Vivienda de trabajadores en parques industriales

El informe en seis cifras

camas dedicadas por cada 100 empleos en el Parque Industrial de Hawassa, en Etiopía, donde el 91 % de los 33.199 trabajadores venía de fuera de la ciudad

60-120%

de rotación anual de plantilla declarada por los empleadores de Hawassa en 2018-19, con entre el 5 y el 10 % de la plantilla marchándose cada mes

120%

el alquiler cerca de Bole Lemi como proporción del salario base de 750 birr en 2018, cuando el parque había perdido 7840 trabajadores en seis meses (Addis Fortune, citando a IPDC)

4500 US$

coste por cama de un dormitorio de Bangladés que no encontró inquilinos (62 por habitación) y de un albergue de 18.720 camas en Tamil Nadu (seis por habitación)

de las 300 hectáreas de Hawassa alojarían a toda su plantilla con la densidad del albergue Vallam Vadagal, de Tamil Nadu

68-220 US$

salario mensual de entrada con el que un alquiler del 20 % de la paga cubre la carga de capital de una cama de 2100 a 4500 US$, con condiciones de financiación supuestas y sin incluir suelo ni costes de explotación

En resumen

El parque industrial tiene una nave para cada inquilino y una cama para pocos de sus trabajadores.

Los parques industriales africanos llevan a decenas de miles de trabajadores a lugares donde no viven. Este informe compara 17 zonas de diez países, de Hawassa y Bole Lemi, en Etiopía, a 10th of Ramadan, en Egipto, las zonas de Tánger y Kenitra, en Marruecos, Kenia y la GDIZ de Benín. Su alojamiento se deja en manos de propietarios privados, contratos de autobuses o vivienda social en otros puntos de la ciudad, y el coste llega a la fábrica en forma de rotación, transporte y producción perdida.

Las camas faltan en el modelo de parque.
En Hawassa, el parque insignia de Etiopía, había hasta 2400 camas dedicadas (2018) frente a 33.199 trabajadores (2020), el 91 % de ellos de fuera de la ciudad. La GDIZ de Benín superó los 25.000 empleos en 2026 sin que se informara de vivienda para trabajadores, y ningún operador de parques del benchmark publica el número de camas.
La rotación es donde se paga la brecha.
Los empleadores de Hawassa declararon que entre el 5 y el 10 % de la plantilla se marchaba cada mes: de 20.000 a 40.000 contrataciones al año sobre 33.199 puestos, es decir, de 8 a 17 por cama dedicada. En Bole Lemi se marcharon 7840 personas en seis meses mientras los alquileres cercanos rondaban el 120 % del salario base (Addis Fortune, citando a IPDC).
Las habitaciones compartidas ya cuestan lo que costaría un dormitorio.
Una plaza en una habitación compartida cerca de Hawassa costaba entre el 31 y el 37 % del salario base de 750 birr, cerca del 30 % que propuso el IGC para un dormitorio de bajo coste. Una habitación individual costaba hasta el doble del salario, y algunos trabajadores caminaban tres horas al día.
Un autobús es una decisión de vivienda tomada por omisión.
La Zona Franca Atlántica de Marruecos transportaba a 25.300 trabajadores con 480 microbuses. Los empleadores de Tánger pagaban en 2013 unos 25 € mensuales por trabajador en autobuses, suficiente para atender el capital de una cama que cueste de 3400 a 5100 US$ con tipos supuestos del 6 al 10 %.
El diseño y el operador deciden si los trabajadores se mudan.
Un dormitorio de Bangladés y un albergue de Tamil Nadu cuestan cada uno unos 4500 US$ por cama. El primero, con 62 camas por habitación y alquilado cama a cama por una dirección gubernamental, no tuvo inquilinos tras un año. El segundo, con seis por habitación y gestionado por el empleador ancla, abrió con 18.720 camas.
El suelo y los salarios lo permiten en más lugares de los que se supone.
Con la densidad del albergue de Tamil Nadu, el 5 % del suelo de Hawassa alojaría a todos los trabajadores del parque. Con condiciones de financiación supuestas, un alquiler del 20 % de la paga cubre la carga de capital de una cama cuando los salarios de entrada alcanzan de 68 a 220 US$ al mes: Egipto, Túnez y Marruecos superan el listón, Benín está cerca, y Etiopía y Nigeria necesitan un pagador.

Qué significa

Recomendaciones por destinatario

Promotores y operadores de zonas

Reservar entre el 5 y el 10 % del suelo bruto del parque para vivienda de alquiler para trabajadores en el plan maestro, e informar cada año de las camas por cada 100 empleos junto con los empleos y las naves.

Fabricantes

Valorar la cama frente a la rotación y los autobuses, y arrendar camas para la parte de la plantilla que viene de lejos, integrando en el arrendamiento los complementos de vivienda y transporte existentes.

Gobiernos

Crear el mercado a bajo coste mediante normas de suelo, arrendamientos de empleadores y parte de los gravámenes de vivienda existentes, como el de Kenia, que recaudó 73.200 millones de KSh en el año hasta junio de 2025.

Instituciones financieras de desarrollo y promotores de vivienda

Financiar camas de alquiler arrendadas por empleadores a pie de fábrica en moneda local, empezando donde los salarios superan el umbral, en Egipto, Marruecos y Túnez.

Dentro del informe completo

30 páginas de evidencia, referencias comparativas y pruebas

Empleos contados, camas no
La rotación es una factura de vivienda
El autobús o la cama
El diseño decide quién se muda
Lo que cuesta una cama y quién la paga
Norte de África y África subsahariana
La prueba de la cama y quién debe actuar

Bases de datos de Heirstone

zonas africanas de diez países en el Benchmark Heirstone de Vivienda para Trabajadores, más dos dormitorios internacionales de referencia

preguntas de la prueba de la cama de Heirstone para cualquier parque industrial o fase nueva, desde de dónde procede la plantilla hasta el suelo reservado en el plan maestro

modelos de provisión de vivienda para trabajadores en la tipología Heirstone, de albergues construidos por el Estado y gestionados por el empleador a fondos financiados con gravámenes sobre la nómina

Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.

Preguntas frecuentes

¿Por qué necesitan vivienda para trabajadores los parques industriales de África?

Porque la mayoría de los trabajadores procede de otros lugares y el coste de alojarlos vuelve a la fábrica en forma de rotación. En el parque de Hawassa, en Etiopía, el 91 % de los 33.199 trabajadores venía de fuera de la ciudad, había siete camas dedicadas por cada 100 empleos y los empleadores declaraban que entre el 5 y el 10 % de la plantilla se marchaba cada mes.

¿Cuánto cuesta construir una cama de dormitorio para trabajadores?

Los dormitorios sencillos de Etiopía, Bangladés e India se han presupuestado o construido por entre 2100 y 4500 US$ por cama. Los proyectos que añaden centros comerciales, clínicas y estadios, como la Labour City de Doha, a unos 12.000 US$ por cama, cuestan entre tres y seis veces más.

¿Pueden los alquileres de los trabajadores pagar los dormitorios en Egipto y Marruecos?

Sí, en lo que respecta al coste de capital, con condiciones de financiación supuestas. Un alquiler del 20 % del salario mínimo egipcio de 7000 EGP, es decir, 1400 EGP, cubre la carga de capital de una cama de 2100 US$, y el 20 % del mínimo marroquí de 3111 MAD cubre cualquiera de las camas de referencia, antes del suelo y de los costes de explotación.