ディアスポラ購入者：不在の所有者
海外からの資金と購入者は、アフリカの都市の住宅需要、価格、空室にどう影響しているのか。カイロ、カサブランカ、タンジェからラゴス、アクラ、ナイロビ、ダカール、アディスアベバ、プライアまでを検証します。
30ページ · PDF · 英語・フランス語 · 無料
フランス語版もあります：Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent。レポートのご請求時に言語をお選びください。
海外からの資金と購入者は、アフリカの都市の住宅需要、価格、空室にどう影響しているのか。カイロ、カサブランカ、タンジェからラゴス、アクラ、ナイロビ、ダカール、アディスアベバ、プライアまでを検証します。
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6つの数字で見るレポート
海外在住のエジプト人による2025年6月期の本国送金額。過去最高で、前年より66%増（エジプト中央銀行）
ナイジェリアの海外送金額が純外国直接投資額の何倍に当たるか。2015〜2024年の累計（Heirstone 分析）
世帯が海外に暮らしているために閉じられている住宅の数。エジプトの2017年国勢調査による集計で、調査した12市場のうち、これを計測していた国勢調査はこれだけでした
ニューカイロでドルで稼ぐ購入者が得た割安感。同地ではマンションの売り出し価格が、2021年5月から2024年3月にエジプト・ポンド建てで89%上昇しました
海外在住モロッコ人の銀行預金が、モロッコの住宅ローン残高に占める割合（2026年3月）
2021年の国勢調査時点で、季節利用または空室だったカーボベルデの住宅の割合
要旨
本レポートは、アフリカのほぼすべての住宅市場に存在しながら、住宅統計にはほとんど現れない1人の購入者、すなわち海外に暮らし、母国で住宅を買う国民を追います。エジプト、モロッコからナイジェリア、ガーナ、セネガル、ケニア、カーボベルデまで、調査した12市場の大半で、海外送金は外国直接投資を上回る外貨をもたらしています。その一部は、現地通貨が安い時期に購入され、帰国時にしか使われないことも多い住宅に向かいます。機能する商品は、外貨建てで価格が設定され、分割で支払え、海外から進捗を確認でき、所有者の不在中も管理される商品です。
2015〜2024年にナイジェリアが受け取った海外送金は純外国直接投資の9.9倍、ケニアは5.3倍、モロッコは4.0倍でした。サブサハラ・アフリカでは、2023年の純援助額648億米ドルが、記録された海外送金額522億米ドルを上回りました。
エジプトの送金額は、2024年3月の為替レート統一を経て、2023年の195億米ドルから2024年には296億米ドルに回復しました。エチオピアの記録上の流入額は、市場連動の為替レートに移行した2024年に13倍に増えました。
最も確かな数字は、プログラムの件数です。2025年11月時点で、モロッコの住宅直接支援の受給者7万5,760人のうち24%が海外在住モロッコ人で、ナイロビのある開発事業では購入者の25%がディアスポラだと報告されています。不動産会社が挙げるラゴスとアブジャのデベロッパー販売の70〜80%という数字は、検証できません。
ニューカイロのマンションの売り出し価格は、2021年5月から2024年3月の間にエジプト・ポンド建てで89%上昇し、ドルで稼ぐ購入者には38%の割安感が生じました。2025年6月までに、ドル建て価格は底値から20%回復しました。18年間で、ナイロビ郊外の住宅価格はシリング建てで2倍になり、ドル建てでは約9%の上昇にとどまりました。
エジプトの2017年国勢調査は、世帯が海外に暮らしているために閉じられている住宅を115万9,000戸と数えました。海外在住のエジプト人約8人に1戸に当たります。モロッコの都市部のセカンドハウスは、2014〜2024年にストックの9.3%から15.5%に上昇し、カーボベルデでは2021年に住宅の29%が季節利用または空室でした。
エジプトの海外在住国民向けのドル建て区画は、2012年以降、出典により73億〜100億米ドルを調達しており、ナイジェリアの2017年のディアスポラ債は3億米ドルを調達しました。海外在住モロッコ人は国内に2,280億MAD（約240億米ドル）を預けており、これは同国の住宅ローンの89%に相当します。
示唆
エジプトの国勢調査のようにディアスポラの住宅を計測し、閉じられた住宅を供給の一部として扱うべきです。115万9,000戸の一部を賃貸または管理すれば、ドル建ての新規販売に加えて、利用可能な住宅が増えます。
外貨建てで価格を設定するか、外貨に連動させ、分割払いで販売し、海外の購入者に進捗を報告し、所有者の不在期間に備えた管理サービスを提供すべきです。
購入者が収入を得ている通貨で融資し、住宅購入に見合った規模の送金サービスを価格を公表して提供し、ディアスポラの預金を住宅金融と結びつけるべきです。
賃料だけでなく、為替レートと来訪のパターンも織り込んで収益を検証すべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
Heirstone ディアスポラ住宅モニターに収録した市場。エジプト、モロッコからナイジェリア、セネガル、ケニア、カーボベルデまで
Heirstone の類型に含まれるディアスポラ購入者の4タイプ：区画を購入して自ら建てる人、夏の滞在家族、遠隔の投資家、ドルで貯蓄する人
ディアスポラ向けの販売開始の前に、あらゆるデベロッパー、土地管理機関、金融機関に投げかけるべき Heirstone のテストの設問
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
ディアスポラ市場の大半では、上回っています。2015〜2024年にナイジェリアが受け取った海外送金は純FDIの9.9倍、ケニアは5.3倍、モロッコは4.0倍でした。ただしサブサハラ・アフリカ全体では、2023年の純援助額648億米ドルが、記録された海外送金額522億米ドルを依然として上回っていました。
はい、一時的には。ニューカイロの売り出し価格は、2021年5月から2024年3月の間にエジプト・ポンド建てで89%上昇し、ドルで稼ぐ購入者には38%の割安感が生じました。しかし2025年6月までに、ドル建て価格は底値から20%回復しました。
海外在住のエジプト人に、インフラ整備済みの区画をドル建ての価格・支払いで販売してきた国家プログラムです。2012年から、出典により73億〜100億米ドルを調達しました。2025年10月、政府は1万8,000区画超の追加販売により、4年間で最大70億米ドルを調達する目標を定めました。
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