アフリカの学生住宅：エジプト・ナイジェリア・ケニア

6つの数字で見るレポート

2,980万人

レポート対象15か国で、2035年の18〜24歳人口が2025年より増える人数（1億2,640万人から1億5,620万人へ）。世界銀行の予測による

280万

ユネスコの最新データがある12か国で、現在の進学率を維持するために2035年までに必要な追加の大学定員

125,128

2024年のエジプトの留学生数。2年間で79%増加し、2023年に海外で学んだエジプト人は68,024人

182

2026年のナイジェリアの私立大学数。2019年の79校から増加し、全大学の55.5%を占める

110米ドル

ナイロビの手頃な価格帯の学生ベッドの月額賃料。ケニアの月額最低賃金の約87〜90%

6.7%

2025年の、Acorn の安定稼働済みナイロビ学生住宅ポートフォリオのEPRAネット・イニシャル・イールド。平均稼働率は81%

要旨

アフリカでは、大学の定員がベッドよりも速く増えています。データがある限り、埋まるベッドはキャンパスの近くにあり、新設分の大半は最低賃金を下回る賃料で貸されています。

本レポートが対象とする15か国（エジプト、モロッコ、アルジェリアからナイジェリア、ケニア、南アフリカまで）では、2035年の18〜24歳人口が2025年より2,980万人増えます。政府と私立大学は、その受け入れのために定員を増やしています。しかし、住まいの整備は、数え上げられることさえ含めて、はるかに遅れています。収益性を検証できるナイロビでは、成果を上げている学生住宅は、キャンパスに近く、学生やその支援者が支払える水準に価格設定されています。

現状維持には、280万の定員が必要です。
ユネスコの最新データがある12か国では、現在の総就学率を2035年まで維持するために約280万の追加の大学定員が必要で、その3分の2がエジプトとアルジェリアです。すべての就学率を維持したうえで、20%を下回る国をその水準まで引き上げるには、約540万が必要です。推計に基づくナイジェリア、エチオピア、ウガンダを加え、あらゆる国で20%に到達するには、約1,150万が必要です。
需要は海外へ流出していますが、その一部は取り戻せます。
ナイジェリアの海外留学生は2023年に146,286人で、2019年の2倍を超えました。海外留学生数は、国内在籍者数に対してチュニジアで9.6%、カメルーンで8.1%、セネガルで6.8%に相当します。エジプトは逆の動きで、2024年に125,128人の留学生を受け入れた一方、海外で学んだエジプト人は2023年に68,024人でした。
認可が、住居の整備を先行しています。
ナイジェリアの私立大学は2019年の79校から2026年には182校に増え、エジプトの新行政首都には4つの分校ハブが集積しており、これは当社が確認したアフリカ最大のクラスターです。学生1人当たりのベッド数を算出できたのはケニアだけで、100人当たり44.5床でした。ダーバンで計画中の学生8,000人規模のキャンパスには、500床が含まれています。
稼働率は、キャンパスへのアクセスに連動します。
Acorn の安定稼働済みナイロビのポートフォリオは2025年に平均稼働率81%でした。中核の4物件で94%、試験的な3物件で62%です。最も空室の多い棟は48%で、主要教育機関から2.5kmをわずかに超えた場所にあり、USIU-Africa の近くの2棟は94%と95%でした。
賃料は、支払う人に見合っていなければなりません。
ナイロビの手頃な価格帯のベッドは月約110米ドルで、ケニアの月額最低賃金の87〜90%に当たり、Acorn の開発REITが開業したベッドの4分の3がこの価格帯です。ハウテン州のシェアベッドは南アフリカの最低賃金の111%で、AUC と Ashesi のキャンパス内の個室は、現地の最低賃金の約1.9倍と4.2倍です。
ナイロビは、南アフリカの公的プログラムより安くベッドを建設しています。
Acorn のプレミアム帯の Qwetu スキームは、ベッド1台当たり約12,500〜15,100米ドルで開発され、中価格帯のエルドレットのスキームは約8,100米ドルです。南アフリカの学生住宅インフラ・プログラムは、第1期で11,407床を、1台当たり約18,400米ドルで完成させました。

示唆

対象者別の提言

省庁・規制当局

定員と併せてベッドにも認可を与え、寮の収容力、認定を受けた民間ベッド、賃料といった既存の状況を公表すべきです。官民連携の入札では、ベッド1台当たりのコスト基準を用いるべきです。

大学・分校の運営母体

最初の入学者を迎える前に住居のパートナーを確保し、その見返りとして土地、紹介契約、または一括賃借を提示すべきです。

デベロッパー・運営会社

都市より先にキャンパスを選び、1つのスキームの中で2〜3の価格帯を建設し、チュニジアやモロッコの2035年以降のように学生数が減少する地域では、別の用途への転用も見据えて設計すべきです。

投資家・開発金融機関・銀行

アンカーとなるキャンパスと賃料対賃金比率に基づいて審査し、賃料と同じ通貨で融資し、国別のベッド不足の推計は背景情報として扱うべきです。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた28ページ

現状維持に必要な280万の定員
出ていく学生と、それを追うキャンパス
Heirstone 学生都市ベンチマーク
ベッドが稼ぐもの
Heirstone 学生ベッド・テスト
北アフリカとサブサハラ・アフリカ
ベッドは定員とともに計画する

Heirstone のデータセット

か国を Heirstone 学生都市ベンチマークに収録（アルジェからプレトリアまで）。学生制度を5つの類型に分類

項目の Heirstone 学生ベッド・テスト。いずれも公表された運営データに基づく：アンカー、賃料の適合度、猶予期間、コスト、資本、出口

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

アフリカは2035年までに、大学の定員をどれだけ必要としますか？

ユネスコの最新データがある12か国で、現在の進学率を維持するために約280万の追加定員が必要で、その3分の2がエジプトとアルジェリアです。レポート対象の15か国すべてで進学率20%に到達するには、ナイジェリア、エチオピア、ウガンダは推計に基づく数値を用いて、約1,150万が必要です。

ナイロビの学生住宅は、どのような利回りを生みますか？

Acorn の安定稼働済みナイロビのポートフォリオは、2025年に平均稼働率81%でEPRAネット・イニシャル・イールド6.7%を上げ、総収入は不動産価値の約9.6%でした。手頃な価格帯のベッドは月約110米ドルで貸されており、プレミアム帯のベッドは1台当たり約12,500〜15,100米ドルで建設されています。