アフリカの通信タワー底地・光ファイバー通行権

6つの数字で見るレポート

89%

IHS Towers の拠点のうち借地に立つ割合。残存期間は平均11.4年。SBA は拠点の土地の71%を20年超にわたって所有または管理

4倍

鉄塔1か所当たりの電力コストと土地賃料の比較：年間約1万2,600〜1万4,300米ドルに対し、3,100〜3,500米ドル

32.5万米ドル

Eaton Towers の取引における1か所当たりの価値（2019〜20年）。MTN South Africa の鉄塔（2022年）は約7万2,500米ドル

28%

オグン州の光ファイバー通行権の一時金が、ナイジェリアのプロジェクト・ブリッジの1km当たり平均建設予算に占める割合（TechCabal の2025年の数字による）。ALTON の数字では少なくとも7%

11〜15倍

Dark Fibre Africa（2025〜26年）が1km当たりで生み出す収入。Kenya Power が送電網上で運用するダークファイバー（2022〜23年）との比較

1億1,600万

ナイジェリアの海底ケーブル陸揚げ地点1か所当たりの人口。エジプトでは1,300万人で、24システム（一部は計画段階）を9か所に分散

要旨

アフリカの鉄塔と光ファイバーは、長寿命のインフラとして資金調達されていますが、その土地は寿命のほんの一部の期間しか保有されていません。今後生み出せる価値の多くは、こうした土地の権利を長期化し、物価連動にし、集約しやすくすること、そして区画に電力を届けることにあります。

本レポートは、アフリカの鉄塔と光ファイバーを不動産として検証します。デジタル網が占める区画、屋上、道路、回廊、海岸を、ナイジェリア、南アフリカ、ケニアからエジプト、モロッコ、セネガル、コートジボワールまで取り上げます。投資家は、モバイル通信事業者との長期かつ大半が外貨建ての契約を評価して、鉄塔・光ファイバー事業を買収します。その下にある土地の権利は、契約期間のほんの一部しか続かず、現地通貨で支払われ、土地所有者、国、自治体と1件ずつ個別に合意されるため、この不一致は賃料の水準以上に重要です。

鉄塔は、短期の賃貸借の上に立っています。
IHS Towers の拠点の約89%は底地賃貸借で、残存期間は平均11.4年、3分の1が2030年末までに満了します。米国上場の保有会社 SBA Communications は、拠点の土地の71%を自己保有、または20年超の権利で確保しており、更新オプションを含む賃貸借の残存期間は35年です。
買い手が対価を払うのは、入居事業者と契約です。土地が価格を説明する度合いは小さくなります。
アフリカの鉄塔取引では、1か所当たり約7万2,500米ドル（MTN South Africa、2022年）から32万5,000米ドル（Eaton Towers、2019〜20年）の評価が付いています。8〜12%で資本化すると、一般的な土地の賃料が1か所当たりの価格に占める割合は、MTN South Africa では36〜60%ですが、Eaton では8〜13%にとどまります。
真の占有コストは電力です。
鉄塔1か所の電力コストは年間約1万2,600〜1万4,300米ドルで、土地の賃料3,100〜3,500米ドルの4倍です。2025年の IHS の売上原価に占める電力の割合は47.8%で、Helios Towers が展開する市場の系統電力の供給は平均1日16〜18時間でした。
光ファイバーでは、許可費用が建設費の最大4分の1に達することがあります。
TechCabal の2025年の集計では、ナイジェリアの各州が課す通行権料は無料から1メートル当たりN9,477まで幅があり、これによりオグン州の一時金は、プロジェクト・ブリッジの1km当たり平均予算22,200米ドルの約28%に当たります。連邦政府の基準額N145は、2023年半ばから2025年半ばにかけて、1km当たり約190米ドルから94米ドルに低下しました。
都市部のダクトは、長距離の回廊よりはるかに稼ぎます。
Dark Fibre Africa が2025〜26年に1kmで得た収入は、Kenya Power が送電網上で運用するダークファイバーの2022〜23年（年間1km当たり約770米ドル）の11〜15倍でした。Vodacom が Maziv の30%に支払った126.4億ランド（7億1,200万米ドル）は、敷設世帯1戸当たり813〜1,160米ドルに相当します。
陸揚げ地点は少なく、集中しています。
ナイジェリアの国際海底ケーブル8本は2か所に陸揚げされ、1か所当たり1億1,600万人に相当します。エジプトでは24システム（一部は計画段階）が9か所に陸揚げされ、1か所当たり1,300万人です。ダカール、アクラ、アビジャンは、いずれも1か所の陸揚げ地点に依存しています。

示唆

対象者別の提言

政府・規制当局・土地管理機関

通行権料は国全体で単一の料金表を公表し、物価連動とし、一元的な窓口で徴収すべきです。沿岸、道路、鉄道の計画に陸揚げ区域とダクトのルートを確保し、鉄塔用地としての国有地を標準的な20年の賃貸借で提供すべきです。

土地所有者・回廊の所有者

賃料の引き上げを求める前に、期間、物価連動、電力を売り込むべきです。道路、鉄道、電力の当局は、光ファイバーが収益を生む都市への進入路でダクトを貸し出し、長距離の回廊はボリューム型の事業として価格を設定すべきです。

事業者・投資家・開発金融機関

入居状況とあわせて、賃貸借の満了プロファイルと土地の権利の通貨を織り込んで収益を検証すべきです。アフリカの鉄塔の底地賃貸借は、期間を延ばして集約すれば、年金基金向けの現地通貨建て資産になり得ます。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた29ページ

残り11年の賃貸借
入居者が価格を決める
安い土地、高い電力
許可費用が価格そのもの
ダクト、回廊、陸揚げ海岸
北アフリカとサブサハラ・アフリカ
土地所有者テスト

Heirstone のデータセット

Heirstone サイト経済性ベンチマークに収録した鉄塔ポートフォリオ：アフリカ10件と比較対象4件。IHS Nigeria から Eaton Towers まで

Heirstone 土地所有者テストの設問。IHS の底地賃貸借からスエズ運河の横断ルートまで、5つの土地の権利に適用

Heirstone の類型に含まれる掘削権のモデル：南アフリカの法定アクセスからナイジェリアの州ごとの課金まで

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

アフリカの通信鉄塔の底地賃貸借期間はどれくらいですか？

短いのが実情です。IHS Towers の底地賃貸借の残存期間は2025年末時点で平均11.4年で、3分の1が2030年末までに満了します。米国上場の保有会社 SBA Communications は更新オプションを含めて残り35年で、拠点の土地の71%を自己保有、または20年超の権利で確保しています。

ナイジェリアで、光ファイバーの通行権はいくらかかりますか？

TechCabal の2025年5月の州別料金表では、無料から1メートル当たりN9,477までさまざまで、連邦政府の基準はN145です。最高額の場合、オグン州の一時金は1kmにつき約6,114米ドルとなり、プロジェクト・ブリッジの平均建設予算の約28%に当たります。ALTON の数字では、オグン州は1メートル当たりN2,500超、少なくとも7%となります。

アフリカの通信鉄塔1か所の価値はどれくらいですか？

アフリカの鉄塔取引では、1か所当たり約7万2,500米ドル（MTN South Africa、2022年）から32万5,000米ドル（Eaton Towers、2019〜20年）の評価が付いています。差が生じる理由は、入居事業者数、契約通貨、電力の抱き合わせであり、8〜12%で資本化すると、土地の賃料が Eaton の1か所当たりの価格に占める割合は8〜13%にすぎません。