Hvordan penge og købere fra udlandet former boligefterspørgsel, priser og tomgang i afrikanske byer – fra Kairo, Casablanca og Tanger til Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Ababa og Praia.
Også tilgængelig på fransk: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Vælg sprog, når du anmoder om rapporten.
Rapporten i seks tal
sendt hjem af egyptere i udlandet i regnskabsåret til juni 2025, en rekord og 66 % mere end året før (Egyptens centralbank)
Nigerias remitteringer som multiplum af landets udenlandske direkte nettoinvesteringer, 2015 til 2024 samlet (Heirstone-analyse)
boliger lukket, fordi husstanden bor i udlandet, talt i Egyptens folketælling i 2017, den eneste folketælling i vores tolv markeder, der målte dem
rabat for købere med dollarindkomst i New Cairo, hvor udbudspriserne på lejligheder steg 89 % i pund fra maj 2021 til marts 2024
bankindskud fra marokkanere i udlandet som andel af Marokkos udestående boliglån, marts 2026
af Kap Verdes boliger var til sæsonbrug eller stod tomme ved folketællingen i 2021
Kort fortalt
Rapporten følger én køber, der optræder på næsten alle afrikanske boligmarkeder og i næsten ingen boligstatistik: borgeren, der bor i udlandet og køber hjemme. På de fleste af de tolv markeder, vi har undersøgt, fra Egypten og Marokko til Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya og Kap Verde, bringer remitteringer mere hård valuta ind end udenlandske direkte investeringer. En del af dem går til boliger, der købes, når den lokale valuta er billig, og som ofte kun er beboet under besøg, og de produkter, der virker, er prissat i hård valuta, betalt i rater, kan verificeres fra udlandet og bliver forvaltet, mens ejeren er væk.
Fra 2015 til 2024 modtog Nigeria 9,9 gange så meget i remitteringer som i udenlandske direkte nettoinvesteringer, Kenya 5,3 gange og Marokko 4,0 gange. I Afrika syd for Sahara oversteg nettobistanden på 64,8 mia. US$ de registrerede remitteringer på 52,2 mia. US$ i 2023.
Egyptens steg igen fra 19,5 mia. US$ i 2023 til 29,6 mia. US$ i 2024 efter valutakursforeningen i marts 2024. Etiopiens registrerede tilstrømning steg tretten gange i 2024, året da landet gik over til en markedsbestemt kurs.
De mest solide tal er programtællinger: Marokkanere i udlandet udgjorde 24 % af de 75.760 modtagere af Marokkos direkte boligstøtte i november 2025, og en ordning i Nairobi rapporterer 25 % diasporakøbere. De 70 til 80 % af developersalget i Lagos og Abuja, som et ejendomsfirma har angivet, kan ikke verificeres.
Udbudspriserne på lejligheder i New Cairo steg 89 % i pund mellem maj 2021 og marts 2024, hvilket gav købere med dollarindkomst en rabat på 38 %. I juni 2025 var dollarprisen steget 20 % fra bunden, og over 18 år fordoblede priserne på villaer i Nairobis forstæder sig i shilling og steg omkring 9 % i dollar.
Egyptens folketælling i 2017 optalte 1,159 millioner lukkede boliger, fordi husstanden bor i udlandet, omkring én for hver otte egyptere i udlandet. Marokkos andel af sekundære boliger i byerne steg fra 9,3 % til 15,5 % af boligmassen mellem 2014 og 2024, og i Kap Verde var 29 % af boligerne til sæsonbrug eller tomme i 2021.
Egyptens dollarprissatte grunde til borgere i udlandet har indbragt mellem 7,3 og 10 mia. US$ siden 2012, afhængigt af kilden, og Nigerias diasporaobligation fra 2017 rejste 300 mio. US$. Marokkanere i udlandet har 228 mia. MAD (omkring 24 mia. US$) i indskud i hjemlandet, svarende til 89 % af landets boliglån.
Hvad det betyder
Tæl diasporaens boliger med, som Egyptens folketælling gør, og behandl lukkede boliger som udbud. Udlejning eller forvaltning af en del af de 1,159 millioner ville tilføre brugbare boliger ved siden af nye dollarlanceringer.
Prisfastsæt i hård valuta eller indeksér til den, sælg i rater, rapportér fremdrift til købere i udlandet, og tilbyd forvaltning i de måneder, ejeren er væk.
Udlån i den valuta, køberen tjener i, tilbyd overførsler i ejendomsstørrelse med offentliggjorte priser, og knyt diasporaindskud til boligfinansiering.
Vurdér valutakursen og besøgsmønstret såvel som lejen.
Indhold i den fulde rapport
Heirstone-datasæt
markeder i Heirstone-monitoren for diasporaboliger, fra Egypten og Marokko til Nigeria, Senegal, Kenya og Kap Verde
typer af diasporakøbere i Heirstone-typologien: grundbyggeren, sommerfamilien, den fjerne investor og dollaropspareren
spørgsmål i Heirstones test, som bør stilles til enhver developer, arealmyndighed eller långiver før en diasporalancering
Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.
På de fleste diasporamarkeder, ja: fra 2015 til 2024 modtog Nigeria 9,9 gange så meget i remitteringer som i netto-FDI, Kenya 5,3 gange og Marokko 4,0 gange. For Afrika syd for Sahara som helhed oversteg nettobistanden på 64,8 mia. US$ dog stadig de registrerede remitteringer på 52,2 mia. US$ i 2023.
Ja, for en tid. Udbudspriserne i New Cairo steg 89 % i pund mellem maj 2021 og marts 2024, hvilket gav købere med dollarindkomst en rabat på 38 %, men i juni 2025 var dollarprisen steget 20 % fra bunden.
Det er et statsligt program, der siden 2012 har solgt byggemodnede grunde til egyptere i udlandet, prissat og betalt i dollar, og som har indbragt mellem 7,3 og 10 mia. US$ afhængigt af kilden. I oktober 2025 satte regeringen et mål på op til 7 mia. US$ over fire år fra mere end 18.000 yderligere grunde.
Ejendomsstrategi
Heirstone Consulting Research
Tal direkte med en seniorpartner om jeres projekt, aktiv eller program.
Kontakt os
