Torri, fibra e il terreno sotto le reti digitali africane, e perché la locazione del terreno e la servitù di passaggio ne sono gli anelli deboli, da Nigeria, Sudafrica e Kenya a Egitto, Marocco, Senegal e Costa d'Avorio.
Disponibile anche in francese: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
dei siti di IHS Towers sorge su terreni in affitto, con in media 11,4 anni residui; SBA possiede o controlla il 71% dei terreni dei suoi siti per più di 20 anni
costo dell'energia per sito di torre a confronto con l'affitto del terreno: circa 12.600-14.300 US$ l'anno contro 3.100-3.500 US$
valore per sito nell'operazione Eaton Towers (2019-20), contro circa 72.500 US$ per le torri di MTN Sudafrica (2022)
prelievo una tantum per il diritto di passaggio della fibra dello Stato di Ogun in rapporto al budget medio di costruzione per km del Project BRIDGE in Nigeria, secondo i dati di TechCabal del 2025; almeno il 7% secondo l'ALTON
ricavi per km di Dark Fibre Africa (2025-26) rispetto alla fibra spenta di Kenya Power sulla sua rete (2022-23)
persone per punto di approdo dei cavi in Nigeria, contro 13 milioni in Egitto, che distribuisce 24 sistemi, alcuni ancora in programma, su nove siti
In sintesi
Questo report esamina torri e fibra africane come immobiliare: i lotti, i tetti, le strade, i corridoi e le spiagge occupati dalle reti digitali, da Nigeria, Sudafrica e Kenya a Egitto, Marocco, Senegal e Costa d'Avorio. Gli investitori acquistano aziende di torri e di fibra per i loro contratti lunghi, in larga parte in valuta forte, con gli operatori mobili. I diritti sulla terra che le sostengono durano una frazione di quel tempo, sono pagati in valuta locale e vengono concordati con un proprietario, uno Stato o un comune alla volta, e questo squilibrio conta più del livello dell'affitto.
Circa l'89% dei siti di IHS Towers sorge su terreni in locazione con in media 11,4 anni residui, e un terzo scade prima della fine del 2030. SBA Communications, proprietaria quotata negli Stati Uniti, detiene il 71% dei terreni dei suoi siti in piena proprietà o per oltre 20 anni, con 35 anni di durata residua delle locazioni compresi i rinnovi.
Nelle operazioni sulle torri africane i siti sono stati valutati tra circa 72.500 US$ (MTN Sudafrica, 2022) e 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). Capitalizzato all'8-12%, un affitto tipico del terreno spiegherebbe dal 36 al 60% del prezzo per sito di MTN Sudafrica, ma solo l'8-13% di quello di Eaton.
L'energia di un sito di torre costa circa 12.600-14.300 US$ l'anno, quattro volte il suo affitto del terreno, pari a 3.100-3.500 US$. Nel 2025 l'energia ha pesato per il 47,8% del costo del venduto di IHS, con una fornitura di rete nei mercati di Helios Towers in media di 16-18 ore al giorno.
Secondo la compilazione di TechCabal del 2025, gli Stati nigeriani applicavano per il diritto di passaggio da nulla a 9.477 NGN al metro, il che porta il prelievo una tantum di Ogun a circa il 28% del budget medio del Project BRIDGE, pari a 22.200 US$ al km. Il riferimento federale di 145 NGN è sceso da circa 190 a 94 US$ al km tra metà 2023 e metà 2025.
Nel 2025-26 Dark Fibre Africa ha incassato per chilometro da 11 a 15 volte più ricavi di quanto la fibra spenta di Kenya Power sulla sua rete abbia fatto nel 2022-23, circa 770 US$ al km all'anno. I 12,64 mld ZAR (712 mln US$) di Vodacom per il 30% di Maziv implicano da 813 a 1.160 US$ per abitazione raggiunta.
Gli otto cavi internazionali della Nigeria approdano in due siti, uno ogni 116 milioni di persone, contro uno ogni 13 milioni in Egitto, dove 24 sistemi, alcuni ancora in programma, approdano in nove siti. Dakar, Accra e Abidjan dipendono ciascuna da un unico punto di approdo.
Che cosa significa
Pubblicare un'unica tariffa nazionale per il diritto di passaggio, indicizzarla e riscuoterla attraverso un unico sportello. Riservare zone di approdo e tracciati dei cavidotti nei piani costieri, stradali e ferroviari, e offrire terreni pubblici per i siti delle torri con locazioni standard di 20 anni.
Vendere durata, indicizzazione ed energia prima di chiedere un affitto più alto. Le autorità stradali, ferroviarie ed elettriche dovrebbero concedere in locazione i cavidotti sugli accessi urbani, dove la fibra rende, e prezzare i corridoi a lunga distanza come attività di volume.
Valutare il profilo delle scadenze delle locazioni e la valuta dei diritti sulla terra insieme al numero di operatori ospitati. Allungate e aggregate, le locazioni dei terreni sotto le torri africane potrebbero diventare un asset in valuta locale per i fondi pensione.
Nel report completo
Dataset Heirstone
portafogli di torri nel Benchmark Heirstone dell'economia dei siti: dieci portafogli africani e quattro termini di confronto, da IHS Nigeria a Eaton Towers
domande nel Test Heirstone del proprietario, applicato a cinque diritti sulla terra, dalle locazioni dei terreni di IHS al tracciato di attraversamento del Canale di Suez
modelli del diritto di scavo nella tipologia Heirstone, dall'accesso per legge del Sudafrica ai prelievi Stato per Stato della Nigeria
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Poco: alla fine del 2025 le locazioni dei terreni di IHS Towers avevano in media ancora 11,4 anni di durata residua, e un terzo scade prima della fine del 2030. SBA Communications, proprietaria quotata negli Stati Uniti, ha ancora 35 anni compresi i rinnovi e detiene il 71% dei terreni dei suoi siti in piena proprietà o per oltre 20 anni.
Da nulla fino a 9.477 NGN al metro, secondo la tabella dei prelievi statali di TechCabal di maggio 2025, contro un riferimento federale di 145 NGN. Alla tariffa massima, il prelievo una tantum dello Stato di Ogun è di circa 6.114 US$ al km, circa il 28% del budget medio di costruzione del Project BRIDGE; secondo i dati dell'ALTON, Ogun supera i 2.500 NGN al metro, pari ad almeno il 7%.
Nelle operazioni sulle torri africane i siti sono stati valutati tra circa 72.500 US$ (MTN Sudafrica, 2022) e 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). Numero di operatori ospitati, valuta del contratto ed energia inclusa spiegano la forbice e, capitalizzato all'8-12%, l'affitto del terreno rappresenta solo l'8-13% del prezzo per sito di Eaton.
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