非洲通信铁塔土地租约与光纤通行权

六个数字读懂本报告

89%

IHS Towers 站址中位于租赁土地上的比例，平均剩余 11.4 年；SBA 拥有或控制其 71% 站址的土地，期限超过 20 年

4 倍

每个铁塔站址的电力成本与地租之比：每年约 12,600 至 14,300 美元，对比 3,100 至 3,500 美元

32.5 万美元

Eaton Towers 交易（2019–20 年）中每个站址的价值，而 MTN 南非铁塔（2022 年）约为 72,500 美元

28%

据 TechCabal 2025 年数据，奥贡州一次性光纤通行权费用占尼日利亚 Project BRIDGE 每公里平均建设预算的比例；按 ALTON 的数据至少为 7%

11 至 15 倍

Dark Fibre Africa（2025–26 年）每公里收入，对比肯尼亚电力公司电网上的暗光纤（2022–23 年）

1.16 亿

尼日利亚每个海缆登陆站对应的人口，而埃及为 1,300 万人，其 24 个系统（部分仍在规划中）分布在九个登陆站

要点速览

非洲的铁塔和光纤按长寿命基础设施融资，而其所在土地的使用期限只是这一寿命的一小部分。尚待创造的大量价值，在于让这些土地权利更长期、与指数挂钩且更易于整合，并将电力引入站址。

本报告将非洲的铁塔和光纤视为房地产：数字网络所占用的地块、屋顶、街道、走廊和海滩，覆盖从尼日利亚、南非、肯尼亚到埃及、摩洛哥、塞内加尔和科特迪瓦。投资者购买铁塔和光纤企业，看重的是其与移动运营商签订的长期且以硬通货为主的合同。而其下的土地权利，期限只有合同的一小部分，以本币支付，且要逐个与土地所有者、国家或市政当局谈定，这种错配比租金水平本身更为重要。

铁塔坐落在短期租约之上。
IHS Towers 约 89% 的站址位于土地租约之上，平均剩余 11.4 年，三分之一将在 2030 年底前到期。美国上市的铁塔所有者 SBA Communications 拥有或长期控制（超过 20 年）其 71% 站址的土地，含续约选择权在内剩余租期为 35 年。
买家为租户和合同付费，土地对价格的解释力很小。
非洲铁塔交易对站址的估值介于约 72,500 美元（MTN 南非，2022 年）与 325,000 美元（Eaton Towers，2019–20 年）之间。按 8% 至 12% 资本化，典型的地租约占 MTN 南非每站址价格的 36% 至 60%，但仅占 Eaton 的 8% 至 13%。
电力才是真正的占用成本。
一个铁塔站址的电力成本每年约 12,600 至 14,300 美元，是其 3,100 至 3,500 美元地租的四倍。2025 年电力占 IHS 销售成本的 47.8%，Helios Towers 各市场的电网供电平均每天仅 16 至 18 小时。
就光纤而言，许可费用最高可占建设成本的四分之一。
据 TechCabal 2025 年的汇编，尼日利亚各州的通行权收费从零到每米 9,477 奈拉不等，按此计算，奥贡州的一次性收费约占 Project BRIDGE 每公里平均预算 22,200 美元的 28%。145 奈拉的联邦基准在 2023 年年中至 2025 年年中间，从每公里约 190 美元降至 94 美元。
城市管道的收益远高于长途走廊。
2025–26 年，Dark Fibre Africa 每公里的收入是肯尼亚电力公司电网上暗光纤 2022–23 年收入（每公里每年约 770 美元）的 11 至 15 倍。Vodacom 以 126.4 亿兰特（R，约 7.12 亿美元）收购 Maziv 30% 股权，意味着每个已覆盖家庭 813 至 1,160 美元。
海缆登陆站数量少且高度集中。
尼日利亚的八条国际海缆在两个站点登陆，平均每 1.16 亿人一个，而埃及平均每 1,300 万人一个，其 24 个系统（部分仍在规划中）在九个站点登陆。达喀尔、阿克拉和阿比让各自都依赖唯一一个登陆站。

启示

分对象建议

政府、监管机构与土地管理机构

公布统一的全国通行权费率，使之与指数挂钩，并通过一个窗口统一收取。在沿海、公路和铁路规划中预留登陆区和管道路由，并以标准的 20 年租约提供国有土地用于铁塔站址。

土地所有者与走廊所有者

先出售期限、指数条款和电力，再要求提高租金。公路、铁路和电力主管部门应出租城市进入段的管道，这是光纤盈利之处，而长途走廊则应作为规模型业务定价。

运营商、投资者与发展金融机构

除租户情况外，还应以租约到期分布和土地权利的币种作为投资评估依据。若延长期限并加以整合，非洲铁塔下方的土地租约可成为养老基金的本币资产。

完整报告内容

29 页实证、对标与检验

租约只剩十一年
租户决定价格
土地便宜，电力昂贵
许可就是价格
管道、走廊与登陆海滩
北非与撒哈拉以南非洲
业主检验

Heirstone 数据集

Heirstone 站址经济对标收录的铁塔资产组合：十个非洲资产组合和四个参照组合，从 IHS Nigeria 到 Eaton Towers

Heirstone 业主检验中的检验项，已应用于从 IHS 土地租约到苏伊士运河穿越路线的五类土地权利

Heirstone 分类中的“开挖权”模式，从南非的法定通行权到尼日利亚逐州收费

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

非洲通信铁塔的土地租约有多长？

很短：IHS Towers 的土地租约截至 2025 年底平均剩余 11.4 年，三分之一将在 2030 年底前到期。美国上市的铁塔所有者 SBA Communications 剩余 35 年（含续约选择权），其 71% 站址的土地为自有或租期超过 20 年。

在尼日利亚，光纤通行权要花多少钱？

从零到每米 9,477 奈拉不等（据 TechCabal 2025 年 5 月公布的各州收费表），而联邦基准为每米 145 奈拉。按最高费率，奥贡州的一次性收费约为每公里 6,114 美元，约占 Project BRIDGE 平均建设预算的 28%；按 ALTON 的数据，奥贡州超过每米 2,500 奈拉，即至少占 7%。