海外侨民购房者：缺席的业主
海外资金与买家如何影响非洲城市的住房需求、价格与空置：从开罗、卡萨布兰卡、丹吉尔到拉各斯、阿克拉、内罗毕、达喀尔、亚的斯亚贝巴和普拉亚。
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另有法文版：Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent。申请报告时可选择语言。
海外资金与买家如何影响非洲城市的住房需求、价格与空置：从开罗、卡萨布兰卡、丹吉尔到拉各斯、阿克拉、内罗毕、达喀尔、亚的斯亚贝巴和普拉亚。
另有法文版：Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent。申请报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
截至 2025 年 6 月的财年，海外埃及人汇回国内的金额，创历史纪录，较上年增长 66%（埃及中央银行）
尼日利亚侨汇相当于其净外国直接投资的倍数，2015 年至 2024 年合计（Heirstone 分析）
埃及 2017 年人口普查统计的因家庭居住海外而空置封闭的住宅数量，这是我们在十二个市场中发现的唯一对其进行统计的普查
新开罗以美元收入的买家获得的折扣；2021 年 5 月至 2024 年 3 月，该地公寓挂牌价以埃及镑计上涨 89%
2026 年 3 月，旅居海外的摩洛哥人银行存款占摩洛哥住房贷款余额的比例
2021 年人口普查时佛得角季节性使用或空置住宅所占的比例
要点速览
本报告追踪的这类买家几乎出现在每一个非洲住房市场，却几乎不出现在任何住房统计中：在国外生活、在家乡置业的公民。在我们研究的十二个市场中，从埃及、摩洛哥到尼日利亚、加纳、塞内加尔、肯尼亚和佛得角，大多数市场的侨汇带来的硬通货都多于外国直接投资。其中一部分流入了本币便宜时购入、往往只在回乡探亲时才有人居住的住宅；而行之有效的产品，以硬通货定价、分期付款、可在海外核验，并在业主不在期间提供管理服务。
2015 年至 2024 年，尼日利亚收到的侨汇是净外国直接投资的 9.9 倍，肯尼亚为 5.3 倍，摩洛哥为 4.0 倍。在撒哈拉以南非洲，2023 年净援助 648 亿美元高于记录在案的侨汇 522 亿美元。
2024 年 3 月汇率统一后，埃及的侨汇从 2023 年的 195 亿美元回升至 2024 年的 296 亿美元。埃塞俄比亚在 2024 年转向市场决定的汇率，当年记录在案的侨汇流入增长了 13 倍。
最可靠的数字来自各项计划的统计：截至 2025 年 11 月，摩洛哥直接住房补贴的 75,760 名受益人中，海外摩洛哥人占 24%；内罗毕的一个项目称海外买家占 25%。一家房产公司所称的拉各斯和阿布贾开发商销售中占 70% 至 80%，则无法核实。
2021 年 5 月至 2024 年 3 月，新开罗公寓挂牌价以埃及镑计上涨 89%，使以美元收入的买家获得 38% 的折扣。到 2025 年 6 月，美元价格已较低点回升 20%；而 18 年间，内罗毕郊区住宅价格以先令计翻了一番，以美元计仅上涨约 9%。
埃及 2017 年人口普查统计到 115.9 万套住宅因家庭居住海外而空置封闭，约相当于每八个海外埃及人对应一套。2014 年至 2024 年间，摩洛哥城市二套房占住房存量的比例从 9.3% 升至 15.5%；2021 年，佛得角 29% 的住宅为季节性使用或空置。
埃及面向海外公民以美元定价的地块，自 2012 年起据不同来源带来了 73 亿至 100 亿美元，尼日利亚 2017 年的侨民债券募集了 3 亿美元。旅居海外的摩洛哥人在国内持有 2,280 亿摩洛哥迪拉姆（MAD，约 240 亿美元）存款，相当于该国住房贷款的 89%。
启示
像埃及人口普查那样统计侨民住宅，并将空置封闭的住宅视为供应。出租或管理这 115.9 万套中的一部分，可在新增美元计价项目之外增加可用住房。
以硬通货定价或与之挂钩，分期销售，向海外买家汇报工程进度，并在业主不在的月份提供管理服务。
以买家收入所用的货币放贷，提供适合购房规模的汇款服务并公布价格，并将侨民存款与住房金融挂钩。
除租金外，还应以汇率和探亲规律作为投资评估依据。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 侨民住房监测收录的市场，从埃及、摩洛哥到尼日利亚、塞内加尔、肯尼亚和佛得角
Heirstone 分类中的海外买家类型：自建地块者、暑期回乡家庭、远程投资者和美元储蓄者
Heirstone 检验中在侨民项目推出之前应向任何开发商、土地机构或贷款机构提出的问题
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
在大多数侨民市场，确实如此：2015 年至 2024 年，尼日利亚收到的侨汇是净外国直接投资的 9.9 倍，肯尼亚为 5.3 倍，摩洛哥为 4.0 倍。但就整个撒哈拉以南非洲而言，2023 年净援助 648 亿美元仍高于记录在案的侨汇 522 亿美元。
是的，但只是一段时间。2021 年 5 月至 2024 年 3 月，新开罗挂牌价以埃及镑计上涨 89%，这使以美元收入的买家获得 38% 的折扣，但到 2025 年 6 月，美元价格已较低点回升 20%。
这是一项国家计划，自 2012 年起向海外埃及人出售已配套的地块，以美元定价和支付，据不同来源累计带来 73 亿至 100 亿美元。2025 年 10 月，政府设定了目标：以另外 18,000 多块地块在四年内最多获得 70 亿美元。
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