Torres, fibra y el suelo bajo las redes digitales de África, y por qué el arrendamiento del suelo y la servidumbre de paso son su eslabón débil, de Nigeria, Sudáfrica y Kenia a Egipto, Marruecos, Senegal y Costa de Marfil.
También disponible en francés: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
de los emplazamientos de IHS Towers están en suelo arrendado, con 11,4 años por delante de media; SBA posee o controla el suelo del 71 % de sus emplazamientos durante más de 20 años
de coste energético por emplazamiento de torre frente a la renta del suelo: unos 12.600 a 14.300 US$ al año frente a 3100 a 3500 US$
de valor por emplazamiento en la operación de Eaton Towers (2019-20), frente a unos 72.500 US$ de las torres de MTN Sudáfrica (2022)
cargo único de derecho de paso de fibra del estado de Ogun como proporción del presupuesto medio de construcción por km del Project BRIDGE de Nigeria, según las cifras de TechCabal de 2025; al menos el 7 % según las de ALTON
de ingresos por km de Dark Fibre Africa (2025-26) frente a la fibra oscura de Kenya Power en su red (2022-23)
de personas por punto de amarre de cables en Nigeria, frente a 13 millones en Egipto, que reparte 24 sistemas, algunos aún en proyecto, entre nueve puntos
En resumen
Este informe analiza las torres y la fibra africanas como inmobiliario: las parcelas, azoteas, calles, corredores y playas que ocupan las redes digitales, de Nigeria, Sudáfrica y Kenia a Egipto, Marruecos, Senegal y Costa de Marfil. Los inversores compran negocios de torres y fibra por sus contratos largos y mayoritariamente en divisa fuerte con operadores móviles. Los derechos sobre el suelo que los sustentan duran una fracción de ese tiempo, se pagan en moneda local y se acuerdan con cada propietario, Estado o municipio por separado, y ese desajuste importa más que el nivel de la renta.
Cerca del 89 % de los emplazamientos de IHS Towers están sobre arrendamientos de suelo con una media de 11,4 años por delante, y un tercio vence antes de que acabe 2030. SBA Communications, un propietario cotizado en EE. UU., posee el suelo del 71 % de sus emplazamientos en propiedad o por más de 20 años, con 35 años de vida de arrendamiento por delante incluyendo las opciones de renovación.
Las operaciones de torres africanas han valorado los emplazamientos entre unos 72.500 US$ (MTN Sudáfrica, 2022) y 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). Capitalizada al 8-12 %, una renta del suelo típica explicaría del 36 al 60 % del precio por emplazamiento de MTN Sudáfrica, pero solo del 8 al 13 % del de Eaton.
La energía de un emplazamiento de torre cuesta unos 12.600 a 14.300 US$ al año, cuatro veces su renta del suelo, de 3100 a 3500 US$. La energía fue el 47,8 % del coste de ventas de IHS en 2025, con un suministro de red en los mercados de Helios Towers de entre 16 y 18 horas diarias de media.
Según la compilación de TechCabal de 2025, los estados nigerianos cobraron desde nada hasta 9477 NGN por metro de derecho de paso, lo que sitúa el cargo único de Ogun en cerca del 28 % del presupuesto medio del Project BRIDGE, de 22.200 US$ por km. La referencia federal de 145 NGN pasó de unos 190 a 94 US$ por km entre mediados de 2023 y mediados de 2025.
Dark Fibre Africa obtuvo entre 11 y 15 veces más ingresos por kilómetro en 2025-26 que la fibra oscura de Kenya Power en su red en 2022-23, unos 770 US$ por km al año. Los 12.640 millones de ZAR (712 millones de US$) de Vodacom por el 30 % de Maziv implican entre 813 y 1160 US$ por hogar pasado.
Los ocho cables internacionales de Nigeria amarran en dos puntos, uno por cada 116 millones de personas, frente a uno por cada 13 millones en Egipto, donde 24 sistemas, algunos aún en proyecto, amarran en nueve puntos. Dakar, Accra y Abiyán dependen cada una de un único punto de amarre.
Qué significa
Publicar una tarifa nacional única de derecho de paso, indexarla y cobrarla en una sola ventanilla. Reservar zonas de amarre y trazados de conductos en los planes costeros, viarios y ferroviarios, y ofrecer suelo público para emplazamientos de torres con arrendamientos estándar de 20 años.
Vender plazo, indexación y energía antes de pedir más renta. Las autoridades de carreteras, ferrocarriles y energía deberían arrendar conductos en los accesos urbanos, donde la fibra rinde, y fijar el precio de los corredores de larga distancia como un negocio de volumen.
Valorar el perfil de vencimiento de los arrendamientos y la moneda de los derechos sobre el suelo junto con la ocupación. Alargados y agregados, los arrendamientos de suelo bajo las torres africanas podrían convertirse en un activo en moneda local para los fondos de pensiones.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
carteras de torres del Benchmark Heirstone de economía de emplazamientos: diez carteras africanas y cuatro comparables, de IHS Nigeria a Eaton Towers
preguntas de la Prueba Heirstone del propietario del suelo, aplicadas a cinco derechos sobre el suelo, de los arrendamientos de suelo de IHS a la ruta de cruce del Canal de Suez
modelos de derecho a excavar en la tipología Heirstone, del acceso legal de Sudáfrica a las tasas estado por estado de Nigeria
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
Poco: los arrendamientos de suelo de IHS Towers tenían de media 11,4 años por delante a finales de 2025, y un tercio vence antes de que acabe 2030. SBA Communications, un propietario cotizado en EE. UU., tiene 35 años por delante incluyendo las opciones de renovación y posee el suelo del 71 % de sus emplazamientos en propiedad o por más de 20 años.
Desde nada hasta 9477 NGN por metro según la tabla de tasas estatales de TechCabal de mayo de 2025, frente a una referencia federal de 145 NGN. Con la tarifa más alta, el cargo único de Ogun equivale a unos 6114 US$ por km, cerca del 28 % del presupuesto medio de construcción del Project BRIDGE; las cifras de ALTON sitúan a Ogun en más de 2500 NGN por metro, o al menos un 7 %.
Las operaciones de torres africanas han valorado los emplazamientos entre unos 72.500 US$ (MTN Sudáfrica, 2022) y 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). La ocupación por operadores, la moneda del contrato y la energía incluida explican la diferencia, y capitalizada al 8-12 % la renta del suelo explica solo del 8 al 13 % del precio por emplazamiento de Eaton.
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