Pylônes télécoms et fibre en Afrique : foncier

Le rapport en six chiffres

89%

des sites d'IHS Towers reposent sur un terrain loué, avec 11,4 ans à courir en moyenne ; SBA possède ou contrôle le foncier de 71 % de ses sites pour plus de 20 ans

coût de l'énergie par site de pylône comparé au loyer foncier : environ 12 600 à 14 300 US$ par an contre 3 100 à 3 500 US$

325 000 US$

de valeur par site dans la transaction Eaton Towers (2019-20), contre environ 72 500 US$ pour les pylônes de MTN Afrique du Sud (2022)

28%

la redevance unique de droit de passage de la fibre de l'État d'Ogun en part du budget moyen de construction du Project BRIDGE du Nigeria par km, selon les chiffres 2025 de TechCabal ; au moins 7 % selon ceux de l'ALTON

11 à 15x

de revenu par km pour Dark Fibre Africa (2025-26) par rapport à la fibre noire de Kenya Power sur son réseau (2022-23)

116 M

de personnes par site d'atterrage de câbles au Nigeria, contre 13 M en Égypte, qui répartit 24 systèmes, dont certains encore en projet, sur neuf sites

En bref

Les pylônes et la fibre d'Afrique sont financés comme des infrastructures à longue durée de vie, sur des terrains détenus pour une fraction de cette durée. Une bonne part de la valeur encore à créer tient à l'allongement, à l'indexation et à la plus grande facilité d'agrégation de ces droits fonciers, et à l'amenée de l'énergie sur la parcelle.

Ce rapport considère les pylônes et la fibre africains comme de l'immobilier : les parcelles, toits, rues, couloirs et plages qu'occupent les réseaux numériques, du Nigeria, de l'Afrique du Sud et du Kenya à l'Égypte, au Maroc, au Sénégal et à la Côte d'Ivoire. Les investisseurs achètent des entreprises de pylônes et de fibre pour leurs contrats longs et largement en devise forte avec les opérateurs mobiles. Les droits fonciers qui les sous-tendent courent sur une fraction de cette durée, sont payés en monnaie locale et se négocient propriétaire, État ou municipalité par un, et cette inadéquation compte davantage que le niveau du loyer.

Le pylône repose sur un bail court.
Environ 89 % des sites d'IHS Towers reposent sur des baux fonciers dont il reste en moyenne 11,4 ans à courir, et un tiers arrive à échéance avant fin 2030. SBA Communications, propriétaire coté aux États-Unis, détient en pleine propriété, ou pour plus de 20 ans, le foncier de 71 % de ses sites, avec 35 ans de durée de bail restante options de renouvellement comprises.
Les acheteurs paient des locataires et des contrats. Le terrain explique peu du prix.
Les transactions de pylônes africaines ont valorisé les sites entre environ 72 500 US$ (MTN Afrique du Sud, 2022) et 325 000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). Capitalisé à 8 à 12 %, un loyer foncier type représenterait 36 à 60 % du prix par site de MTN Afrique du Sud, mais seulement 8 à 13 % de celui d'Eaton.
L'énergie est le véritable coût d'occupation.
L'énergie d'un site de pylône coûte environ 12 600 à 14 300 US$ par an, soit quatre fois son loyer foncier de 3 100 à 3 500 US$. L'énergie représentait 47,8 % du coût des ventes d'IHS en 2025, avec une fourniture du réseau de 16 à 18 heures par jour en moyenne sur les marchés de Helios Towers.
Dans la fibre, l'autorisation peut coûter jusqu'au quart de la construction.
Selon la compilation 2025 de TechCabal, les États nigérians facturaient le droit de passage de zéro à 9 477 NGN par mètre, ce qui place la redevance unique d'Ogun à environ 28 % du budget moyen du Project BRIDGE, de 22 200 US$ par km. La référence fédérale de 145 NGN est passée d'environ 190 à 94 US$ par km entre mi-2023 et mi-2025.
Les fourreaux urbains rapportent bien plus que les longs corridors.
Dark Fibre Africa a tiré 11 à 15 fois plus de revenu par kilomètre en 2025-26 que la fibre noire de Kenya Power sur son réseau en 2022-23, soit environ 770 US$ par km et par an. Les 12,64 Md ZAR (712 M US$) de Vodacom pour 30 % de Maziv impliquent 813 à 1 160 US$ par foyer raccordable.
Les sites d'atterrage sont rares et concentrés.
Les huit câbles internationaux du Nigeria atterrissent sur deux sites, soit un pour 116 millions d'habitants, contre un pour 13 millions en Égypte, où 24 systèmes, dont certains encore en projet, atterrissent sur neuf sites. Dakar, Accra et Abidjan dépendent chacune d'un seul site d'atterrage.

Ce que cela implique

Recommandations par public

Gouvernements, régulateurs et agences foncières

Publier un tarif national unique de droit de passage, l'indexer et le percevoir à un guichet unique. Réserver des zones d'atterrage et des tracés de fourreaux dans les plans côtiers, routiers et ferroviaires, et proposer du foncier public pour les sites de pylônes en baux standard de 20 ans.

Propriétaires fonciers et gestionnaires de corridors

Vendre de la durée, de l'indexation et de l'énergie avant de réclamer plus de loyer. Les autorités routières, ferroviaires et électriques devraient louer des fourreaux aux abords des villes, là où la fibre rapporte, et tarifer les corridors longue distance comme une activité de volume.

Opérateurs, investisseurs et institutions de financement du développement

Évaluer le profil d'échéance des baux et la monnaie des droits fonciers en plus du taux d'occupation. Allongés et agrégés, les baux fonciers sous les pylônes africains pourraient devenir un actif en monnaie locale pour les fonds de pension.

Au sommaire du rapport complet

29 pages de données, de benchmarks et de tests

Onze ans de bail restants
Les locataires fixent le prix
Un sol bon marché, une énergie coûteuse
L'autorisation, c'est le prix
Fourreaux, corridors et plages d'atterrage
Afrique du Nord et Afrique subsaharienne
Le test Heirstone du propriétaire foncier

Bases de données Heirstone

portefeuilles de pylônes dans le Benchmark Heirstone de l'économie des sites : dix portefeuilles africains et quatre points de comparaison, d'IHS Nigeria à Eaton Towers

questions du test Heirstone du propriétaire foncier, appliqué à cinq droits fonciers, des baux fonciers d'IHS au tracé de la traversée du canal de Suez

modèles de droit de creuser dans la typologie Heirstone, de l'accès légal d'Afrique du Sud aux redevances État par État du Nigeria

Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».

Questions fréquentes

Quelle est la durée des baux fonciers des pylônes télécoms en Afrique ?

Courte : les baux fonciers d'IHS Towers avaient en moyenne 11,4 ans à courir fin 2025, et un tiers arrive à échéance avant fin 2030. SBA Communications, propriétaire coté aux États-Unis, a 35 ans devant lui options de renouvellement comprises et détient en pleine propriété, ou pour plus de 20 ans, le foncier de 71 % de ses sites.

Combien coûte le droit de passage de la fibre au Nigeria ?

De rien à 9 477 NGN par mètre dans le tableau des redevances des États publié par TechCabal en mai 2025, contre une référence fédérale de 145 NGN. Au tarif maximal, la redevance unique d'Ogun représente environ 6 114 US$ par km, soit environ 28 % du budget moyen de construction du Project BRIDGE ; selon les chiffres de l'ALTON, Ogun dépasse 2 500 NGN par mètre, soit au moins 7 %.

Que vaut un pylône télécoms en Afrique, par site ?

Les transactions de pylônes africaines ont valorisé les sites entre environ 72 500 US$ (MTN Afrique du Sud, 2022) et 325 000 US$ (Eaton Towers, 2019-20). Le taux d'occupation, la devise du contrat et l'énergie incluse expliquent l'écart, et capitalisé à 8 à 12 %, le loyer foncier ne représente que 8 à 13 % du prix par site d'Eaton.