Imobiliare și diaspora în Africa: Egipt, Nigeria

Raportul în șase cifre

36,5 mld. USD

trimiși acasă de egiptenii din străinătate în anul fiscal încheiat în iunie 2025, un record și cu 66% mai mult decât cu un an înainte (Banca Centrală a Egiptului)

9,9x

remitențele Nigeriei ca multiplu al investițiilor sale străine directe nete, 2015–2024 cumulat (analiza Heirstone)

1,159 mil.

locuințe închise pentru că gospodăria trăiește în străinătate, numărate la recensământul din 2017 al Egiptului, singurul recensământ din cele douăsprezece piețe ale noastre care le măsoară

38%

reducere pentru cumpărătorii cu venituri în dolari în New Cairo, unde prețurile cerute pentru apartamente au crescut cu 89% în lire din mai 2021 până în martie 2024

89%

depozitele bancare ale marocanilor din străinătate, ca pondere din creditele pentru locuințe în sold ale Marocului, martie 2026

29%

din locuințele din Capul Verde erau de folosință sezonieră sau goale la recensământul din 2021

Pe scurt

Africanii din străinătate sunt cumpărători puternici și locatari slabi. Ei sunt o sursă sigură de vânzări și de dolari pentru locuințele africane și o sursă slabă de locuințe efectiv locuite.

Acest raport urmărește un cumpărător care apare pe aproape toate piețele locuinței din Africa și în aproape nicio statistică a locuințelor: cetățeanul care trăiește în străinătate și cumpără acasă. Pe majoritatea celor douăsprezece piețe studiate, de la Egipt și Maroc la Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya și Capul Verde, remitențele aduc mai multă valută forte decât investițiile străine directe. O parte merge în locuințe cumpărate când moneda locală este ieftină și adesea ocupate doar în timpul vizitelor, iar produsele care funcționează sunt evaluate în valută forte, plătite în rate, verificabile din străinătate și administrate cât timp proprietarul lipsește.

Remitențele depășesc investițiile străine pe majoritatea piețelor cu diaspora, dar rămân în urma ajutorului extern la sud de Sahara.
Între 2015 și 2024, Nigeria a primit de 9,9 ori mai mult în remitențe decât în investiții străine directe nete, Kenya de 5,3 ori și Maroc de 4,0 ori. În Africa Subsahariană, ajutorul net de 64,8 mld. USD a depășit remitențele înregistrate, de 52,2 mld. USD, în 2023.
Remitențele înregistrate cresc brusc atunci când se închide un decalaj de curs de schimb.
Cele ale Egiptului au revenit de la 19,5 mld. USD în 2023 la 29,6 mld. USD în 2024, după unificarea cursului de schimb din martie 2024. Intrările înregistrate ale Etiopiei au crescut de treisprezece ori în 2024, anul în care aceasta a trecut la un curs determinat de piață.
Niciun registru nu măsoară ponderea diasporei în vânzările de locuințe.
Cele mai solide cifre sunt numărătorile de programe: marocanii din străinătate reprezentau 24% din cei 75.760 de beneficiari ai ajutorului direct pentru locuințe din Maroc până în noiembrie 2025, iar o schemă din Nairobi raportează 25% cumpărători din diasporă. Cota de 70–80% din vânzările dezvoltatorilor din Lagos și Abuja, citată de o firmă imobiliară, nu poate fi verificată.
Pe piețele cu monedă devalorizată, diaspora cumpără cu reducere, care începe să se închidă în aproximativ un an.
Prețurile cerute pentru apartamentele din New Cairo au crescut cu 89% în lire între mai 2021 și martie 2024, ceea ce a oferit cumpărătorilor cu venituri în dolari o reducere de 38%. Până în iunie 2025, prețul în dolari își revenise cu 20% față de minim, iar în 18 ani prețurile caselor din suburbiile Nairobi s-au dublat în șilingi și au crescut cu circa 9% în dolari.
O mare parte din ceea ce construiește diaspora rămâne goală.
Recensământul din 2017 al Egiptului a numărat 1,159 milioane de locuințe închise pentru că gospodăria trăiește în străinătate, circa una la fiecare opt egipteni din străinătate. Locuințele secundare urbane din Maroc au crescut de la 9,3% la 15,5% din fond între 2014 și 2024, iar în Capul Verde 29% din locuințe erau sezoniere sau goale în 2021.
Statele își vând acum produsele diasporei în dolari sau îi atrag economiile în bănci.
Parcelele cu preț în dolari ale Egiptului pentru cetățenii din străinătate au generat între 7,3 și 10 mld. USD din 2012, în funcție de sursă, iar obligațiunea pentru diasporă a Nigeriei din 2017 a atras 300 mil. USD. Marocanii din străinătate dețin depozite de 228 mld. MAD (circa 24 mld. USD) în țară, echivalente cu 89% din creditele pentru locuințe ale țării.

Ce înseamnă

Recomandări pentru fiecare categorie de actori

Guverne și agenții funciare

Numărați locuințele diasporei, așa cum face recensământul Egiptului, și tratați locuințele închise drept ofertă. Închirierea sau administrarea unei părți din cele 1,159 milioane ar adăuga locuințe utilizabile pe lângă noile lansări în dolari.

Dezvoltatori

Stabiliți prețul în valută forte sau indexați-l la aceasta, vindeți în rate, raportați cumpărătorilor din străinătate stadiul lucrărilor și oferiți administrare pentru lunile în care proprietarul lipsește.

Bănci și furnizori de plăți

Creditați în moneda în care câștigă cumpărătorul, oferiți transferuri adaptate achiziției de proprietăți, cu prețuri publicate, și legați depozitele diasporei de finanțarea locuințelor.

Finanțatori și investitori

Evaluați cursul de schimb și modelul de vizite, nu doar chiria.

În raportul complet

30 de pagini de dovezi, repere comparative și teste

Mai mari decât ISD, mai mici decât ajutorul extern
Patru moduri de a cumpăra din străinătate
Reducerea de după devalorizare
Închise pentru că familia este în străinătate
Vânzarea către cetățenii din străinătate
Monitorul Heirstone al locuințelor diasporei
Ce este de făcut

Seturi de date Heirstone

piețe în Monitorul Heirstone al locuințelor diasporei, de la Egipt și Maroc la Nigeria, Senegal, Kenya și Capul Verde

tipuri de cumpărători din diasporă în tipologia Heirstone: constructorul de parcelă, familia de vară, investitorul la distanță și economisitorul în dolari

întrebări în testul Heirstone care trebuie adresate oricărui dezvoltator, agenții funciare sau finanțator înainte de o lansare pentru diaspora

Realizat pe baza unor surse publice actualizate în octombrie 2026. Fiecare cifră are trimitere în raport, iar cifrele obținute prin combinarea unor date publicate sunt marcate drept analiză Heirstone.

Întrebări frecvente

Depășesc remitențele către Africa investițiile străine directe?

Pe majoritatea piețelor cu diaspora, da: între 2015 și 2024 Nigeria a primit de 9,9 ori mai mult în remitențe decât în ISD nete, Kenya de 5,3 ori și Maroc de 4,0 ori. În Africa Subsahariană în ansamblu, însă, ajutorul net de 64,8 mld. USD a depășit totuși remitențele înregistrate, de 52,2 mld. USD, în 2023.

Este mai ieftin să cumperi o proprietate în Egipt din străinătate după devalorizare?

Da, pentru o vreme. Prețurile cerute în New Cairo au crescut cu 89% în lire între mai 2021 și martie 2024, ceea ce a oferit cumpărătorilor cu venituri în dolari o reducere de 38%, dar până în iunie 2025 prețul în dolari își revenise cu 20% față de minim.

Ce este schema Bait Al Watan din Egipt pentru egiptenii din străinătate?

Este un program de stat care, din 2012, vinde egiptenilor din străinătate parcele echipate, cu prețuri și plăți în dolari, generând între 7,3 și 10 mld. USD, în funcție de sursă. În octombrie 2025, guvernul a stabilit o țintă de până la 7 mld. USD în patru ani din încă peste 18.000 de parcele.