Como o dinheiro e os compradores vindos do estrangeiro moldam a procura de habitação, os preços e a vacância nas cidades africanas, do Cairo, de Casablanca e de Tânger a Lagos, Acra, Nairobi, Dacar, Adis Abeba e Praia.
Disponível também em francês: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
enviados para casa por egípcios no estrangeiro no ano fiscal encerrado em junho de 2025, um recorde e 66% mais do que um ano antes (Banco Central do Egito)
remessas da Nigéria em múltiplo do seu investimento direto estrangeiro líquido, 2015 a 2024 em conjunto (análise Heirstone)
casas fechadas porque o agregado vive no estrangeiro, contabilizadas no censo de 2017 do Egito, o único censo que encontrámos nos nossos doze mercados a medi-las
de desconto para compradores com rendimentos em dólares no Novo Cairo, onde os preços pedidos dos apartamentos subiram 89% em libras entre maio de 2021 e março de 2024
depósitos bancários de marroquinos residentes no estrangeiro em percentagem do crédito à habitação em dívida em Marrocos, março de 2026
das habitações de Cabo Verde eram de uso sazonal ou estavam vagas no censo de 2021
Em síntese
Este relatório acompanha um comprador presente em quase todos os mercados habitacionais africanos e em quase nenhuma estatística de habitação: o cidadão que vive no estrangeiro e compra no seu país. Na maioria dos doze mercados que estudámos, do Egito e Marrocos à Nigéria, ao Gana, ao Senegal, ao Quénia e a Cabo Verde, as remessas trazem mais divisas do que o investimento direto estrangeiro. Parte delas vai para casas compradas quando a moeda local está barata e muitas vezes ocupadas apenas nas visitas, e os produtos que funcionam têm preço em moeda forte, pagamento em prestações, verificação à distância e gestão enquanto o proprietário está ausente.
De 2015 a 2024, a Nigéria recebeu 9,9 vezes mais em remessas do que em investimento direto estrangeiro líquido, o Quénia 5,3 vezes e Marrocos 4,0 vezes. Na África Subsariana, a ajuda líquida de US$ 64,8 mil milhões superou as remessas registadas de US$ 52,2 mil milhões em 2023.
As do Egito recuperaram de US$ 19,5 mil milhões em 2023 para US$ 29,6 mil milhões em 2024, após a unificação cambial de março de 2024. Os fluxos registados da Etiópia multiplicaram-se por treze em 2024, o ano em que passou a uma taxa determinada pelo mercado.
Os números mais firmes são contagens de programas: os marroquinos no estrangeiro eram 24% dos 75 760 beneficiários do apoio direto à habitação de Marrocos em novembro de 2025, e um projeto de Nairobi regista 25% de compradores da diáspora. Os 70% a 80% das vendas de promotores de Lagos e Abuja citados por uma empresa imobiliária não podem ser verificados.
Os preços pedidos dos apartamentos do Novo Cairo subiram 89% em libras entre maio de 2021 e março de 2024, o que deu aos compradores com rendimentos em dólares um desconto de 38%. Em junho de 2025, o preço em dólares já tinha recuperado 20% face ao mínimo e, ao longo de 18 anos, os preços das moradias nos subúrbios de Nairobi duplicaram em xelins e subiram cerca de 9% em dólares.
O censo de 2017 do Egito contou 1,159 milhões de casas fechadas porque o agregado vive no estrangeiro, cerca de uma por cada oito egípcios no estrangeiro. As segundas habitações urbanas de Marrocos passaram de 9,3% para 15,5% do parque entre 2014 e 2024, e em Cabo Verde 29% das habitações eram sazonais ou estavam vagas em 2021.
Os lotes com preço em dólares para cidadãos no estrangeiro geraram no Egito entre US$ 7,3 mil milhões e US$ 10 mil milhões desde 2012, consoante a fonte, e a obrigação da diáspora da Nigéria, de 2017, captou US$ 300 milhões. Os marroquinos no estrangeiro detêm 228 mil milhões de MAD (cerca de US$ 24 mil milhões) de depósitos no seu país, o equivalente a 89% do crédito à habitação marroquino.
O que significa
Contar a diáspora em casa, como faz o censo do Egito, e tratar as casas fechadas como oferta. Arrendar ou gerir parte dessas 1,159 milhões de casas acrescentaria habitação utilizável a par de novos lançamentos em dólares.
Fixar o preço em moeda forte ou indexá-lo a ela, vender em prestações, informar os compradores no estrangeiro sobre o andamento da obra e oferecer gestão para os meses de ausência do proprietário.
Conceder crédito na moeda em que o comprador ganha, oferecer transferências adequadas à compra de imóveis com preços publicados e associar os depósitos da diáspora ao financiamento à habitação.
Avaliar o investimento tendo em conta a taxa de câmbio e o padrão de visitas, além da renda.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
mercados no Monitor Heirstone da Habitação da Diáspora, do Egito e Marrocos à Nigéria, ao Senegal, ao Quénia e a Cabo Verde
tipos de comprador da diáspora na tipologia Heirstone: o construtor de lote, a família de verão, o investidor remoto e o poupador em dólares
perguntas no teste Heirstone a colocar a qualquer promotor, agência fundiária ou financiador antes de um lançamento dirigido à diáspora
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Na maioria dos mercados com diáspora, sim: de 2015 a 2024, a Nigéria recebeu 9,9 vezes mais em remessas do que em IDE líquido, o Quénia 5,3 vezes e Marrocos 4,0 vezes. No conjunto da África Subsariana, porém, a ajuda líquida de US$ 64,8 mil milhões ainda superou as remessas registadas de US$ 52,2 mil milhões em 2023.
Sim, durante algum tempo. Os preços pedidos no Novo Cairo subiram 89% em libras entre maio de 2021 e março de 2024, o que deu aos compradores com rendimentos em dólares um desconto de 38%, mas em junho de 2025 o preço em dólares já tinha recuperado 20% face ao mínimo.
É um programa estatal que, desde 2012, vende lotes infraestruturados a egípcios no estrangeiro, com preço e pagamento em dólares, tendo gerado entre US$ 7,3 mil milhões e US$ 10 mil milhões, consoante a fonte. Em outubro de 2025, o governo fixou uma meta de até US$ 7 mil milhões em quatro anos, com mais de 18 000 novos lotes.
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