Türme, Glasfaser und der Grund unter Afrikas digitalen Netzen, und warum Erbbaurecht und Wegerecht ihre Schwachstellen sind – von Nigeria, Südafrika und Kenia bis Ägypten, Marokko, Senegal und Côte d'Ivoire.
Auch auf Französisch erhältlich: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. Wählen Sie die Sprache bei der Anforderung der Studie.
Die Studie in sechs Zahlen
der Standorte von IHS Towers stehen auf gepachtetem Land mit durchschnittlich 11,4 Jahren Restlaufzeit; SBA besitzt oder kontrolliert 71 % des Landes seiner Standorte für mehr als 20 Jahre
Stromkosten je Turmstandort im Vergleich zur Grundstücksmiete: rund 12.600 bis 14.300 US$ im Jahr gegenüber 3.100 bis 3.500 US$
Wert je Standort im Eaton-Towers-Geschäft (2019–20), gegenüber rund 72.500 US$ für die Türme von MTN Südafrika (2022)
Oguns einmalige Wegerechtsgebühr für Glasfaser als Anteil am durchschnittlichen Baubudget je km von Project BRIDGE in Nigeria nach den Zahlen von TechCabal von 2025; mindestens 7 % nach denen von ALTON
Erlös je km von Dark Fibre Africa (2025–26) gegenüber Kenya Powers unbeschalteter Glasfaser im eigenen Netz (2022–23)
Menschen je Kabelanlandepunkt in Nigeria, gegenüber 13 Mio. in Ägypten, das 24 Systeme, einige davon noch in Planung, auf neun Standorte verteilt
Auf einen Blick
Diese Studie betrachtet afrikanische Türme und Glasfaser als Immobilie: die Grundstücke, Dächer, Straßen, Korridore und Strände, die digitale Netze belegen, von Nigeria, Südafrika und Kenia bis Ägypten, Marokko, Senegal und Côte d'Ivoire. Investoren kaufen Turm- und Glasfaserunternehmen wegen ihrer langen, überwiegend in Hartwährung geführten Verträge mit Mobilfunkbetreibern. Die Landrechte darunter laufen nur einen Bruchteil dieser Zeit, werden in Landeswährung gezahlt und mit einzelnen Grundeigentümern, Staaten oder Kommunen nacheinander vereinbart, und dieses Ungleichgewicht wiegt schwerer als die Höhe der Miete.
Rund 89 % der Standorte von IHS Towers stehen auf gepachtetem Grund mit durchschnittlich 11,4 Jahren Restlaufzeit, und ein Drittel läuft vor Ende 2030 aus. SBA Communications, ein in den USA börsennotierter Eigentümer, hält 71 % des Landes seiner Standorte als Eigentum oder für über 20 Jahre, mit 35 Jahren Restlaufzeit einschließlich Verlängerungsoptionen.
Afrikanische Turm-Transaktionen haben Standorte mit zwischen rund 72.500 US$ (MTN Südafrika, 2022) und 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019–20) bewertet. Bei einer Kapitalisierung mit 8 bis 12 % machte eine typische Grundstücksmiete 36 bis 60 % des Preises je Standort bei MTN Südafrika aus, aber nur 8 bis 13 % bei Eaton.
Die Stromkosten eines Turmstandorts liegen bei rund 12.600 bis 14.300 US$ im Jahr, dem Vierfachen seiner Grundstücksmiete von 3.100 bis 3.500 US$. Strom machte 2025 47,8 % der Umsatzkosten von IHS aus, wobei die Netzversorgung in den Märkten von Helios Towers im Schnitt 16 bis 18 Stunden am Tag betrug.
Nach der Zusammenstellung von TechCabal von 2025 verlangten Nigerias Bundesstaaten für das Wegerecht zwischen nichts und N9.477 je Meter, womit Oguns einmalige Gebühr bei rund 28 % des durchschnittlichen Budgets von Project BRIDGE von 22.200 US$ je km liegt. Der bundesweite Richtwert von N145 fiel zwischen Mitte 2023 und Mitte 2025 von rund 190 US$ auf 94 US$ je km.
Dark Fibre Africa erzielte 2025–26 11- bis 15-mal so viel Erlös je Kilometer wie die unbeschaltete Glasfaser von Kenya Power im eigenen Netz 2022–23, rund 770 US$ je km und Jahr. Vodacoms 12,64 Mrd. Rand (712 Mio. US$) für 30 % von Maziv implizieren 813 bis 1.160 US$ je erschlossenem Haushalt.
Nigerias acht internationale Kabel landen an zwei Punkten an, einer je 116 Millionen Menschen, gegenüber einem je 13 Millionen in Ägypten, wo 24 Systeme, einige davon noch in Planung, an neun Punkten anlanden. Dakar, Accra und Abidjan hängen jeweils von einem einzigen Anlandepunkt ab.
Was daraus folgt
Einen nationalen Wegerechtstarif veröffentlichen, indexieren und über eine einzige Anlaufstelle erheben. Anlandezonen und Kanaltrassen in Küsten-, Straßen- und Bahnplänen reservieren und staatliches Land für Turmstandorte mit standardisierten 20-Jahres-Pachtverträgen anbieten.
Laufzeit, Indexierung und Strom verkaufen, bevor mehr Miete verlangt wird. Straßen-, Bahn- und Energiebehörden sollten Kanäle an den städtischen Zufahrten verpachten, wo Glasfaser Erträge bringt, und Fernkorridore als Mengengeschäft bepreisen.
Das Auslaufprofil der Pachtverträge und die Währung der Landrechte ebenso wie die Mieterzahl zugrunde legen. Verlängert und gebündelt, könnten die Grundstückspachten unter afrikanischen Türmen zu einem Asset in Landeswährung für Pensionsfonds werden.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
Turmportfolios im Heirstone-Benchmark zur Standortwirtschaftlichkeit: zehn afrikanische Portfolios und vier Vergleichsfälle, von IHS Nigeria bis Eaton Towers
Fragen im Heirstone-Grundeigentümer-Test, angewandt auf fünf Landrechte, von den Pachtverträgen von IHS bis zur Querungsroute am Sueskanal
Modelle für das Recht zu graben in der Heirstone-Typologie, vom gesetzlichen Zugang in Südafrika bis zu Nigerias Gebühren von Bundesstaat zu Bundesstaat
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Kurz: Die Pachtverträge von IHS Towers hatten Ende 2025 im Durchschnitt noch 11,4 Jahre Laufzeit, und ein Drittel läuft vor Ende 2030 aus. SBA Communications, ein in den USA börsennotierter Eigentümer, hat noch 35 Jahre einschließlich Verlängerungsoptionen und hält 71 % des Landes seiner Standorte als Eigentum oder für über 20 Jahre.
Alles von nichts bis N9.477 je Meter laut der Tabelle der Gebühren der Bundesstaaten von TechCabal vom Mai 2025, gegenüber einem bundesweiten Richtwert von N145. Beim Höchstsatz beträgt Oguns einmalige Gebühr rund 6.114 US$ je km, etwa 28 % des durchschnittlichen Baubudgets von Project BRIDGE; nach den Zahlen von ALTON liegt Ogun bei über N2.500 je Meter, also bei mindestens 7 %.
Afrikanische Turm-Transaktionen haben Standorte mit zwischen rund 72.500 US$ (MTN Südafrika, 2022) und 325.000 US$ (Eaton Towers, 2019–20) bewertet. Zahl der Mieter je Turm, Vertragswährung und gebündelter Strom erklären die Spanne, und bei einer Kapitalisierung mit 8 bis 12 % macht die Grundstücksmiete nur 8 bis 13 % von Eatons Preis je Standort aus.
Immobilienstrategie
Studien von Heirstone Consulting
Arbeiterwohnungen in afrikanischen IndustrieparksFabriken brauchen Betten
Universitäten und Studentenwohnen in AfrikaDas Bett hinter dem Studienplatz
Privatschulen in AfrikaDer leere Platz
Industriestädte und ExporteDer Hafen ist der günstige Teil
Agroindustriezonen in Nord- und Subsahara-AfrikaZuerst kommt die ErnteSprechen Sie direkt mit einem Senior Partner über Ihr Projekt, Ihr Asset oder Ihr Programm.
Kontakt aufnehmen
