非洲工业园区围绕厂房、电力和税收优惠规划，工人住宿却交给了市场。对十个国家 17 个园区的对标：从埃塞俄比亚的哈瓦萨、埃及的斋月十日城到丹吉尔、肯尼亚和贝宁，并附出租床位的收益测算。
另有法文版：Le logement des travailleurs dans les parcs industriels africains: Les usines ont besoin de lits。索取报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
埃塞俄比亚哈瓦萨工业园区每 100 个岗位配备的专用床位数，该园区 33,199 名工人中有 91% 来自城外
哈瓦萨雇主在 2018–19 年报告的年度员工流动率，即每月有 5% 至 10% 的员工离职
2018 年博莱莱米附近的租金占 750 比尔基本工资的比例，当时园区六个月内流失了 7,840 名工人（Addis Fortune，引用 IPDC）
一座没有租户的孟加拉国宿舍（每间 62 人）和泰米尔纳德邦一座拥有 18,720 张床位的宿舍（每间六人）的单床位成本
若按泰米尔纳德邦瓦拉姆瓦达加尔（Vallam Vadagal）宿舍的密度，容纳哈瓦萨全部员工所需占用其 300 公顷土地的比例
在假定的融资条件下，当租金为工资的 20% 时，足以覆盖一张 2,100 至 4,500 美元床位资本费用的月起薪水平，不含土地和运营成本
要点速览
非洲的工业园区把数以万计的工人带到他们并不居住的地方。本报告对十个国家的 17 个园区进行了对标，从埃塞俄比亚的哈瓦萨和博莱莱米，到埃及的斋月十日城、摩洛哥的丹吉尔和盖尼特拉园区、肯尼亚，以及贝宁的 GDIZ。园区的住房被交给私人房东、班车合同或城里其他地方的社会住房，其成本以人员流动、交通和产出损失的形式回到工厂。
在埃塞俄比亚的旗舰园区哈瓦萨，最多 2,400 张专用床位（2018 年）对应 33,199 名工人（2020 年），其中 91% 来自城外。贝宁的 GDIZ 在 2026 年岗位数超过 25,000 个，却未见任何工人住房的报道，对标中也没有任何一家园区运营方公布床位数。
哈瓦萨的雇主反映每月有 5% 至 10% 的员工离职：在 33,199 个岗位上每年要招聘 20,000 至 40,000 人，相当于每张专用床位对应 8 至 17 人。在博莱莱米，六个月内有 7,840 人离开，而附近的租金约为基本工资的 120%（Addis Fortune，引用 IPDC）。
哈瓦萨附近合住房间的一个床位，租金为 750 比尔基本工资的 31% 至 37%，接近政府间增长中心（IGC）为低成本宿舍提出的 30%。独立房间的租金最高可达工资的两倍，部分工人每天要步行三小时。
摩洛哥大西洋自由区用 480 辆小巴运送 25,300 名工人。2013 年，丹吉尔的雇主为班车每月为每名工人支付约 25 欧元，足以按 6% 至 10% 的假定利率，负担一张造价 3,400 至 5,100 美元床位的资本费用。
孟加拉国的一座宿舍与泰米尔纳德邦的一座宿舍，每张床位成本各约 4,500 美元。前者每间 62 张床位，由政府主管部门按床位出租，一年后仍无租户；后者每间六人，由主力雇主运营，开业即拥有 18,720 张床位。
按泰米尔纳德邦那座宿舍的密度，哈瓦萨 5% 的土地即可安置园区内每一位工人。在假定的融资条件下，当起薪达到每月 68 至 220 美元时，工资 20% 的租金即可覆盖一张床位的资本费用：埃及、突尼斯和摩洛哥已达到门槛，贝宁接近，而埃塞俄比亚和尼日利亚则需要有人出钱。
启示
在总体规划中预留园区毛用地的 5% 至 10% 作为工人租赁住房，并每年在就业岗位数和厂房数旁边报告每 100 个岗位的床位数。
以人员流动成本和班车成本为参照给床位定价，为来自远处的那部分员工租赁床位，并把现有的住房和交通补贴并入租约。
通过土地规则、雇主租约和部分现有住房税费，以低成本培育这一市场，例如肯尼亚的住房税，截至 2025 年 6 月的一年中筹集了 732 亿肯尼亚先令。
以当地货币为设在工厂门口、由雇主租赁的出租床位提供融资，先从工资已超过门槛的埃及、摩洛哥和突尼斯做起。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 工人住房对标涵盖十个国家的非洲园区，外加两座国际参照宿舍
Heirstone 床位检验中适用于任何新建工业园区或新一期的问题，从劳动力来自何处到总体规划中预留的土地
Heirstone 分类体系中的工人住房供给模式，从国家兴建、雇主运营的宿舍到工资税基金
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
因为大多数工人来自外地，安置他们的成本会以人员流动的形式回到工厂。在埃塞俄比亚的哈瓦萨园区，33,199 名工人中有 91% 来自城外，每 100 个岗位只有七张专用床位，雇主反映每月有 5% 至 10% 的员工离职。
埃塞俄比亚、孟加拉国和印度的普通宿舍，每张床位的预算或建成成本为 2,100 至 4,500 美元。加上商场、诊所和体育场的项目，如多哈劳工城（Labour City），每张床位约 12,000 美元，成本是前者的三到六倍。
在假定的融资条件下，足以覆盖资本成本。按埃及最低工资 7,000 埃及镑的 20% 计，即 1,400 埃及镑的租金，可覆盖一张 2,100 美元床位的资本费用；按摩洛哥最低工资 3,111 摩洛哥迪拉姆的 20% 计，则可覆盖任何一种参照床位，这还不含土地和运营成本。
房地产战略
Heirstone Consulting 研究
与资深合伙人直接沟通您的项目、资产或计划。
联系我们
