Telekom Kulesi Arazi Kirası ve Fiber Geçiş

Altı rakamda rapor

89%

IHS Towers sahalarının kiralık arazide bulunan payı, ortalama 11,4 yıl kalmış; SBA sahalarının arazisinin %71'ine 20 yıldan uzun süreyle sahip veya onu kontrol ediyor

4 kat

kule sahası başına enerji maliyeti ile arazi kirası: yılda yaklaşık 12.600 ile 14.300 ABD doları, arazi kirası ise 3.100 ile 3.500 ABD doları

325 bin US$

Eaton Towers anlaşmasında (2019-20) saha başına değer; MTN Güney Afrika'nın kuleleri için yaklaşık 72.500 ABD doları (2022)

28%

Ogun Eyaleti'nin tek seferlik fiber geçiş hakkı harcının, Nijerya'nın kilometre başına ortalama Project BRIDGE yapım bütçesi içindeki payı, TechCabal'ın 2025 rakamlarına göre; ALTON'a göre en az %7

11 ile 15 kat

Dark Fibre Africa'nın kilometre başına geliri (2025-26); Kenya Power'ın şebekesindeki karanlık fiberin (2022-23) karşısında

116 milyon

Nijerya'da kablo karaya çıkış noktası başına düşen kişi; Mısır'da 13 milyon, çünkü orada 24 sistem (bazıları hâlâ planlama aşamasında) dokuz noktaya yayılıyor

Özetle

Afrika'nın kuleleri ve fiberi, ömrünün küçük bir bölümü için elde tutulan arazi üzerinde, uzun ömürlü altyapı olarak finanse ediliyor. Yaratılacak değerin büyük bölümü, bu arazi haklarını daha uzun, endeksli ve bir araya getirilmesi daha kolay hale getirmekte ve araziye enerji ulaştırmakta yatıyor.

Bu rapor Afrika'nın kulelerine ve fiberine gayrimenkul olarak bakıyor: dijital ağların işgal ettiği parseller, çatılar, sokaklar, koridorlar ve kumsallar; Nijerya, Güney Afrika ve Kenya'dan Mısır, Fas, Senegal ve Fildişi Sahili'ne. Yatırımcılar kule ve fiber işletmelerini, mobil operatörlerle yaptıkları uzun ve büyük ölçüde döviz cinsinden sözleşmeler için satın alıyor. Bunların altındaki arazi hakları ise bu sürenin küçük bir bölümü kadar geçerli, yerel para birimiyle ödeniyor ve her seferinde tek bir arazi sahibi, devlet veya belediyeyle anlaşılıyor; bu uyumsuzluk, kira düzeyinden daha fazla önem taşıyor.

Kule, kısa bir kira sözleşmesinin üzerinde duruyor.
IHS Towers sahalarının yaklaşık %89'u ortalama 11,4 yılı kalmış arazi kira sözleşmeleri üzerinde duruyor ve üçte biri 2030 sonundan önce sona eriyor. ABD'de borsaya kayıtlı bir sahip olan SBA Communications, sahalarının arazisinin %71'ine tamamen veya 20 yıldan uzun süreyle sahip ve yenileme seçenekleri dahil 35 yıllık kira ömrü kalmış.
Alıcılar kiracılar ve sözleşmeler için ödeme yapıyor. Fiyatı arazi pek az açıklıyor.
Afrika kule anlaşmaları sahaları yaklaşık 72.500 ABD doları (MTN Güney Afrika, 2022) ile 325.000 ABD doları (Eaton Towers, 2019-20) arasında değerledi. %8 ile 12'den kapitalize edildiğinde tipik bir arazi kirası, MTN Güney Afrika'nın saha başına fiyatının %36 ile 60'ını, ancak Eaton'ınkinin yalnızca %8 ile 13'ünü oluştururdu.
Asıl işgal maliyeti enerjidir.
Bir kule sahasının enerji maliyeti yılda yaklaşık 12.600 ile 14.300 ABD doları; bu, 3.100 ile 3.500 ABD dolarlık arazi kirasının dört katı. Enerji, 2025'te IHS'in satışların maliyetinin %47,8'ini oluşturdu; Helios Towers'ın pazarlarında şebeke elektriği günde ortalama 16 ile 18 saat sağlanıyor.
Fiberde izin, yapım maliyetinin dörtte birine kadar çıkabilir.
TechCabal'ın 2025 derlemesine göre Nijerya eyaletleri geçiş hakkı için bedelsizden metre başına 9.477 NGN'ye kadar harç aldı; bu, Ogun'un tek seferlik harcını Project BRIDGE'in kilometre başına ortalama 22.200 ABD dolarlık bütçesinin yaklaşık %28'ine çıkarıyor. 145 NGN'lik federal referans değer, 2023 ortası ile 2025 ortası arasında kilometre başına yaklaşık 190 ABD dolarından 94 ABD dolarına düştü.
Şehir kanalları uzun koridorlardan çok daha fazla kazandırıyor.
Dark Fibre Africa, 2025-26'da kilometre başına, Kenya Power'ın şebekesindeki karanlık fiberin 2022-23'te elde ettiği gelirden 11 ile 15 kat fazla gelir elde etti; bu, kilometre başına yılda yaklaşık 770 ABD doları. Vodacom'un Maziv'in %30'u için ödediği 12,64 milyar ZAR (712 milyon ABD doları), geçilen hane başına 813 ile 1.160 ABD dolarına işaret ediyor.
Karaya çıkış noktaları az sayıda ve yoğunlaşmış durumda.
Nijerya'nın sekiz uluslararası kablosu iki noktada karaya çıkıyor; bu, her 116 milyon kişiye bir nokta demek. Mısır'da ise 24 sistem (bazıları hâlâ planlama aşamasında) dokuz noktada karaya çıkıyor ve her 13 milyon kişiye bir nokta düşüyor. Dakar, Accra ve Abidjan'ın her biri tek bir karaya çıkış noktasına bağımlı.

Ne anlama geliyor

Hedef kitleye göre öneriler

Hükümetler, düzenleyiciler ve arazi kurumları

Tek bir ulusal geçiş hakkı tarifesi yayımlayın, endeksleyin ve tek bir pencereden tahsil edin. Kıyı, yol ve demiryolu planlarında karaya çıkış bölgelerini ve kanal güzergâhlarını ayırın, kule sahaları için de devlet arazisini standart 20 yıllık kiralarla sunun.

Arazi sahipleri ve koridor sahipleri

Daha yüksek kira istemeden önce süreyi, endekslemeyi ve enerjiyi satın. Yol, demiryolu ve enerji idareleri, fiberin kazandırdığı kent girişlerinde kanalları kiralamalı, uzun mesafe koridorlarını ise hacim işi olarak fiyatlamalı.

Operatörler, yatırımcılar ve kalkınma finansmanı kuruluşları

Kiracı sayısının yanı sıra kira sözleşmesinin bitiş profilini ve arazi haklarının para birimini de değerleyin. Uzatılıp birleştirildiklerinde, Afrika kulelerinin altındaki arazi kira sözleşmeleri emeklilik fonları için yerel para birimli bir varlığa dönüşebilir.

Raporun tamamında neler var

29 sayfa kanıt, kıyaslama ve test

Kira sözleşmesinde kalan on bir yıl
Fiyatı kiracılar belirliyor
Ucuz arazi, pahalı enerji
İzin, fiyatın kendisi
Kanallar, koridorlar ve karaya çıkış plajları
Kuzey Afrika ve Sahra Altı Afrika
Arazi sahibi testi

Heirstone veri setleri

Heirstone Saha Ekonomisi Kıyaslaması'ndaki kule portföyü: IHS Nijerya'dan Eaton Towers'a on Afrika portföyü ve dört karşılaştırma

Heirstone Arazi Sahibi Testi'ndeki soru; IHS arazi kira sözleşmelerinden Süveyş Kanalı geçiş güzergâhına beş arazi hakkına uygulandı

Heirstone tipolojisinde kazı hakkı modeli; Güney Afrika'nın yasal erişiminden Nijerya'nın eyalet eyalet harçlarına

Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.

Sıkça sorulan sorular

Afrika'da telekom kulesi arazi kira sözleşmeleri ne kadar uzun?

Kısa: IHS Towers'ın arazi kira sözleşmelerinin 2025 sonunda ortalama 11,4 yılı kalmıştı ve üçte biri 2030 sonundan önce sona eriyor. ABD'de borsaya kayıtlı bir sahip olan SBA Communications'ın yenileme seçenekleri dahil 35 yılı var ve sahalarının arazisinin %71'ine tamamen veya 20 yıldan uzun süreyle sahip.

Nijerya'da fiber geçiş hakkı ne kadara mal oluyor?

TechCabal'ın Mayıs 2025 tarihli eyalet harçları tablosuna göre bedelsizden metre başına 9.477 NGN'ye kadar her şey; federal referans değer ise 145 NGN. En üst oranda Ogun'un tek seferlik harcı kilometre başına yaklaşık 6.114 ABD doları ediyor; bu, Project BRIDGE'in ortalama yapım bütçesinin yaklaşık %28'i; ALTON'un rakamları ise Ogun'u metre başına 2.500 NGN'nin üzerinde, yani en az %7 olarak veriyor.

Afrika'da bir telekom kulesi saha başına ne kadar değerli?

Afrika kule anlaşmaları sahaları yaklaşık 72.500 ABD doları (MTN Güney Afrika, 2022) ile 325.000 ABD doları (Eaton Towers, 2019-20) arasında değerledi. Kiracı sayısı, sözleşme para birimi ve pakete dahil enerji farkı açıklıyor; %8 ile 12'den kapitalize edildiğinde arazi kirası Eaton'ın saha başına fiyatının yalnızca %8 ile 13'ünü oluşturuyor.