Les 18-24 ans d'Afrique, les universités qui se disputent leur formation et l'économie du lit étudiant dans 15 pays, du Caire et d'Alger à Lagos, Nairobi et Pretoria.
Disponible aussi en français : Universités et logement étudiant en Afrique : Le lit derrière la place. Choisissez la langue lorsque vous demandez le rapport.
Le rapport en six chiffres
de personnes de 18 à 24 ans de plus dans les 15 pays du rapport en 2035 qu'en 2025 (de 126,4 M à 156,2 M), selon les projections de la Banque mondiale
de places universitaires supplémentaires nécessaires d'ici 2035 pour maintenir les taux de scolarisation actuels dans les 12 pays disposant de données récentes de l'UNESCO
étudiants internationaux en Égypte en 2024, soit 79 % de plus en deux ans, contre 68 024 Égyptiens étudiant à l'étranger en 2023
universités privées au Nigeria en 2026, contre 79 en 2019, soit 55,5 % de l'ensemble de ses universités
de loyer mensuel pour un lit étudiant abordable à Nairobi, soit environ 87 à 90 % du salaire minimum mensuel du Kenya
de rendement initial net EPRA du portefeuille stabilisé de logements étudiants d'Acorn à Nairobi en 2025, pour un taux d'occupation moyen de 81 %
En bref
Les 15 pays de ce rapport, de l'Égypte, du Maroc et de l'Algérie au Nigeria, au Kenya et à l'Afrique du Sud, compteront en 2035 29,8 millions de personnes de 18 à 24 ans de plus qu'en 2025. Les gouvernements et les universités privées ajoutent des places pour les accueillir. On construit, voire on recense, bien moins de logements pour les héberger. Là où les rendements sont vérifiables, à Nairobi, le logement étudiant qui performe est proche du campus et tarifé en fonction de ce que les étudiants ou leurs financeurs peuvent payer.
Dans les 12 pays disposant de données récentes de l'UNESCO, maintenir d'ici 2035 les taux bruts de scolarisation actuels exige environ 2,8 millions de places universitaires supplémentaires, dont les deux tiers en Égypte et en Algérie. Maintenir tous les taux et relever à ce plancher ceux qui sont inférieurs à 20 % exige environ 5,4 millions de places. En ajoutant le Nigeria, l'Éthiopie et l'Ouganda sur des bases estimées, atteindre 20 % partout exige environ 11,5 millions de places.
Le Nigeria comptait 146 286 étudiants à l'étranger en 2023, plus du double de 2019. Les étudiants à l'étranger équivalent à 9,6 % des effectifs nationaux en Tunisie, 8,1 % au Cameroun et 6,8 % au Sénégal. L'Égypte a évolué en sens inverse : elle accueillait 125 128 étudiants internationaux en 2024, contre 68 024 Égyptiens étudiant à l'étranger.
Les universités privées du Nigeria sont passées de 79 en 2019 à 182 en 2026, et la Nouvelle Capitale administrative d'Égypte accueille quatre pôles de campus délocalisés, le plus grand regroupement que nous ayons recensé en Afrique. Le Kenya est le seul marché où le nombre de lits par étudiant a pu être calculé, à 44,5 pour 100, et un campus prévu à Durban pour 8 000 étudiants comprend 500 lits.
Le portefeuille stabilisé d'Acorn à Nairobi affichait en moyenne 81 % d'occupation en 2025 : 94 % dans quatre actifs principaux et 62 % dans trois actifs pilotes. Son bloc le moins rempli, à 48 %, se situe à un peu plus de 2,5 km des principaux établissements, tandis que les deux proches de l'USIU-Africa affichaient 94 et 95 %.
Un lit abordable à Nairobi coûte environ 110 US$ par mois, soit 87 à 90 % du salaire minimum mensuel du Kenya, et trois lits sur quatre ouverts par le REIT de développement d'Acorn relèvent de cette catégorie. Un lit en chambre partagée dans le Gauteng coûte 111 % du salaire minimum sud-africain, et les chambres sur campus de l'AUC et d'Ashesi environ 1,9 et 4,2 fois le salaire minimum local.
Les programmes haut de gamme Qwetu d'Acorn coûtent environ 12 500 à 15 100 US$ par lit à réaliser, et son programme de gamme intermédiaire d'Eldoret environ 8 100 US$. Le programme sud-africain d'infrastructures de logement étudiant (SHIP) a livré 11 407 lits dans sa première phase, pour environ 18 400 US$ par lit.
Ce que cela implique
Agréer les lits en même temps que les places et publier l'existant : capacité des résidences, lits privés agréés et loyers. Utiliser des références de coût par lit dans les appels d'offres en partenariat public-privé.
Sécuriser un partenaire logement avant la première rentrée, et offrir en contrepartie du foncier, des accords d'orientation ou un bail principal.
Choisir le campus avant la ville, prévoir deux ou trois niveaux de prix dans un même programme et concevoir un second usage là où la cohorte va diminuer, comme en Tunisie et au Maroc après 2035.
Évaluer le campus d'ancrage et le rapport loyer-salaire, prêter dans la monnaie du loyer et traiter les estimations nationales de déficit de lits comme un simple contexte.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
pays dans le Benchmark Heirstone des villes étudiantes, d'Alger à Pretoria, classés en cinq types de systèmes étudiants
tests dans le Test Heirstone du lit étudiant, chacun tiré de données d'exploitation publiées : ancrage, adéquation du loyer, horizon, coût, capital et sortie
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Environ 2,8 millions de places supplémentaires pour maintenir les taux de scolarisation actuels dans les 12 pays disposant de données récentes de l'UNESCO, dont les deux tiers en Égypte et en Algérie. Atteindre un taux de 20 % dans les 15 pays du rapport, avec le Nigeria, l'Éthiopie et l'Ouganda sur des bases estimées, exige environ 11,5 millions de places.
Le portefeuille stabilisé d'Acorn à Nairobi a dégagé en 2025 un rendement initial net EPRA de 6,7 % pour un taux d'occupation moyen de 81 %, avec des revenus bruts d'environ 9,6 % de la valeur de l'immobilier. Les lits abordables se louent environ 110 US$ par mois, et les lits haut de gamme coûtent environ 12 500 à 15 100 US$ chacun à construire.
Une chambre double à l'AUC, au Nouveau Caire, coûte environ 250 US$ par mois, un logement à l'American University of Nigeria, à Yola, de 51 à 92 US$, et un lit en chambre partagée Respublica dans le Gauteng environ 348 US$, soit 111 % du salaire minimum sud-africain. Un lit abordable à Nairobi coûte environ 110 US$.
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