Cómo el dinero y los compradores del extranjero moldean la demanda, los precios y la desocupación de la vivienda en las ciudades africanas, de El Cairo, Casablanca y Tánger a Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Adís Abeba y Praia.
También disponible en francés: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
enviados a casa por los egipcios en el extranjero en el ejercicio hasta junio de 2025, un récord y un 66 % más que un año antes (Banco Central de Egipto)
remesas de Nigeria como múltiplo de su inversión extranjera directa neta, 2015 a 2024 en conjunto (análisis de Heirstone)
viviendas cerradas porque el hogar vive en el extranjero, contadas por el censo de Egipto de 2017, el único que encontramos entre nuestros doce mercados que las mide
de descuento para los compradores con ingresos en dólares en Nueva El Cairo, donde los precios de oferta de los apartamentos subieron un 89 % en libras de mayo de 2021 a marzo de 2024
depósitos bancarios de los marroquíes residentes en el extranjero como proporción de los préstamos hipotecarios vivos de Marruecos, marzo de 2026
de las viviendas de Cabo Verde eran de uso estacional o estaban vacías en el censo de 2021
En resumen
Este informe sigue a un comprador que aparece en casi todos los mercados de vivienda africanos y en casi ninguna estadística de vivienda: el ciudadano que vive en el extranjero y compra en su país. En la mayoría de los doce mercados que estudiamos, de Egipto y Marruecos a Nigeria, Ghana, Senegal, Kenia y Cabo Verde, las remesas aportan más divisa fuerte que la inversión extranjera directa. Una parte se destina a viviendas compradas cuando la moneda local está barata y a menudo ocupadas solo durante las visitas, y los productos que funcionan tienen precio en divisa fuerte, se pagan a plazos, son verificables desde el extranjero y se gestionan mientras el propietario está ausente.
De 2015 a 2024 Nigeria recibió 9,9 veces más en remesas que en inversión extranjera directa neta, Kenia 5,3 veces y Marruecos 4,0 veces. En África subsahariana, la ayuda neta, de 64.800 millones de US$, superó a las remesas registradas, de 52.200 millones de US$, en 2023.
Las de Egipto pasaron de 19.500 millones de US$ en 2023 a 29.600 millones de US$ en 2024 tras la unificación del tipo de cambio de marzo de 2024. El flujo registrado de Etiopía se multiplicó por trece en 2024, el año en que pasó a un tipo de cambio fijado por el mercado.
Las cifras más firmes son recuentos de programas: los marroquíes en el extranjero eran el 24 % de los 75.760 beneficiarios de la ayuda directa a la vivienda de Marruecos en noviembre de 2025, y un programa de Nairobi declara un 25 % de compradores de la diáspora. El 70 a 80 % de las ventas de promotores de Lagos y Abuya que cita una inmobiliaria no puede verificarse.
Los precios de oferta de los apartamentos de Nueva El Cairo subieron un 89 % en libras entre mayo de 2021 y marzo de 2024, lo que dio a los compradores con ingresos en dólares un descuento del 38 %. En junio de 2025 el precio en dólares se había recuperado un 20 % desde su mínimo, y en 18 años los precios de las casas de los suburbios de Nairobi se duplicaron en chelines y subieron cerca de un 9 % en dólares.
El censo de Egipto de 2017 contó 1,159 millones de viviendas cerradas porque el hogar vive en el extranjero, aproximadamente una por cada ocho egipcios en el extranjero. Las segundas residencias urbanas de Marruecos pasaron del 9,3 % al 15,5 % del parque entre 2014 y 2024, y en Cabo Verde el 29 % de las viviendas eran estacionales o estaban vacías en 2021.
Las parcelas con precio en dólares para ciudadanos en el extranjero de Egipto han generado entre 7300 y 10.000 millones de US$ desde 2012, según la fuente, y el bono para la diáspora de Nigeria de 2017 captó 300 millones de US$. Los marroquíes en el extranjero tienen 228.000 millones de MAD (unos 24.000 millones de US$) en depósitos en su país, el equivalente al 89 % de los préstamos hipotecarios del país.
Qué significa
Contar las viviendas de la diáspora, como hace el censo de Egipto, y tratar las viviendas cerradas como oferta. Alquilar o gestionar parte de los 1,159 millones añadiría vivienda utilizable junto a los nuevos lanzamientos en dólares.
Fijar el precio en divisa fuerte o indexarlo a ella, vender a plazos, informar del avance a los compradores en el extranjero y ofrecer gestión durante los meses de ausencia del propietario.
Prestar en la moneda en que gana el comprador, ofrecer transferencias adaptadas a la compra de vivienda con precios publicados y vincular los depósitos de la diáspora a la financiación hipotecaria.
Valorar el tipo de cambio y el patrón de visitas además del alquiler.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
mercados del Monitor Heirstone de vivienda de la diáspora, de Egipto y Marruecos a Nigeria, Senegal, Kenia y Cabo Verde
tipos de comprador de la diáspora de la tipología Heirstone: el constructor de parcela, la familia de verano, el inversor remoto y el ahorrador en dólares
preguntas de la prueba de Heirstone para plantear a cualquier promotor, agencia de suelo o entidad prestamista antes de un lanzamiento dirigido a la diáspora
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
En la mayoría de los mercados de diáspora, sí: de 2015 a 2024 Nigeria recibió 9,9 veces más en remesas que en IED neta, Kenia 5,3 veces y Marruecos 4,0 veces. En el conjunto de África subsahariana, sin embargo, la ayuda neta, de 64.800 millones de US$, aún superó a las remesas registradas, de 52.200 millones de US$, en 2023.
Sí, durante un tiempo. Los precios de oferta en Nueva El Cairo subieron un 89 % en libras entre mayo de 2021 y marzo de 2024, lo que dio a los compradores con ingresos en dólares un descuento del 38 %, pero en junio de 2025 el precio en dólares se había recuperado un 20 % desde su mínimo.
Es un programa estatal que desde 2012 vende parcelas urbanizadas a egipcios en el extranjero, con precio y pago en dólares, y que ha generado entre 7300 y 10.000 millones de US$ según la fuente. En octubre de 2025 el Gobierno fijó un objetivo de hasta 7000 millones de US$ en cuatro años con más de 18.000 parcelas adicionales.
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