Tornien maanvuokrat ja kuitukäytävät Afrikassa

Raportti kuutena lukuna

89%

IHS Towersin kohteista sijaitsee vuokramaalla, ja vuokra-aikaa on jäljellä keskimäärin 11,4 vuotta; SBA omistaa tai hallitsee 71 % kohteidensa maasta yli 20 vuoden ajan

sähkökustannus tornikohdetta kohden maanvuokraan verrattuna: noin 12 600–14 300 US$ vuodessa vastaan 3 100–3 500 US$

325 000 US$

arvo kohdetta kohden Eaton Towersin kaupassa (2019–20), kun MTN South Africa -tornien arvo oli noin 72 500 US$ (2022)

28%

Ogunin osavaltion kertaluonteinen kuidun johtoalueoikeusmaksu osuutena Nigerian keskimääräisestä Project BRIDGE -rakennusbudjetista kilometriä kohden TechCabalin vuoden 2025 luvuilla; ALTONin luvuilla vähintään 7 %

11–15x

tulo kilometriltä Dark Fibre Africalla (2025–26) verrattuna Kenya Powerin sähköverkossaan olevaan pimeään kuituun (2022–23)

116 milj.

ihmistä kaapelin maihinnousupaikkaa kohden Nigeriassa, kun Egyptissä luku on 13 milj. ja maassa 24 järjestelmää, joista osa vielä suunnitteilla, jakautuu yhdeksälle paikalle

Lyhyesti

Afrikan tornit ja kuitu rahoitetaan pitkäikäisenä infrastruktuurina maalla, jota hallitaan murto-osan tuosta iästä. Suuri osa vielä luotavasta arvosta piilee näiden maaoikeuksien pidentämisessä, indeksoinnissa ja kokoamisen helpottamisessa sekä sähkön tuomisessa tontille.

Tämä raportti tarkastelee Afrikan torneja ja kuitua kiinteistöinä: tontteja, kattoja, katuja, käytäviä ja rantoja, joita digitaaliset verkot käyttävät, Nigeriasta, Etelä-Afrikasta ja Keniasta Egyptiin, Marokkoon, Senegaliin ja Norsunluurannikolle. Sijoittajat ostavat torni- ja kuituyrityksiä niiden pitkien, pääosin vahvassa valuutassa tehtyjen matkaviestinoperaattorisopimusten vuoksi. Niiden alla olevat maaoikeudet kestävät murto-osan siitä ajasta, ne maksetaan paikallisessa valuutassa ja niistä sovitaan yksi maanomistaja, valtio tai kunta kerrallaan, ja tämä epäsuhta merkitsee enemmän kuin vuokran taso.

Torni seisoo lyhyellä vuokralla.
Noin 89 % IHS Towersin kohteista sijaitsee maanvuokrasopimusten varassa, joista on jäljellä keskimäärin 11,4 vuotta, ja kolmannes päättyy ennen vuoden 2030 loppua. SBA Communications, yhdysvaltalainen pörssiyhtiö, omistaa 71 % kohteidensa maasta kokonaan tai yli 20 vuodeksi, ja vuokra-aikaa on jäljellä 35 vuotta jatko-optiot mukaan lukien.
Ostajat maksavat vuokralaisista ja sopimuksista. Maa selittää hinnasta vain vähän.
Afrikkalaisissa tornikaupoissa kohteiden arvot ovat olleet noin 72 500 US$ (MTN South Africa, 2022) ja 325 000 US$ (Eaton Towers, 2019–20) välillä. 8–12 %:n pääomituskorolla tyypillinen maanvuokra selittäisi 36–60 % MTN South Africa -kaupan kohdekohtaisesta hinnasta mutta vain 8–13 % Eatonin hinnasta.
Sähkö on todellinen käyttökustannus.
Tornikohteen sähkö maksaa noin 12 600–14 300 US$ vuodessa, neljä kertaa enemmän kuin sen maanvuokra, 3 100–3 500 US$. Sähkön osuus oli 47,8 % IHS:n myynnin kustannuksista vuonna 2025, ja verkkosähkön saatavuus oli Helios Towersin markkinoilla keskimäärin 16–18 tuntia päivässä.
Kuidussa lupa voi maksaa jopa neljänneksen rakentamisesta.
TechCabalin vuoden 2025 koosteen mukaan Nigerian osavaltiot perivät johtoalueoikeudesta nollasta 9 477 NGN:ään metriltä, mikä tekee Ogunin kertaluonteisesta maksusta noin 28 % Project BRIDGE:n keskimääräisestä 22 200 US$:n kilometribudjetista. Liittovaltion 145 NGN:n vertailuarvo laski noin 190 US$:sta 94 US$:iin kilometriltä vuoden 2023 puolivälin ja vuoden 2025 puolivälin välillä.
Kaupunkien kanavat tuottavat paljon enemmän kuin pitkät käytävät.
Dark Fibre Africa tuotti vuonna 2025–26 11–15 kertaa enemmän tuloa kilometriltä kuin Kenya Powerin pimeä kuitu sen verkossa vuonna 2022–23, noin 770 US$ kilometriltä vuodessa. Vodacomin 12,64 mrd. ZAR (712 milj. US$) 30 %:sta Mazivia merkitsee 813–1 160 US$:a kuitureitin varrella olevaa kotia kohden.
Maihinnousupaikkoja on vähän ja ne ovat keskittyneitä.
Nigerian kahdeksan kansainvälistä kaapelia nousee maihin kahdessa paikassa, yksi 116 miljoonaa ihmistä kohden, kun Egyptissä yksi 13 miljoonaa kohden: siellä 24 järjestelmää, joista osa vielä suunnitteilla, nousee maihin yhdeksässä paikassa. Dakar, Accra ja Abidjan ovat kukin yhden maihinnousupaikan varassa.

Mitä tämä tarkoittaa

Suositukset kohderyhmittäin

Valtiot, sääntelijät ja maavirastot

Julkaiskaa yksi kansallinen johtoaluetariffi, indeksoikaa se ja kerätkää se yhden luukun kautta. Varatkaa maihinnousualueet ja kanavareitit rannikko-, tie- ja rautatiesuunnitelmissa ja tarjotkaa valtion maata tornikohteisiin tavanomaisilla 20 vuoden vuokrilla.

Maanomistajat ja käytävien omistajat

Myykää kesto, indeksointi ja sähkö ennen kuin pyydätte lisää vuokraa. Tie-, rautatie- ja sähköviranomaisten tulisi vuokrata kanavia kaupunkien sisääntuloreiteillä, joilla kuitu tuottaa, ja hinnoitella pitkän matkan käytävät volyymiliiketoimintana.

Operaattorit, sijoittajat ja kehitysrahoituslaitokset

Arvioikaa vuokrasopimusten päättymisprofiili ja maaoikeuksien valuutta vuokralaisuuden rinnalla. Pidennettyinä ja koottuina Afrikan tornien alla olevat maanvuokrasopimukset voisivat muodostua paikallisvaluuttaiseksi omaisuuseräksi eläkerahastoille.

Koko raportin sisältö

29 sivua näyttöä, vertailuja ja testejä

Yksitoista vuotta vuokra-aikaa jäljellä
Vuokralaiset määräävät hinnan
Halpa maa, kallis sähkö
Lupa on hinta
Kanavat, käytävät ja maihinnousurannat
Pohjois-Afrikka ja Saharan eteläpuolinen Afrikka
Vuokranantajatesti

Heirstonen aineistot

tornisalkkua Heirstonen kohdetaloudellisessa vertailussa: kymmenen afrikkalaista salkkua ja neljä vertailukohdetta IHS Nigeriasta Eaton Towersiin

kysymystä Heirstonen vuokranantajatestissä, jota sovellettiin viiteen maaoikeuteen IHS:n maanvuokrasopimuksista Suezin kanavan ylitysreittiin

mallia kaivuuoikeudelle Heirstonen typologiassa, Etelä-Afrikan lakisääteisestä pääsystä Nigerian osavaltiokohtaisiin maksuihin

Koottu lokakuussa 2026 ajantasaisista julkisista lähteistä. Jokaiselle luvulle on raportissa lähdeviite, ja julkaistuja lukuja yhdistämällä johdetut luvut on merkitty Heirstonen analyysiksi.

Usein kysyttyä

Kuinka pitkiä ovat teleoperaattoreiden tornien maanvuokrasopimukset Afrikassa?

Lyhyitä: IHS Towersin maanvuokrasopimuksia oli vuoden 2025 lopussa jäljellä keskimäärin 11,4 vuotta, ja kolmannes päättyy ennen vuoden 2030 loppua. SBA Communicationsilla, yhdysvaltalaisella pörssiyhtiöllä, on jäljellä 35 vuotta jatko-optiot mukaan lukien, ja se omistaa 71 % kohteidensa maasta kokonaan tai yli 20 vuodeksi.

Paljonko kuidun johtoalueoikeus maksaa Nigeriassa?

Mitä tahansa nollasta 9 477 NGN:ään metriltä TechCabalin toukokuun 2025 osavaltiomaksutaulukon mukaan, kun liittovaltion vertailuarvo on 145 NGN. Ylimmällä maksulla Ogunin kertaluonteinen maksu on noin 6 114 US$ kilometriltä, noin 28 % Project BRIDGE:n keskimääräisestä rakennusbudjetista; ALTONin luvuilla Ogun on yli 2 500 NGN metriltä eli vähintään 7 %.

Mitä teleoperaattorin torni on Afrikassa arvoltaan kohdetta kohden?

Afrikkalaisissa tornikaupoissa kohteiden arvot ovat olleet noin 72 500 US$ (MTN South Africa, 2022) ja 325 000 US$ (Eaton Towers, 2019–20) välillä. Vuokralaismäärä, sopimusvaluutta ja niputettu sähkö selittävät vaihtelun, ja 8–12 %:n pääomituskorolla maanvuokra selittää vain 8–13 % Eatonin kohdekohtaisesta hinnasta.