الأبراج والألياف الضوئية والأرض التي تقوم عليها شبكات أفريقيا الرقمية، ولماذا يمثّل عقد إيجار الأرض وحق المرور أضعف حلقاتها، من نيجيريا وجنوب أفريقيا وكينيا إلى مصر والمغرب والسنغال وكوت ديفوار.
متاح أيضًا بالفرنسية: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. اختر اللغة عند طلب التقرير.
التقرير في ستة أرقام
من مواقع IHS Towers تقوم على أراضٍ مستأجرة، بمتوسط 11.4 عامًا متبقية؛ وتملك SBA أو تتحكم في 71% من أراضي مواقعها لأكثر من 20 عامًا
تكلفة الطاقة لكل موقع برج مقارنة بإيجار الأرض: نحو 12,600 إلى 14,300 دولار أمريكي سنويًا مقابل 3,100 إلى 3,500 دولار أمريكي
قيمة الموقع الواحد في صفقة Eaton Towers (2019-20)، مقابل نحو 72,500 دولار أمريكي لأبراج MTN جنوب أفريقيا (2022)
الرسم الذي تفرضه ولاية أوغون لمرة واحدة على حق مرور الألياف الضوئية كنسبة من متوسط ميزانية بناء Project BRIDGE لكل كيلومتر في نيجيريا، بحسب أرقام TechCabal لعام 2025؛ و7% على الأقل بحسب ALTON
الإيراد لكل كيلومتر الذي حققته Dark Fibre Africa (2025-26) مقابل الألياف المظلمة التابعة لـKenya Power على شبكتها (2022-23)
نسمة لكل موقع لإنزال الكابلات في نيجيريا، مقابل 13 مليونًا في مصر، التي توزّع 24 منظومة، بعضها لا يزال مخططًا، على تسعة مواقع
بإيجاز
يتناول هذا التقرير الأبراج والألياف الأفريقية بوصفها عقارًا: القطع والأسطح والشوارع والممرات والشواطئ التي تشغلها الشبكات الرقمية، من نيجيريا وجنوب أفريقيا وكينيا إلى مصر والمغرب والسنغال وكوت ديفوار. يشتري المستثمرون شركات الأبراج والألياف لعقودها الطويلة، المسعّرة في معظمها بالعملة الصعبة، مع مشغلي الهاتف المحمول. أما حقوق الأرض التي تقوم عليها فتمتد لجزء من تلك المدة، وتُدفع بالعملة المحلية، وتُتفق عليها مع مالك أرض أو دولة أو بلدية في كل مرة، وهذا الاختلال أهم من مستوى الإيجار.
نحو 89% من مواقع IHS Towers تقوم على عقود إيجار أرض يبلغ متوسط ما تبقى منها 11.4 عامًا، وينتهي ثلثها قبل نهاية 2030. أما SBA Communications، وهي مالكة مدرجة في الولايات المتحدة، فتملك 71% من أراضي مواقعها ملكًا تامًا أو لأكثر من 20 عامًا، وتتبقى لها 35 عامًا من عمر الإيجار بما فيها خيارات التجديد.
قيّمت صفقات الأبراج الأفريقية المواقع بين نحو 72,500 دولار أمريكي (MTN جنوب أفريقيا، 2022) و325,000 دولار أمريكي (Eaton Towers، 2019-20). وبرسملة قدرها 8 إلى 12%، يمثل إيجار الأرض المعتاد 36 إلى 60% من سعر الموقع في MTN جنوب أفريقيا، لكن 8 إلى 13% فقط من سعره في Eaton.
تبلغ كلفة الطاقة لموقع البرج نحو 12,600 إلى 14,300 دولار أمريكي سنويًا، أي أربعة أضعاف إيجار أرضه البالغ 3,100 إلى 3,500 دولار أمريكي. وشكّلت الطاقة 47.8% من كلفة مبيعات IHS في 2025، بينما يبلغ متوسط إمدادات الشبكة في أسواق Helios Towers من 16 إلى 18 ساعة يوميًا.
بحسب تجميع TechCabal لعام 2025، فرضت الولايات النيجيرية على حق المرور من لا شيء إلى 9,477 نايرا للمتر، ما يجعل الرسم لمرة واحدة في أوغون نحو 28% من متوسط ميزانية Project BRIDGE البالغ 22,200 دولار أمريكي للكيلومتر. وانخفض المرجع الاتحادي البالغ 145 نايرا من نحو 190 دولارًا أمريكيًا إلى 94 دولارًا أمريكيًا للكيلومتر بين منتصف 2023 ومنتصف 2025.
حققت Dark Fibre Africa إيرادًا للكيلومتر في 2025-26 يزيد 11 إلى 15 ضعفًا على ما حققته الألياف المظلمة التابعة لـKenya Power على شبكتها في 2022-23، أي نحو 770 دولارًا أمريكيًا للكيلومتر سنويًا. ويعني مبلغ Vodacom البالغ 12.64 مليار راند (712 مليون دولار أمريكي) مقابل 30% من Maziv ما بين 813 و1,160 دولارًا أمريكيًا لكل منزل مغطى بالخدمة.
تنزل كابلات نيجيريا الدولية الثمانية في موقعين، أي موقع لكل 116 مليون نسمة، مقابل موقع لكل 13 مليونًا في مصر، حيث تنزل 24 منظومة، بعضها لا يزال مخططًا، في تسعة مواقع. وتعتمد داكار وأكرا وأبيدجان كلٌّ على موقع إنزال واحد.
ماذا يعني ذلك
نشر تعرفة وطنية واحدة لحق المرور، وربطها بمؤشر، وتحصيلها عبر نافذة واحدة. وتخصيص مناطق الإنزال ومسارات المجاري في خطط السواحل والطرق والسكك الحديدية، وعرض أراضي الدولة لمواقع الأبراج بعقود إيجار قياسية مدتها 20 عامًا.
بيع المدة والربط بمؤشر والطاقة قبل المطالبة بإيجار أعلى. وعلى هيئات الطرق والسكك الحديدية والكهرباء تأجير المجاري على المداخل الحضرية، حيث تدرّ الألياف، وتسعير الممرات الطويلة بوصفها نشاط حجم.
تقييم ملف انتهاء عقود الإيجار وعملة حقوق الأرض إلى جانب عدد المستأجرين. فإذا مُدّدت عقود إيجار الأرض تحت الأبراج الأفريقية وجُمّعت، أمكن أن تصبح أصلًا بالعملة المحلية لصناديق التقاعد.
في التقرير الكامل
قواعد بيانات Heirstone
محافظ أبراج في مقارنة Heirstone المعيارية لاقتصاديات المواقع: عشر محافظ أفريقية وأربع محافظ للمقارنة، من IHS نيجيريا إلى Eaton Towers
أسئلة في اختبار Heirstone للمؤجِّر، طُبّقت على خمسة حقوق أرض، من عقود إيجار أرض IHS إلى مسار عبور قناة السويس
نماذج لحق الحفر في تصنيف Heirstone، من حق النفاذ القانوني في جنوب أفريقيا إلى رسوم الولايات النيجيرية كلٍّ على حدة
أُعدّ استنادًا إلى مصادر عامة محدّثة حتى أكتوبر 2026. كل رقم موثّق المصدر في التقرير، والأرقام التي نشتقها بالجمع بين أرقام منشورة موسومة بعبارة «تحليل Heirstone».
قصيرة: كان متوسط المدة المتبقية في عقود إيجار أراضي IHS Towers 11.4 عامًا في نهاية 2025، وينتهي ثلثها قبل نهاية 2030. أما SBA Communications، وهي مالكة مدرجة في الولايات المتحدة، فتتبقى لها 35 عامًا بما فيها خيارات التجديد، وتملك 71% من أراضي مواقعها ملكًا تامًا أو لأكثر من 20 عامًا.
من لا شيء إلى 9,477 نايرا للمتر بحسب جدول TechCabal لرسوم الولايات في مايو 2025، مقابل مرجع اتحادي قدره 145 نايرا. وبأعلى سعر يبلغ الرسم لمرة واحدة في أوغون نحو 6,114 دولارًا أمريكيًا للكيلومتر، أي نحو 28% من متوسط ميزانية البناء في Project BRIDGE؛ وتضع أرقام ALTON أوغون عند أكثر من 2,500 نايرا للمتر، أي 7% على الأقل.
قيّمت صفقات الأبراج الأفريقية المواقع بين نحو 72,500 دولار أمريكي (MTN جنوب أفريقيا، 2022) و325,000 دولار أمريكي (Eaton Towers، 2019-20). ويفسّر عدد المستأجرين وعملة العقد والطاقة المضمّنة هذا التفاوت، وبرسملة قدرها 8 إلى 12% لا يمثل إيجار الأرض سوى 8 إلى 13% من سعر الموقع في Eaton.
الاستشارات العقارية
أبحاث Heirstone Consulting
تحدّث مباشرةً مع أحد كبار الشركاء بشأن مشروعك أو أصلك أو برنامجك.
تواصل معنا
