Torres, fibra e o terreno sob as redes digitais de África, e porque é que o arrendamento do solo e a servidão de passagem são os seus elos fracos, da Nigéria, da África do Sul e do Quénia ao Egito, a Marrocos, ao Senegal e à Costa do Marfim.
Disponível também em francês: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
dos locais da IHS Towers situam-se em terrenos arrendados, com 11,4 anos por decorrer em média; a SBA detém ou controla 71% dos terrenos dos seus locais por mais de 20 anos
custo de energia por local de torre face à renda do terreno: cerca de US$ 12 600 a 14 300 por ano contra US$ 3100 a 3500
de valor por local no negócio da Eaton Towers (2019-20), face a cerca de US$ 72 500 das torres da MTN África do Sul (2022)
encargo único de servidão de passagem de fibra do estado de Ogun em percentagem do orçamento médio de construção por km do Project BRIDGE da Nigéria, segundo os números de 2025 da TechCabal; pelo menos 7% segundo os da ALTON
de receita por km obtida pela Dark Fibre Africa (2025-26) face à fibra escura da Kenya Power na sua rede (2022-23)
pessoas por ponto de amarração de cabos submarinos na Nigéria, face a 13 milhões no Egito, que reparte 24 sistemas, alguns ainda planeados, por nove pontos
Em síntese
Este relatório analisa as torres e a fibra africanas como imobiliário: os lotes, os telhados, as ruas, os corredores e as praias que as redes digitais ocupam, da Nigéria, da África do Sul e do Quénia ao Egito, a Marrocos, ao Senegal e à Costa do Marfim. Os investidores compram negócios de torres e de fibra pelos seus contratos longos, em grande parte em moeda forte, com operadores móveis. Os direitos fundiários subjacentes duram uma fração desse tempo, são pagos em moeda local e são acordados com um proprietário, um Estado ou um município de cada vez, e esse desfasamento importa mais do que o nível da renda.
Cerca de 89% dos locais da IHS Towers assentam em arrendamentos de terreno com uma média de 11,4 anos por decorrer, e um terço expira antes do fim de 2030. A SBA Communications, proprietária cotada nos EUA, detém 71% dos terrenos dos seus locais em propriedade plena ou por mais de 20 anos, com 35 anos de arrendamento por decorrer, incluindo opções de renovação.
Os negócios de torres africanas avaliaram os locais entre cerca de US$ 72 500 (MTN África do Sul, 2022) e US$ 325 000 (Eaton Towers, 2019-20). Capitalizada a 8% a 12%, uma renda de terreno típica representaria 36% a 60% do preço por local da MTN África do Sul, mas apenas 8% a 13% do da Eaton.
A energia de um local de torre custa cerca de US$ 12 600 a US$ 14 300 por ano, quatro vezes a sua renda de terreno de US$ 3100 a US$ 3500. A energia representou 47,8% do custo das vendas da IHS em 2025, com um fornecimento de rede nos mercados da Helios Towers de, em média, 16 a 18 horas por dia.
Na compilação da TechCabal de 2025, os estados nigerianos cobravam de nada a NGN 9477 por metro de servidão de passagem, o que coloca o encargo único de Ogun em cerca de 28% do orçamento médio do Project BRIDGE, de US$ 22 200 por km. A referência federal de NGN 145 passou de cerca de US$ 190 para US$ 94 por km entre meados de 2023 e meados de 2025.
A Dark Fibre Africa obteve em 2025-26 uma receita por quilómetro 11 a 15 vezes superior à da fibra escura da Kenya Power na sua rede em 2022-23, cerca de US$ 770 por km e por ano. Os ZAR 12,64 mil milhões (US$ 712 milhões) pagos pela Vodacom por 30% da Maziv implicam entre US$ 813 e US$ 1160 por lar coberto.
Os oito cabos internacionais da Nigéria amarram em dois pontos, um por cada 116 milhões de pessoas, face a um por cada 13 milhões no Egito, onde 24 sistemas, alguns ainda planeados, amarram em nove pontos. Dacar, Acra e Abidjan dependem cada uma de um único ponto de amarração.
O que significa
Publicar uma tarifa nacional única de servidão de passagem, indexá-la e cobrá-la através de um único balcão. Reservar zonas de amarração e traçados de condutas nos planos costeiros, rodoviários e ferroviários, e oferecer terrenos do Estado para torres em arrendamentos-tipo de 20 anos.
Vender prazo, indexação e energia antes de pedir mais renda. As autoridades rodoviárias, ferroviárias e de energia deveriam arrendar condutas nos acessos urbanos, onde a fibra rende, e fixar o preço dos corredores de longa distância como um negócio de volume.
Avaliar o investimento com base no perfil de expiração dos arrendamentos e na moeda dos direitos fundiários, a par da ocupação. Alargados e agregados, os arrendamentos de terreno sob as torres africanas poderiam tornar-se um ativo em moeda local para os fundos de pensões.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
carteiras de torres no Benchmark Heirstone da Economia do Local: dez carteiras africanas e quatro comparáveis, da IHS Nigéria à Eaton Towers
perguntas no Teste Heirstone do Proprietário, aplicadas a cinco direitos fundiários, dos arrendamentos de terreno da IHS à rota de travessia do Canal do Suez
modelos para o direito de escavar na tipologia Heirstone, do acesso legal da África do Sul às taxas estado a estado da Nigéria
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Pouco: os arrendamentos de terrenos da IHS Towers tinham em média 11,4 anos por decorrer no final de 2025, e um terço expira antes do fim de 2030. A SBA Communications, proprietária cotada nos EUA, tem 35 anos por decorrer, incluindo opções de renovação, e detém 71% dos terrenos dos seus locais em propriedade plena ou por mais de 20 anos.
De nada a NGN 9477 por metro, na tabela de taxas estaduais de maio de 2025 da TechCabal, face a uma referência federal de NGN 145. À taxa máxima, o encargo único de Ogun é de cerca de US$ 6114 por km, cerca de 28% do orçamento médio de construção do Project BRIDGE; os números da ALTON colocam Ogun em mais de NGN 2500 por metro, ou pelo menos 7%.
Os negócios de torres africanas avaliaram os locais entre cerca de US$ 72 500 (MTN África do Sul, 2022) e US$ 325 000 (Eaton Towers, 2019-20). A ocupação, a moeda do contrato e a energia incluída explicam a diferença, e, capitalizada a 8% a 12%, a renda do terreno representa apenas 8% a 13% do preço por local da Eaton.
Estratégia imobiliária
Investigação Heirstone Consulting
Alojamento de trabalhadores nos parques industriais africanosAs fábricas precisam de camas
Universidades e alojamento estudantil em ÁfricaA cama por detrás do lugar
Escolas privadas em ÁfricaO lugar vazio
Cidades industriais e exportaçõesO porto é a parte barata
Zonas agroindustriais no Norte de África e na África SubsarianaPrimeiro, a colheitaFale diretamente com um sócio sénior sobre o seu projeto, ativo ou programa.
Fale connosco
