が制御できない航空会社や運営会社に左右されました。
チュニジアのヤスミン・ハマメットは、計画24,000ベッドに対して約30,000ベッドを建設しました。エジプト観光開発庁は、承認済みのうち65%に当たる140,004室のホテル客室が2016年までに域内で建設されたと報告しています。モロッコのプラン・アズールは、2008年の拠点計画の110,786ベッドに対して、2023年時点で約15,000ベッドでした。3万ベッドを計画したプラージュ・ブランシュには1つもありません。
2008年から2012年にかけて、サイディア、リクサス、タグアゾのデベロッパーは破綻、撤退、または交代しました。サイディアの CDG と FMDT の合弁会社は、2019年までに17億MAD（1億7,700万米ドル）を投資しました。タグアゾ・ベイのデベロッパーは国に連なる株主が75%を保有し、2015年以降に7軒のホテルを開業しています。
2023会計年度、フルガダ近郊のエル・グーナの稼働率は72%で、はるかに小さな空港の近くにある姉妹リゾートを30ポイント上回りました。アガディールの旅客数は、タグアゾ・ベイの開業に伴い2019年から2024年にかけて54%増加しました。主要市場からの直行便がないサイディアは、年に約2か月しか埋まりません。
チュニジアの観光用地庁（Agence Foncière Touristique）は17万ベッドを創出したとしており、エジプトのTDAは896社のデベロッパーを扱いました。チュニジアの銀行は2014年に40億TNDのホテル向け債権を抱え、その57.5%が不良債権に分類されました。一方、TDAはリスクをデベロッパー側に残し、2015年には未利用地2,220万m²を回収しました。
2008年のアズール計画では、ホテル以外のベッドは32%でしたが、2015年半ばまでにビジョン2020の目標に算入されたベッドの51%はヴィラまたはホテルレジデンスでした。住宅が売れるのは、すでにホテルが機能している場所です。エル・グーナは2024会計年度に289戸を平均1平方メートル当たり5,287米ドルで販売しました。
ザ・レッド・シーは2023年に空港と最初のリゾートを開業し、住戸の11%を居住用とする計画です。ラス・エル・ヘクマは、エジプトが35%を保有する350億米ドルの取引から始まりました。そのマスタープランには新国際空港が含まれ、2026年には2軒のホテルが発表されました。
示唆
ゾーンごとに、計画に対して引き渡されたベッド数または客室数を毎年公表し、第2期は対象市場からの航空座席数の公表を条件とし、立ち上げ時に、最後の手段としてデベロッパーを務める費用を予算に織り込むべきです。
インフラ整備済みの区画を多数の投資家に販売し、すべての区画に建設期限を設けてそれを適用し、居住用はホテルの客室が開業するのに合わせて段階的に解放し、上限を設けるべきです。
空港と最初のホテルを併せて資金手当てし、全体の費用を見込むべきです。セネガルの新ゾーンでは、国によるインフラが計画投資額の7%、ホテルが93%を占めます。
砂浜より先に空港を審査し、単一のツアーオペレーターへの依存を抑え、次の衝撃に備えてホテルの債務を注視すべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
件の計画・拠点・ゾーンを、8か国にわたり Heirstone 国家リゾート台帳に収録（ポール・エル・カンタウイからサウジの紅海、ラス・エル・ヘクマまで）
項目の Heirstone ステーション・テスト：航空座席、ホテル先行、多数の担い手、待てる所有者、使うか失うか、ホテルと連動した住宅
件の記録済み事例を、ステーション・テストで採点（プラン・アズールとヤスミン・ハマメットからエル・グーナとサルまで）
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
計画の一部しか実現しませんでした。2023年の6拠点のベッド数は約15,000で、2008年の拠点計画の110,786に遠く及びません。サイディアとタグアゾ・ベイが建設済みの少なくとも70%を占め、いずれも国の支援を受けた所有者の下にあります。一方、3万ベッドを計画したプラージュ・ブランシュには1つもありません。
記録の中で最も明確な予測因子は、航空座席です。年間旅客960万人のフルガダ空港から20kmにあるエル・グーナは、2023会計年度の稼働率が72%でしたが、旅客41,142人しか扱わない空港の近くにあるタバ・ハイツは42%でした。コア市場からの直行便がないサイディアは、年に約2か月しか埋まりません。
航空座席を確保し、ホテルを先に開業し、待てる所有者を確保することです。ザ・レッド・シーは自前の空港を建設して、発表から6年で最初の宿泊客を迎えました。Heirstone 国家リゾート台帳では最短です。Heirstone ステーション・テストは、航空座席からホテルと連動した住宅まで6つの確認項目を設け、ザ・レッド・シー、AMAALA、ラス・エル・ヘクマに適用します。
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