Markedspladser under åben himmel, indkøbscentre og hvem der vinder på detailejendomme i Nordafrika og Afrika syd for Sahara – fra Kairo og Casablanca til Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi og Dar es Salaam.
Også tilgængelig på fransk: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Vælg sprog, når du anmoder om rapporten.
Rapporten i seks tal
af nigerianernes detailkøb sker på åbne markeder. Supermarkeder tager 3 % (USDA FAS, 2024).
handelspladser pr. hektar er indrettet i Abidjans Forum des marchés, mod omkring 35 butikker pr. hektar udlejeligt etageareal i Accra Mall (Wikipedia-data; Heirstone-analyse)
af tidligere indkomst tjente 25 gadesælgere i gennemsnit efter flytningen væk fra Kejetia i Kumasi i forbindelse med ombygningen (WIEGO, 2020)
ændring i Ikeja City Malls værdi i amerikanske dollar fra vurderingen i 2019 til den værdi, salget i 2024 antyder, mens den rapporterede tomgang forblev på 2,1 % eller derunder
tomgang i Kumasi City Mall i juni 2024, ned fra 32,2 % et år tidligere, da Melcom indrettede hele den enhed, Game havde forladt (Hyprop)
indkøbscenterareal pr. 1.000 indbyggere i Stor-Kairo, mod omkring 12 m² for de to største centre i Accra (Knight Frank; Heirstone-analyse)
Kort fortalt
Uden for Sydafrika er den formelle detailhandel et tyndt lag oven på en markedsøkonomi. Vi har opbygget et register over 28 markeder og 27 indkøbscentre i 17 lande, fra Kairo og Casablanca til Lagos, Accra, Abidjan og Nairobi, og kortlagt 16 markedsombygninger. Mest af handelen foregår på markeder, som offentlige organer driver eller regulerer, med tætheder, som intet indkøbscenter kommer i nærheden af. De indkøbscentre, der har bevaret deres værdi, er dem, hvis leje er fastsat i den valuta, lejerne tjener i, og hvis ankerlokaler en lokal kæde kan overtage.
Åbne markeder tager 72 % af Nigerias detailsalg og supermarkeder 3 % ifølge USDA FAS. Små købmænd står for 83 % af fødevaredetailhandlen i Ghana og 63 % i Côte d'Ivoire, og Nigerias seks førende supermarkedskæder driver tilsammen omkring 90 butikker.
Abidjans Forum des marchés blev bygget til omkring 8.700 pladser pr. hektar, mod omkring 35 butikker pr. hektar udlejeligt etageareal i Accra Mall. Alle 18 markeder i registret med en registreret ejer eller driftsansvarlig ejes, drives eller reguleres af et offentligt organ, og gadesælgeres afgifter blev anslået til 70 % af Kumasis egne indtægter.
Af 16 klassificerede markedsombygninger genåbnede de fire, der blev genopbygget på stedet, som fungerende markeder. Kejetia i Kumasi fik 8.420 butikker med 500 bordpladser til omkring 5.000 gadesælgere, og de sælgere, der blev spurgt efter flytningen, tjente omkring en fjerdedel af deres tidligere indkomst.
Ikeja City Mall i Lagos rapporterede en tomgang på 2,1 % eller derunder fra 2021 til 2024, men dets værdi faldt fra 141 mio. US$ i 2019 til de 85 mio. US$, som salget i 2024 antyder. Lejen var indekseret til dollar, og naira mistede 79 % af sin dollarværdi fra 2019 til 2024.
Game forlod Ghana den 31. december 2022. Inden for 18 måneder faldt tomgangen i Kumasi City Mall fra 32,2 % til 4,85 %, da Melcom overtog hele Games enhed, og Carrefour-franchisetagere overtog Shoprites lokaler eller lejemål i Kenya og Uganda.
Stor-Kairo har omkring 2,6 mio. m² lifestyle-indkøbscenterareal fordelt på 82 projekter, omkring 115 m² pr. 1.000 indbyggere, og tilføjede 183.730 m² i 2025. Marokkos Aradei rapporterer en belægning på 97 % på tværs af 474.000 m² i 23 byer.
Hvad det betyder
Tæl hver enkelt handlende, også bordsælgere og gadesælgere, før designet fastlægges. Genopbyg på stedet, og hold handlen i stueplan, for gebyrgrundlaget afhænger af de handlende, der vender tilbage.
Fastsæt lejen i lokal valuta, eller sæt loft over dollarindekseringen, og byg ankerlokaler, som en lokal kæde kan overtage som helhed eller opdele uden bygningsmæssige indgreb.
Planlæg distributionen gennem markederne og deres grossister, og gå ind via franchise og lokale partnere, som har holdt længere end egne datterselskaber.
Prissæt valutaen før belægningen, støt driftsplatforme og partnerskaber om markedsgrunde, og budgetter med exits, der tager år.
Indhold i den fulde rapport
Heirstone-datasæt
navngivne steder i Heirstone-registret over markeder og indkøbscentre: 28 markeder og 27 indkøbscentre i 28 byer og 17 lande
projekter i Heirstone-optegnelsen over markedsombygninger, fra Makola i 1979 til Onitsha i 2026
tests i Heirstone-testen for indkøbscentres levedygtighed: valuta, ankerdybde, enhedsstørrelse, omkostninger og kundetrafik
Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.
Mest på grund af valuta og ankerlejere, der forlader centrene, snarere end på grund af tomme lokaler. Ikeja City Mall i Lagos holdt en tomgang på 2,1 % eller derunder, mens dets dollarværdi faldt omkring 40 %, fordi lejen var indekseret til dollar, og naira mistede 79 % af sin dollarværdi fra 2019 til 2024.
I Nigeria går 72 % af detailsalget gennem åbne markeder og 3 % gennem supermarkeder ifølge USDA FAS. Små købmænd står for 83 % af fødevaredetailhandlen i Ghana og 63 % i Côte d'Ivoire, mens supermarkeder i Sydafrika har omkring 75 % af dagligvarehandlen.
Tæl hver enkelt handlende, og genopbyg derefter på den oprindelige grund med handlen i stueplan og med markedets tæthed. De fire markeder i Heirstones optegnelse, der blev genopbygget på stedet, genåbnede som fungerende markeder, mens flytningssteder blev underudnyttet eller aldrig blev bygget.
Ejendomsstrategi
Heirstone Consulting Research
Tal direkte med en seniorpartner om jeres projekt, aktiv eller program.
Kontakt os
