Аренда земли под вышки и оптоволокно в Африке

Отчёт в шести цифрах

89%

площадок IHS Towers стоят на арендованной земле, в среднем с остатком 11,4 года; SBA владеет или контролирует землю под 71% своих площадок более 20 лет

4×

расходы на электроснабжение одной площадки против земельной ренты: около 12 600–14 300 долл. США в год против 3100–3500 долл. США

325 тыс. долл. США

стоимость площадки в сделке Eaton Towers (2019–2020) против примерно 72 500 долл. США за вышки MTN South Africa (2022)

28%

разовый сбор штата Огун за право прохода оптоволокна как доля среднего строительного бюджета Project BRIDGE на км в Нигерии по данным TechCabal за 2025 год; не менее 7% по данным ALTON

11–15×

выручки на км у Dark Fibre Africa (2025–26) против тёмного оптоволокна Kenya Power на её сети (2022–23)

116 млн

человек на одну кабельную посадочную станцию в Нигерии против 13 млн в Египте, где 24 системы, часть из которых ещё планируется, распределены по девяти станциям

Коротко

Вышки и оптоволокно в Африке финансируются как инфраструктура с долгим сроком службы, а земля под ними удерживается лишь малую часть этого срока. Значительная часть стоимости, которую ещё предстоит создать, заключается в том, чтобы сделать эти земельные права более долгими, индексируемыми и легче объединяемыми и подвести электроснабжение к участку.

Этот отчёт рассматривает африканские вышки и оптоволокно как недвижимость: участки, крыши, улицы, коридоры и пляжи, которые занимают цифровые сети, от Нигерии, Южной Африки и Кении до Египта, Марокко, Сенегала и Кот-д’Ивуара. Инвесторы покупают бизнес вышек и оптоволокна ради их долгих, преимущественно номинированных в твёрдой валюте контрактов с мобильными операторами. Земельные права под ними действуют лишь часть этого срока, оплачиваются в местной валюте и согласовываются с каждым землевладельцем, государством или муниципалитетом по отдельности, и это несоответствие важнее уровня арендной платы.

Вышка стоит на коротком договоре аренды.
Около 89% площадок IHS Towers стоят на арендованной земле со средним остатком срока 11,4 года, а треть договоров истекает до конца 2030 года. SBA Communications, американский публичный владелец, владеет или контролирует более 20 лет землю под 71% своих площадок, а срок аренды у неё составляет ещё 35 лет с учётом опционов продления.
Покупатели платят за арендаторов и контракты. Земля почти не объясняет цену.
В африканских сделках площадки оценивались примерно от 72 500 долл. США (MTN South Africa, 2022) до 325 000 долл. США (Eaton Towers, 2019–2020). При капитализации по ставке 8–12% типичная земельная рента составила бы 36–60% цены MTN South Africa за площадку, но лишь 8–13% цены Eaton.
Электроэнергия — главная издержка размещения.
Электроснабжение одной площадки стоит около 12 600–14 300 долл. США в год, вчетверо больше её земельной ренты в 3100–3500 долл. США. В 2025 году на электроэнергию пришлось 47,8% себестоимости продаж IHS, а централизованное электроснабжение на рынках Helios Towers в среднем составляло 16–18 часов в сутки.
В оптоволокне разрешение может стоить до четверти стоимости строительства.
По сводке TechCabal за 2025 год штаты Нигерии брали за право прохода от нуля до 9477 NGN за метр, и это доводит разовый сбор Огуна примерно до 28% среднего бюджета Project BRIDGE — 22 200 долл. США на км. Федеральный ориентир в 145 NGN снизился с примерно 190 до 94 долл. США на км с середины 2023 по середину 2025 года.
Городские каналы зарабатывают намного больше, чем длинные коридоры.
Dark Fibre Africa в 2025–26 годах заработала на километр в 11–15 раз больше выручки, чем тёмное оптоволокно Kenya Power на её сети в 2022–23 годах, — около 770 долл. США на км в год. Сумма Vodacom в 12,64 млрд ZAR (712 млн долл. США) за 30% Maziv подразумевает от 813 до 1160 долл. США на подключаемый дом.
Кабельных станций мало, и они сосредоточены в нескольких местах.
Восемь международных кабелей Нигерии выходят на берег в двух пунктах — по одному на каждые 116 млн человек, тогда как в Египте — по одному на 13 млн: там 24 системы, часть из которых ещё планируется, выходят на берег в девяти пунктах. Дакар, Аккра и Абиджан зависят каждый от одной кабельной станции.

Что это значит

29 страниц данных, бенчмарков и тестов

Одиннадцать лет аренды в запасе
Цену задают арендаторы
Дешёвая земля, дорогая электроэнергия
Разрешение и есть цена
Каналы, коридоры и пляжи для кабелей
Северная Африка и Африка к югу от Сахары
Тест арендодателя

Базы данных Heirstone

портфелей вышек в Бенчмарке экономики площадок Heirstone: десять африканских портфелей и четыре ориентира для сравнения, от IHS Nigeria до Eaton Towers

вопросов в Тесте арендодателя Heirstone, применённом к пяти земельным правам — от земельных аренд IHS до трассы пересечения Суэцкого канала

моделей права на прокладку в типологии Heirstone — от законного доступа в Южной Африке до пошлин отдельных штатов в Нигерии

Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.

Часто задаваемые вопросы

Каков срок аренды земли под вышки связи в Африке?

Короткий: у IHS Towers к концу 2025 года в среднем оставалось 11,4 года аренды земли, и треть договоров истекает до конца 2030 года. У SBA Communications, американского публичного владельца, остаётся 35 лет с учётом опционов продления, и 71% земли под своими площадками компания владеет или контролирует более 20 лет.

Сколько стоит право прохода для оптоволокна в Нигерии?

От нуля до 9477 NGN за метр по таблице государственных сборов TechCabal за май 2025 года при федеральном ориентире в 145 NGN. По максимальной ставке разовый сбор штата Огун составляет около 6114 долл. США за км, примерно 28% среднего строительного бюджета Project BRIDGE; по данным ALTON, в Огуне — более 2500 NGN за метр, то есть не менее 7%.

Сколько стоит вышка связи в Африке в расчёте на площадку?

В африканских сделках площадки оценивались примерно от 72 500 долл. США (MTN South Africa, 2022) до 325 000 долл. США (Eaton Towers, 2019–2020). Разброс объясняют число арендаторов, валюта контракта и включённое электроснабжение, а при капитализации по ставке 8–12% земельная рента составляет лишь 8–13% цены Eaton за площадку.