Afrika'daki özel ilk ve ortaöğretim okullarına gayrimenkul gözüyle bakış: Mısır ve Fas'tan Nijerya, Fildişi Sahili, Kenya ve Güney Afrika'ya 13 pazarda kontenjan, arazi, kontenjan başına sermaye ve mülkiyet biçimi.
Fransızca olarak da edinilebilir: L’enseignement privé en Afrique: La place vide. Raporu talep ederken dili seçin.
Altı rakamda rapor
Fildişi Sahili'nde özel okullara giden ortaöğretim öğrencilerinin payı, rapordaki tüm ülkelerin en yükseği; 15-19 yaş nüfusu 2035'e kadar %25,6 artıyor
Nijerya, Gana, Fildişi Sahili ve Kamerun'daki özel ilk ve ortaöğretim öğrencisi (Heirstone analizi); bunların hiçbirinde borsada işlem gören bir okul grubu bulamadık
Curro'nun 2018-2024 arasında her yıl kullandığı inşa edilmiş kontenjan payı; 2024'te yaklaşık 31.000 kontenjan boştu
Hem Curro'da (2024) hem ADvTECH'te (2025) inşa edilmiş kontenjan başına defter değerindeki gayrimenkul; bu, öğrenci başına 1,2 ile 1,5 yıllık ücret ya da gelire eşit (Heirstone analizi)
Curro'nun 2025'teki özelleştirme (take-private) işleminde ima edilen işletme değeri; defter değerindeki gayrimenkul, tesis ve ekipmanın katı olarak (Heirstone analizi)
Özel okullaşma payları ilkokulda mevcut eğilimini sürdürürse 13 pazarda 2035'e kadar eklenecek özel öğrenci kontenjanı; paylar sabit tutulursa 2,7 milyon (Heirstone senaryoları)
Özetle
Bu rapor, 13 Afrika pazarındaki özel ilkokul ve ortaöğretim okullarını gayrimenkul olarak, yani kontenjan, arazi, bina, öğrenci başına sermaye ve mülkiyet biçimi üzerinden okuyor. Bu pazarlarda Nijerya ve Fildişi Sahili'nden Mısır ve Güney Afrika'ya yaklaşık 30 milyon öğrenci özel okullara devam ediyor; ancak yatırımcıların ölçebildiği ve satın alabildiği okulların çoğu Güney Afrika ve Mısır'da. Gayrimenkul olarak okunduğunda sektör tek bir değişkene bağlı: bir okulun ne kadar dolu olduğu.
Fildişi Sahili'nde ortaöğretim öğrencilerinin %63'ü özel okullarda; Gana, Kamerun ve Nijerya'da ilkokul öğrencilerinin %23 ile %28'i. Bu dört pazarda yaklaşık 18,9 milyon özel okul öğrencisi var. İlkokul öğrencilerinin %5,8'inin özel okula gittiği Güney Afrika ise borsadaki en büyük iki grubu çıkardı.
13 pazarda 5-19 yaş nüfusu 2035'e kadar 29 milyon artıyor; bunun %62'si Etiyopya ve Nijerya'da. Fas'ta nüfus %6,5, Tunus'ta %14 azalıyor. Mısır'da sabit kalırken 15-19 yaş grubu 1,5 milyon ekliyor.
Curro, 2018-2024 arasında ortalama öğrenci sayısını %42 artırdı, ancak inşa edilmiş kontenjanlarının her yıl yalnızca %69 ile %72'sini doldurdu; 2024'te yaklaşık 31.000 kontenjan, yani yaklaşık 3,2 milyar rand (172 milyon ABD doları) defter değerinde gayrimenkul boş kaldı. ADvTECH mevcut kapasitesinin %84'ünü, Mısır'daki CIRA ise %94'ünü dolduruyor.
Curro (2024) ve ADvTECH (2025), inşa edilmiş kontenjan başına yaklaşık 100.000 rand gayrimenkul, tesis ve ekipman taşıyor; bu, öğrenci başına 1,2 ile 1,5 yıllık ücret ya da gelire denk. Curro'nun 2025'teki özelleştirme işlemi defter değerindeki gayrimenkulün 0,97 katını ima etti.
ADvTECH'in Afrika'nın başka yerlerindeki okulları 2025'te kendi ülkesindeki %20,9'a karşılık %33,7 faaliyet marjı elde etti ve gayrimenkul yatırımını yaklaşık 4,4 yıllık faaliyet karıyla, yurt içinde ise 6,8 yılda geri kazanıyor. Nairobi'deki Regis Runda inşa edilmiş kontenjan başına 85.600 rand'a mal olurken, Güney Afrika'daki ek binalar eklenen kontenjan başına 114.000 ile 138.000 rand'a mal oldu.
IFC, ücretli özel K-12 okullarını finanse etmediğini belirtiyor. Bulduğumuz finansman yerel, varlık destekli ya da hayırseverlik kaynaklı: CIRA'nın Mısır'da dört okul üzerinden 600 milyon EGP'lik ijara sukukları, Curro'nun düşük ücretli Meridian okullarının bir banka tarafından yeniden finansmanı ve bir vakfın Curro'yu satın alması.
Ne anlama geliyor
Bir topluluğun ilk aşamasında okul arazisini ayırın, bir sonrakini inşa etmeden önce %80 doluluğu geçen adımlarla inşa edin ve parseli talep planının bir parçası olarak fiyatlayın.
Kontenjanların hâlihazırda dolduğu yerlerde, çoğu zaman satın alarak ve genişleterek büyüyün; mülkiyet biçimi izin verdiği ölçüde araziyi işletme bilançosunun dışında tutun.
Kanıtlanmış işletmecilere uzun vadeli kiralanan okul gayrimenkulünü elde tutun; yedi yıllık doluluk geçmişine ve %70 ile %85'te sınanan kira karşılama oranına göre değerleyin.
Özel okul kayıt ve kapasite verilerini her yıl yayımlayın, kayıt mülkiyet biçimini binaların ömrüyle eşleştirin ve yeni kentlerdeki okul parsellerinin koşullarını açıklayın.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Heirstone Okul Gayrimenkulü Kıyaslaması'ndaki okul ve grup; kontenjan, doluluk, arazi, kontenjan başına gayrimenkul, ücret, marj, geri ödeme süresi ve mülkiyet biçimi üzerinden ölçüldü
Heirstone Okul Alanı Testi'ndeki soru; okul parseli imzalanmadan önce yanıtlanması gereken ve her birinin geçme notu olan sorular
Heirstone Okul Gayrimenkulü Modeli; mülkiyeti kendinde olan sahip-işletmeciden ortak yönetimli devlet binalarına kadar
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Heirstone'un incelediği 13 pazarda yaklaşık 30,3 milyon ilk ve ortaöğretim öğrencisi özel okullara gidiyor; bunların %40'ı Nijerya'da. Fildişi Sahili'nde ortaöğretim öğrencilerinin %63,3'ü özel okullarda, ancak borsada işlem gören okul grupları Güney Afrika ve Mısır'da.
Güney Afrika'da hem Curro'da hem ADvTECH'te inşa edilmiş kontenjan başına yaklaşık 5.600 ABD doları, yani yaklaşık 100.000 rand defter değerinde gayrimenkul düşüyor. Nairobi ve Addis Ababa'daki yakın tarihli okul alımları kontenjan ya da öğrenci başına 2.500 ile 4.800 ABD doları aralığında gerçekleşti; eklenen her kontenjan için yapılan ek binalar ise 114.000 ile 138.000 rand arasında maliyetliydi.
Çünkü kayıtlı öğrenci başına düşen gayrimenkul, %80 doluluğun altında hızla yükseliyor: %70 dolulukta her öğrenci yaklaşık 8.000 ABD doları, %94'te yaklaşık 6.000 ABD doları gayrimenkul taşıyor. Curro 2018-2024 arasında inşa ettiği kontenjanların %69 ile %72'sini doldururken Mısır'daki CIRA, 40.000 kontenjanının %93,6'sını kullanıyor.
Gayrimenkul Stratejisi
Heirstone Consulting Araştırmaları
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
